大家好，关于西安房地产开发成本测算表很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于西安市拟将购房款交存监管专户 开发商不得直接收取的知识，希望对各位有所帮助！

西安市的“限价房”是啥意思

西安市的“限价房”是啥意思？

西安市限价房政策如下

【目的】限价房的交易价格的受限区间是原限价的[0.97^n,1.03^n]（抵消通货膨胀后）。n是房产购买年数无论当时商品房市场价格如何，限价房在出售时，原产权人能够得到的钱必须在这个区间内。多余或者缺少的钱由***（或者***委托的机构）管理或者补贴。

【产权人义务】限价房的产权人及其配偶和未满16周岁的子女必须仅有一套房产――即这套限价房本身――，如果在购买限价房的时候，本身仍有房产，需要在最多3个月内将原房产出售，否则视为违约，承担违约责任。

【产权人权利】一、同意限价条款的购买方以限制价格购买商品房1.如果购买的商品房本身即是限价房，那么以限制价格成交。2.如果购买的商品房本身不是限价房，那么以市场价成交。但是，同意限价条款的购买方以“指导限价”付出房款，其余部分由***或者***指定的机构承担二、同意限价条款的购买方享受各种贷款优惠三、如果出售的房产已是限价房，同意限价条款的购买方相对于其他购买方具有优先选择权1.限价房产首次挂牌后的3个月内，仅允许同意限价条款的购买方购买四、将现有非限价房转换为限价房。获得一次性补贴。

【政策倾向】倾向于没有购买过商品房的人。倾向于市场总价小的商品房。倾向于接近城镇中心的商品房。倾向于面积小的商品房。

西安市限价房需要哪些手续？

申请条件

1.西安市居民户口

2.非西安市户口，在本市连续缴纳2年以上（含两年）的个人所得税或社会保险证明

3.申请人家庭人均月收入符合市***规定的最新标准。[单身人均月收入3900元/人·月;两人家庭人均月收入3575元/人·月;三人家庭(包括三人以上家庭)人均月收入3250元/人·月]

4.申请人及其家庭成员3年内有房屋赠与及转让的(房屋建筑面积超出市***规定的相应标准)，不得申请。

5.家庭人均住房建筑面积低于17平方米，申请年龄22-70岁之间。

申请材料

1.按要求填写完整并在封面正确勾选保障类型的《西安市保障性住房购买资格申请审核表》一式三份。

2.申请人及其家庭成员身份证复印件(验原件)。

3.申请人及其家庭成员户口簿、户籍卡，持户籍卡的申请人或家庭成员应提供户口所在地派出所出具的户籍证明原件。

4.未成年人的出生证明或独生子女证复印件(验原件)。

5.婚姻状况证明：已婚的，提供结婚证复印件(验原件)。离异带子女的，提供离婚证复印件(验原件)、法院民事调解书、判决书复印件(验原件)或离婚协议档案及未再婚证明。丧偶带子女的，提供丧偶的死亡证明复印件(验原件)及本人未再婚证明。未婚、离异未带子女或丧偶未带子女的视为单身，限价商品房申请人年龄为22周岁，提供未婚(未再婚)证明。

6.申请人及其家庭成员收入证明(工作单位具备独立法人资格的由工作单位出具证明，无工作单位及工作单位无独立法人资格的由户籍所在社区出具证明)。

7.申请人及其家庭成员住房证明(现住房证明：工作单位具备独立法人资格的由工作单位出具证明，无工作单位及工作单位无独立法人资格的由户籍所在社区出具证明。身份证及户口本地址证明：需由户籍所在社区出具证明)。

8.特殊情况需另外提供相应的证明材料。

注意：非本市户籍与本市户籍的家庭和人员在申请限价房时，唯一的差别就是需要提供在西安市连续缴纳2年以上（含两年）的个人所得税或社会保险证明，补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为申请购买资格的有效凭证。

虽然希望很渺茫，但是加油吧，希望可以帮到您！

西安市限价房多少钱一平米

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西安欧亚学院（2）是啥意思？还有西安市23中（右）？

西安市23中学地址:西安市莲湖区药王洞3号。从经济技术开发区到药王洞没有直达车，要在北门倒车：

满意请采纳

西安市明天限号是啥

西安市按照《西安市重污染天气应急预案（2017年修订稿）》规定，经西安市重污染天气应急指挥部批准，指挥部办公室决定将西安重污染天气预警等级由橙色预警升级为红色预警，从1月17日0时起执行I级应急响应。机动车将单双号限行，2018年1月17日限行双号(单号可行驶)。

西安市西郊哪里有廉租房、限价房或经济适用房?

廉租房全称是城市低收入住房困难家庭住房保障面向城市和县（市）人民***所在地的镇范围内低保及低保边缘住房困难家庭提供租赁类住房救济。

公租房一般指所***投资建设的（含收购）公共租赁住房。主要面向城市中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和在城市稳定就业的外来务工人员。

二者面向人群来说，廉租住房生活更困难；二者保障方式来说都是租赁补贴和实物配租两种；二者实物配租租金标准廉租房远低于公租房（公租房略低于市场租金）；二者租赁补贴廉租房补贴标准要更高。

还有更多区别可以参见《廉租住房管理办法》和《公共租赁住房管理办法》，如果是地方的要参见地方的具体政策。但是各地政策都以国家政策为蓝本，差别不大。

限价房又称为限价商品房，是***限定价格限定户型的保障房，价格比市场低一些，房源名额有限。

经济适用住房现在各地都比较少了，由两种保障方式，一是给房子以低于市场的价格出售，另一种是货币补贴，购房者买房给予几万元的补贴。

运单已从西安市西安分拣中心发出,下一站西安市西安高陵站已出库是啥意思

已出库就是已经将货物发出仓库，在西安分检中心等待车拉走或正在发往高陵站的路上

西安限价房楼盘

西安限价房有立丰?昆明时光在售、金色花语城未开盘、滨水花城在售，详细信息你可以上楼市通查哈！

西安市的房价走势

随着楼市调控力度加大，房地产去库存的周期将会延长。去年12月份召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。已明确楼市的发展方向，未来楼市的监管将会更加严格，一二线城市、部分二线城市与三四线城市的房价可能继续分化，预计今年房价会较为平稳或略有下跌。

关于限价房你知道多少？西安3446套限价房在售

近日，多名网友咨询保障房及申购保障房相关问题，不少网友对限价商品房特别感兴趣。鉴于此，本期购房知识为您解析限价房及申购的相关问题。

限价房，是一种限价格限套型（面积）的商品房，作为保障房的一种，限价商品房主要解决城镇中等收入以下家庭住房困难，限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用***组织监管、市场化运作的模式，户型建筑面积控制在80至100平方米。

限价房与普通商品房、经适房的区别

与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，***对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。值得一提的是，在价格上，限价商品房相比同地段商品房优惠近3000元/㎡，五年以后上市交易，与商品房没有任何区别，不需要补交税费，且不会产生额外税费和土地出让金。

与经适房相比，在项目位置和居住环境明显优于经适房。同时，申请手续办理比经适房经适房简捷，购买要求比经济适用房宽松。且经适房不能出租、继承、五年后上市交易需要补交税费及土地出让金。

2015年7月起西安经适房取消户籍限制

去年7月份西安市发布《关于保障性住房准入标准有关问题的通知》，其中限价房的准入标准由原来的“本市城六区非农户口”调整为“具有西安市居民户口或西安市居住证的家庭和人员”；家庭人均月收入标准也相应由2500元/人·月调整为3000元/人·月。另外对单身人员申购限价商品房的年龄由25岁调整为22岁。

《通知》指出阎良区、长安区、临潼区、高陵区、蓝田县、周至县、户县可结合本地实际参照执行，而此项《关于保障性住房准入标准有关问题的通知》于8月1日起实施。

西安3446套限价房在售均价在4200-4800元/㎡

2016年4月份的《西安市购置型保障性住房房源信息统计表》中，西安市目前的限价商品房共计有6个项目，可供出售房源为计3349套，均价在4200元-4800元/平米之间。

昆明时光，（买房红包补贴2000元，点击领取）城西昆明路石桥立交西出口，房价4200元/㎡起，4008984089。可售房源：1931套

金色花语城，城西枣园西路万科金色悦城南，4300元/㎡起，4008980330。可售房源：170套

高新尚居，高新科技八路与西三环交汇处，4350元/㎡起，4008981255。可售房源：580套

三民馨苑，大兴新区枣园西路中段，枣园北路内，4450元/㎡，4008982989。可售房源：185套

滨水花城，浐灞区广运潭大道与玄武路东北角，4800元/㎡，4008981519。可售房源：423套

西安航天城，航天基地长安神州六路6号，4400元/㎡，4008691111转14293。可售房源：423套

西安限价房的申请条件有哪些？

1、保障对象：凡具有本市居住证的新就业职工、外来务工人员，与本市居民一样享有限价房申购资格。非本市居民家庭可持申请人及家庭成员身份证、居住证、住房证明、收入证明、婚姻证明、户口本及其他资料，到居住证所在社区或人才交流中心申请办理，资格审核的受理、审核程序与本市居民保持一致；也就是说，非本市户籍与本市户籍的家庭和人员在申请限价房时，唯一的差别就是需要提供居住证。

2、申请年龄：将单身人员申购限价商品房的年龄由25周岁调整为22周岁，申请年龄段为22-70周岁。

3、家庭人均月收入标准：最新限价商品房的收入标准调整为3000元/人·月，单身人员和两人家庭收入标准分别按照上述标准的1.2倍和1.1倍执行。即单身3600元/人·月，两人家庭3300元/人·月，三人及三人以上家庭3000元/人·月。

4、家庭住房住房建筑面积：低于17㎡。

西安限价房资格审核流程：

1、申请人向户口所在地社区提交申请资料;

2、社区将符合条件的申请材料报送街道办事处初审并公示;

3、街道办事处报送区住房保障部门复审;

4、住房保障部门报市住房保障中心审核公示后，出具终审意见并盖章，逐级返还申请人，对符合条件的予以备案，对不符合条件的，由市住房保障机构出具书面通知，说明理由。

西安限价房购买流程：

1、申请人持审核通过的《西安市保障性住房购买资格申请审核表》到规定的地点办理购房登记手续；

2、市住房保障机构在监察、公证等部门以及购房家庭代表的监督下，以公开摇号方式确定选房顺序，并予以公布;最后取得选房资格的申请人持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按顺序选房，放弃选购的，按顺序递补。

（以上回答发布于2016-04-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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房地产金融专业的大学

⑴金融学房地产专业的就业前景怎样算不算是个好专业

还是不错，现在房地产本行业的发展明显不如以前，很多房地产开发企业已内经通过其他的容形式，在逐步转化房地产开发的新模式；

金融就是其中一个方向；第二，因为现在***严格限制银行资金流入房地产，但考虑到房地产的利润空间，很多商业银行还是开始通过其他的一些方式，比如金融、并购等等方式进入房地产，很多商业银行成立的地产金融部，专门负责研究和开发新的房地产资金合作或者投资方式。

个人觉得这个行业目前来看还是有前景的哈，因为现在已经开始这方面的走向，就害怕过个几年金融的玩法想法也枯竭了。不过走一步看一步吧，个人在工作的过程中还是会跟着行业发展不断进步和转型。

⑵求介绍天津财经大学的房地产金融专业

基础课程房地产经济学对房地产、房地产市场有了初步的了解，是房地产学习的启蒙课程，加深了同学们对房地产行业的关注度。房地产金融学习了国内外房地产市场的多种融资方式，同时进行了两个专题学习：1.国内银行的个人住房贷款方式，2.REITS。房地产法规在房地产法规逐渐完善的情况下，以案例互动的方式进行学习，在师生讨论中将房地产各层面法规逐一分析。开发流程前期房地产项目经济评价把“财务管理”、“财务分析”的知识运用到房地产财务报表的学习当中，通过对案例的实际测算评价项目的可行性。工程概预算通过对工程费用预算的学习，对同学们在房地产开发项目的成本把握上有了实质的帮助。房地产估价学习了房地产的估价程序、估价方法、估价原则的基础知识。房地产估价案例把房地产估价基础知识运用到实际的案例中，做到理论学习与实际操作相结合。中期房地产开发与经营学习了房地产项目从前期市场调研到后期销售的整个开发经营流程，是了解房地产开发公司运作项目的一个重点学科。房地产项目监理学习有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同，及如何对工程建设实施监督管理。后期房地产营销在“市场营销学”的基础上，结合房地产产品的特点，学习了房地产产品的营销流程与手段。房地产经纪通过对目前国内房地产经纪行业的案例分析，系统的学习了经纪人所应具备的软硬件。房地产开发企业会计以房地产开发企业为背景，结合实际情况，全面系统的学习了房地产开发企业会计实务的处理过程。

⑶有房地产经营与管理专业的大学有哪些

专业介绍业务培养目标：本专业培养具备管理学、经济学和土木工程技术的基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段，能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。

业务培养要求：本专业学生主要学习工程管理方面的基本理论、方法和土木工程技术知识；受到工程项目管理方面的基本训练；具备从事工程项目管理的基本能力。

毕业生应获得以下几方面的知识和能力：

1.掌握工程管理的基本理论和方法；

2.掌握投资经济的基本理论和基本知识；

3.熟悉土木工程技术知识；

4.熟悉工程项目建设的方针、政策和法规；

5.了解国内外工程管理的发展动态；

6.具有运用计算机辅助解决管理问题的能力；

7.具有从事工程项目决策与全过程管理的基本能力；

8.掌握文献检索、资料查询的基本方法，具有初步的科学研究和实际工作的能力；

9.修业年限为五年的，还应掌握进行国际工程项目管理所必需的相关商务知识(如国际工程合同与合同条件、外贸、金融、法律及保险等)，具有较强的外语能力。

主干学科：管理学、土木工程(或水利工程等)

主要课程：管理学、经济学、应用统计学、运筹学、会计学、财务管理、工程经济学、组织行为学、市场学、计算机应用、经济法、工程项目管理、工程估价、合同管理、房地产开发与经营、工程项目融资、土木工程概论、工程力学、工程结构等

主要实践性教学环节：包括认识实习、生产实习、课程设计、计算机应用及上机实践、毕业实习、毕业论文(设计)等，一般安排30周。

修业年限：四年或五年

授予学位：管理学学士开设院校华中科技大学武汉大学吉林大学四川大学哈尔滨工业大学西安交通大学天津大学中南大学东南大学同济大学中国人民大学大连理工大学西北工业大学重庆大学中国矿业大学华东理工大学武汉理工大学湖南大学郑州大学上海大学西南交通大学华中农业大学中国海洋大学河海大学云南大学北京交通大学中南财经政法大学太原理工大学福州大学上海财经大学昆明理工大学北京邮电大学广东工业大学上海师范大学江南大学成都理工大学华北电力大学山东科技大学宁波大学湖北大学新疆大学南京林业大学西南石油学院西安理工大学武汉科技大学辽宁大学河北农业大学东北农业大学东北财经大学深圳大学广州大学西安建筑科技大学西南科技大学长沙理工大学三峡大学湖南农业大学沈阳工业大学兰州理工大学华侨大学大庆石油学院浙江工商大学烟台大学北华大学宁夏大学重庆工商大学西华大学辽宁工程技术大学江西财经大学安徽理工大学贵州工业大学西安科技大学天津理工大学北京联合大学兰州交通大学苏州科技学院山西财经大学西安石油大学湖北工业大学河北工程学院武汉工程大学中央财经大学江苏科技大学江西农业大学天津财经大学辽宁石油化工大学黑龙江科技学院青岛理工大学河北理工大学河南工业大学首都经济贸易大学山东建筑工程学院成都信息工程学院哈尔滨商业大学石家庄铁道学院内蒙古工业大学浙江理工大学华北水利水电学院天津商学院江西理工大学东北电力学院华东交通大学湖南理工学院桂林工学院西安财经学院中原工学院广西工学院重庆交通学院辽宁工学院淮海工学院吉林建筑工程学院盐城工学院南京工程学院武汉工业学院山东财政学院长春工程学院河南财经学院沈阳建筑大学上海工程技术大学北方工业大学大连水产学院郑州航空工业管理学院河北科技师范学院襄樊学院西安邮电学院贵州财经学院安徽建筑工业学院南京审计学院山东工商学院大连民族学院天津城市建设学院北京建筑工程学院宜宾学院嘉应学院攀枝花学院河北建筑工程学院湖南城市学院东莞理工学院平顶山工学院上海杉达学院辽东学院中国地质大学(武汉)

⑷中国哪些大学有房地产专业

房地产不来是一个专业，而是多源个专业的***体。

土木工程、城市规划、给水排水工程、城市地下空间工程、景观建筑设计、景观建筑设计等等。

而关于房地产的营销、管理方面基本是不需要人的。

房开公司修建楼盘很多都是外包给其他企业代理销售。只要销售单价不低于房开公司规定价就行。

如果只是营销、管理，市场营销、会计学、财务管理、人力资源管理、物业管理等。

房开企业一般主要需要的都是建筑工程类的专业，其他专业的需求量非常少，只有行业龙头的房开需求面会大些。

二线以下城市的房开员工都不多，就不要说对专业需求的涉及面了。

⑸房地产在大学属于哪个专业

房地产在大学属于房地产专业，房地产专业培养德、智、体、美全面发展，具版备较扎实的经济和管理学权理论基础，系统掌握房地产经营管理学科理论和技能，通晓相关学科主要理论和方法，有经、管、法和一定工程技术相互交融的良好知识结构，创新意识强，综合素质高。

能在***机关等行政事业单位、银行等各类金融机构、房地产开发经营和房地产咨询、估价、物业管理等各类企业中胜任与土地和房地产行政管理、住房保障、房地产金融、房地产投资、房地产资产经营管理、房地产价格评估等相关的实务工作的专门人才。

(5)房地产金融专业的大学扩展阅读

房地产经营管理在我国有十七所大学开设，分别是山东财经大学、重庆大学、上海财经大学、华东师范大学、河南城建学院、沈阳建筑大学、嘉兴学院、上海立信会计学院、湖南城市学院、福建工程学院、河南财经政法大学、贵州财经大学、桂林理工大学等。

房地产经营管理专业基于房地产开发建设管理与经营管理背景及土木工程技术背景培养房地产开发建设管理与经营管理管理专业人才，侧重于从土木工程技术和与国际国内房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理、法律等四个知识领域构建综合性专业知识结构。

⑹房地产这个专业在什么大学好，我想考

我建复议还是去学市制场营销类的吧，虽说房地产也属于金融投资的一种，但是作为一名中介人，还是以卖出房子为根本啊，而且在实际的工作中学到的东西，是你从学校里根本学不到的，如何察言观色，如何收买人心等等……总之这里面很复杂的，不过是个高薪的职业！作为一名同样从事房地产中介行业的我，期盼着你的加入啊

⑺英国房地产金融专业大学都有哪些

1。雷丁大学(UniversityofReading)

该课程开设在雷丁大学非常著名的HenleyBusinessSchool

专业名称：MScRealEstate

核心课程：

InvestmentAppraisal投资评估

IntrocingCorporateFinance引入企业融资

RealEstateEconomics房地产经济学

FieldTrip实地考察

RealEstateOpportunities房地产机会

选修课程：

RealEstateAppraisal&Valuation房地产评估和估值

RealEstateManagement房地产管理

RealEstateInvestment&Securities房地产投资和担保

RealEstateDevelopment房地产发展

InternationalRealEstateMarkets国际房地产市场

HousingEconomics房屋经济学

Landlord&TenantLaw房屋租赁合同

入学要求：2:1学位或者更好，背景要求商业和金融,会计,经济学,数学,统计学,科学和工程。

2。格拉斯哥大学(UniversityofGlasgow)

专业名称：ManagementwithInternationalRealEstateMSc

课程设置：

核心课程

Peopleinanizations组织学

Operationsmanagement运营管理

Financialinformationmanagement金融信息管理

Realestatevaluationandappraisal房地产评估和评价

Researchmethods研究方法

Advancedrealestatevaluationandappraisal先进房地产评估和评价

Realestatemarkets不动产市场

Strategicrealestatemanagement战略房地产管理

Internationalrealestatemarkets。

国际房地产市场

选修课程

Realestatefinanceandinvestment房地产金融和投资

Realestatedevelopment房地产发展

Internationale-merce国际电子商务

ThebusinessenvironmentinChina中国商务环境

Americanbusinessandmanagementinaninternationalcontext美国在国际商务和管理

入学要求:最低2:1上学位，无背景要求，有工作经验是最好的，但也是不必须的。

3。

赫瑞瓦特大学(UniversityofHeriotWatt)

专业名称：RealEstateManagementandDevelopmentMSc

课程设置：

第一学期

RealEstateEconomics房地产经济学

RealEstateAppraisalandEvaluation1房地产评估和评值

ConstructionTechnology建筑技术

SpatialPlanning(Edinburgh)空间规划

InternationalPlanningandProperty国际规划和财产

Law(Du,DistanceLearning)法律

第二学期

RealEstateInvestmentandAnalysis房地产投资和分析

RealEstateManagementandSustainability房地产管理和持续性

RealEstateDevelopment房地产发展

RealEstateAppraisalandValuation2房地产评估和评值

入学要求：2等学位，相关学科背景，有工作经验最好。

⑻大学有房地产金融业么，都学什么！~毕业干什么！~~~

有些工科学校有。学的东西很多，建筑，土建，金融，投自等。可以去房地产公司、物业公司、设计院等工作。

⑼哪个大学的研究生学院有金融与房地产专业

同济东南等建筑的老八校学校的经济多有这个相关的

⑽房地产金融学什么，就业怎么样

可以进房地产开发公司，银行，房地产相关***部门（房产局，住建局，国土局等等）也可以走大方向，比方说金融类的工作。

西安市拟将购房款交存监管专户 开发商不得直接收取

证券时报e公司讯，12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》，明确，商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。购房者的商品房预售资金应全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管，开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

以下为全文：

西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)

第一章总则

第一条为维护预售商品房交易当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住建部《城市商品房预售管理办法》及《房屋交易与产权管理工作导则》等法律法规政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内经预售许可的商品房开发项目，预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》预销售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）。

第四条商品房预售资金监管遵循政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理的原则，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

第五条西安市住房和城乡建设局负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督，研发建设商品房预售资金交存指引平台，制定《商品房预售资金监管协议书》示范文本；具体组织实施新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区规划区域范围内的预售资金监管工作。

西安市住房和城乡建设局委托国有企业西安市置诚资产管理有限公司作为专门的商品房预售资金监督机构，具体负责上述区域内商品房预售资金监管专用账户的设立；《商品房预售资金监管协议书》的变更、撤销；预售资金交存、使用情况监控等日常工作。

长安、临潼、阎良、高陵、鄠邑区，航空基地，周至、蓝田县住建部门具体负责本辖区内的商品房预售资金监督管理工作。

第六条西安住房公积金管理中心负责对受委托银行公积金贷款发放及结算情况的监督管理。

第七条承担商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）负责商品房预售资金支出、使用等活动的监管。具体负责监管账户的开设、撤销；预售资金的收存及拨付；每日报送预售资金收支情况；及时报告发现的违规收取、支出、使用预售资金等行为。

监管银行应当具备预售资金结算系统与商品房预售资金监管系统挂接联网，交存、支出资金信息实时交互共享；专业团队管理、预售资金交存途径通畅等条件。

第八条商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。

工程建设资金总额由监管银行根据商品房开发项目工程预算清册、中标文件等资料，结合建设成本等实际情况进行综合测算后确定。

超出重点监管额度部分的资金，房地产开发企业可以向监管银行申请转出使用。

第九条商品房预售资金应全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管，房地产开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

第十条商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。

第二章专用账户的设立及监管协议的签订

第十一条商品房预售资金监管专用账户由西安市置诚资产管理有限公司统一设立，并在监管银行分行指定的支行分别开设唯一的预售资金监管账户，专项用于归集购房人支付给房地产开发企业的购房款。各监管银行实施监管的所有商品房开发项目，其预售资金统一在该账户归集。

第十二条商品房预售资金监管账户标准名称为：西安市置诚资产管理有限公司加“预售资金监管专户”字样。监管账户不得支取现金、不得开设网银转账等非柜台支付功能、严禁归集其他性质的资金。

第十三条房地产开发企业申请商品房开发项目预售许可前，应按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与西安市置诚资产管理有限公司、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》，在申请商品房预售许可，进行《商品房预售方案》备案时，作为《商品房预售方案》的附件一并提交。

第十四条签订《商品房预售资金监管协议书》，房地产开发企业应向监管银行提供以下资料：

（一）监管项目工程预算清册、建设施工及工程监理招投标文件、中标通知书；

（二）工程形象进度表；

（三）商品房预售资金使用计划；

（四）施工合同及建筑材料、设备购销合同；

（五）其他必要材料。

第十五条房地产开发企业申请商品房预售许可前，如有项目开发贷款，原则上应选择开发贷款银行作为该预售项目的监管银行。一次商品房预售许可申请只能选择一家监管银行进行监管，确定后原则上不得变更。

第十六条商品房开发项目未销售前，房地产开发企业可以申请变更监管银行。变更监管银行的，开发企业应与监管银行、西安市置诚资产管理有限公司协商解除原监管协议后，另行选定监管银行签订监管协议并提交。变更期间，开发企业应暂停监管项目销售活动。申请变更时，应当提交以下资料：

（一）预售资金监管银行变更申请书；

（二）解除原监管协议的证明文件；

（三）经办人身份证明及委托书。

第三章商品房预售资金的收存

第十七条商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，凭商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过监管银行营业网点柜面等方式直接交存至监管账户。

购房人贷款购买商品房的，其贷款资金由贷款银行或住房公积金管理部门委托银行在贷款发放后直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

第十八条房地产开发企业申请《商品房买卖合同（预售）》备案时，商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款或分期付款首期款以外的购房款）应已交存至监管账户。

第十九条监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况。对明显超出一般贷款发放期限的，要及时反馈。

第四章商品房预售资金的拨付及使用

第二十条商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，并按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点设定。

第二十一条商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余的重点监管资金。

7层以上（含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

第二十二条房地产开发企业申请使用商品房预售资金，原则上应按照预售资金使用计划所确定的资金使用时点向监管银行提交申请，并根据用款事项提供以下资料：

（一）商品房预售资金使用申请书；

（二）用于支付工程款的，提供工程建设合同及工程监理机构出具的施工进度证明；

（三）用于支付工程建设必须的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

（四）用于支付工程监理或其他行政事业性收费的，提供合同或缴费通知；

（五）其他必要材料。

首次拨款后，再次申请用款，应当提交上次申请用款事项的收款票据。

第二十三条监管银行受理房地产开发企业使用商品房预售资金申请后，应现场复核开发项目建设进度，结合工程施工等实际情况严格审核。符合要求的，自申请之日起2个工作日内予以拨付。

第二十四条监管银行根据房地产开发企业申请，审核同意拨付的商品房预售资金，应直接划转给与开发企业签订合同的相关当事人。

第二十五条房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到重点监管资金额度，由房地产开发企业先行结算退款，再由监管银行审核后从监管账户中退回相应购房款至开发企业账户；若监管账户累计进账金额超过重点监管资金额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。

第五章监管协议的解除

第二十六条商品房开发项目监管楼幢完成不动产首次登记后，房地产开发企业向监管银行申请解除商品房预售资金监管，监管银行核实后，开发企业与监管银行、西安市置诚资产管理有限公司解除三方监管协议及预售资金监管。

第六章监督与管理

第二十七条房地产开发企业未按规定收取、使用商品房预售资金的，由住建部门严肃查处，责令限期整改，暂停网签销售及监管资金拨付，并将其违规行为记入企业诚信档案。

第二十八条监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，测算工程造价过低，擅自拨付资金，或存在其它违规行为的，撤销其监管资格；造成监管项目不能顺利交付的，依照监管协议依法承担连带赔偿责任。

购房贷款发放银行、住房公积金委托贷款银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，承担商品房预售资金监管业务的，撤销监管资格；未开展商品房预售资金监管业务的，三年内不得开展。

对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可暂停其公积金委托贷款业务，住建部门可暂停其它相关业务，并由住建部门通报金融主管部门予以严肃查处；造成损失的，还应承担其它法律责任。

第二十九条工程监理机构提供虚假工程施工进度证明的，除承担相应法律责任外，不得再从事工程监理业务。

第三十条长安、临潼、阎良、高陵、鄠邑区，航空基地，周至、蓝田县住建部门，应按本办法制定细则予以落实，可根据辖区实际设立监管账户，完善监管措施，进一步强化商品房预售资金监管工作。西咸新区参照执行。

第三十一条本办法自**年**月**日起施行，有效期5年。

在西安已经注册了公司,现在要扩展市场,开设分公司要什么手续

一、你知道开业去哪审批吗？

从事不同的行业有不同的审批部门，以下是27个行业对应的审批部门：

1、从事食品（含饲料添加剂）的生产、销售--区防疫站

2、烟草专卖品的生产、经营--烟草专卖局

3、药品生产、经营--卫生局

4、锅炉、压力容器制造及电梯安装--劳动局

5、化学危险品（含石油）生产经营--化工厅

6、金银收购、金银制品加工、经营及废料中回收的金银--人民银行

7、旅行社--市旅游局

8、特种行业（旅馆、印刷、废旧金属收购、文化娱乐、浴室）--公安分局

9、图书报刊和录音录象制品的出版、发行销售--广播电视局

10、公路水路运输、客运--交通局

11、娱乐场所--文化局

12、文物经营--文物局

13、小轿车经营--市工商局市场处

14、会计、审计事务所--财政局、审计局

15、房地产经营--建委

16、广告经营--工商局广告处

17、商标印刷--工商局商标处

18、国有资产评估--财政局

19、成品油批发、零售、加油站--计经委

20、煤炭经营--煤炭市场洽理办公室

21、汽车维修--汽车维修行业管理处

22、经济信息、房产信息咨询--工商局

23、物业管理公司（与房地产公司要有代理合同）--房产局

24、计算机网络服务--公安局

25、医疗器械销售--医药管理局

26、职业介绍所--劳动局

27、企业登记代理--工商局

二、创办新企业怎样注册？

我国现行法律，个人创业的法律途径主要有：设立有限责任公司；申请登记从事个体工商业；设立个人独资企业；设立合伙企业。

——注册底线

1、有限责任公司：最低注册资本10万人民币。基本要求：

（1）股东符合法定人数即由2个以上50个以下股东共同出资设立；

（2）股东出资达到法定资本最低限额：以生产经营为主的公司需50万元人民币以上；以商品批发为主的公司需50万元人民币以上；以商品零售为主的公司需30万元人民币以上；科技开发、咨询、服务公司需10万元人民币以上；

（3）股东共同制定公司章程；

（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；

（5）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

2、个体工商户：对注册资金实行申报制，没有最低限额。基本要求：

（1）有经营能力的城镇待业人员、农村村民以及国家政策允许的其他人员，可以申请从事个体工商业经营；

（2）申请人必须具备与经营项目相应的资金、经营场地、经营能力及业务技术。

3、私营独资企业：对注册资金实行申报制，没有最低限额。基本要求：

（1）投资人为一个自然人；

（2）有合法的企业名称；

（3）有投资人申报的出资；

（4）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件；

（5）有必要的从业人员。

4、私营合伙企业：对注册资金实行申报制，没有最低限额。基本要求：

（1）有二个以上合伙人，并且都是依法承担无限责任者；

（2）有书面合伙协议；

（3）有各合伙人实际缴付的出资；

（4）有合伙企业的名称；

（5）有经营场所和从事合伙经营的必要条件。

（6）合伙人应当为具有完全民事行为能力的人。

（7）法律、行政法规禁止从事营利性活动的人，不得成为合伙企业的合伙人。

备注：合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其它财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。

——注册步骤

步骤一、到市工商局（或当地区、县工商局）企业登记窗口咨询，领取注册登记相关表格、资料。

步骤二、办理名称预先核准、取得《名称预先核准通知书》。

步骤三、以核准的名称到银行开设临时账户，股东将入股资金划入临时账户。

步骤三、到有资格的会计师事务所办理验资证明。

步骤四、将备齐的注册登记资料交工商局登记窗口受理、初审。

步骤五、按约定时间到工商局领取营业执照，缴纳注册登记费。

步骤六、在规定的报纸上发布公告。

三、股权分配：合理决定稳定

股权分配向来是企业的头等机密，一般而言，创业初期股权分配比较明确，结构比较单一，几个合伙人按照出资多少分得相应的股权。但是，随着企业的发展，必然有进有出，必然在分配上会产生种种利益冲突。因此，合理的股权结构是企业稳定的基石。

家族企业的股份安排秘诀：家族企业主要采用两大类股权安排，即分散化股权安排和集中化股权安排。

1．分散化股权安排：让尽可能多的家族成员持有公司股份，不论其是否在公司工作，所有家族成员都享有平等权利。

股权分散的家族企业有两种管理方法：外聘专业人员管理和部分家族成员管理。中国大多数家族企业采取第二种方式。他们认为，能干的家族成员比外聘人员更适合代表自己的利益。

2．股权集中方法：只对在企业工作或在企业任职的家族成员分配股权。这种方法注重控制所有权而非管理权，着眼于保证家族权力的世代持续。

这种安排的好处在于，首先，由于所有权和管理者的利益连在一起，决策程序可以加快。第二，由于家族成员只有经过争取才能成为股东和管理者，企业可以保持创业者当年的企业家精神。

合伙企业股份安排的秘诀：合伙企业的股份安排一般采取奇数原则。即奇数合伙人结构，比如一个企业拥有三个合伙人，其中两个处于强势地位，另一个处于弱势，但也是很关键的平衡地位，任何一个人都没有决定权。彼此的制约关系是稳定的基础。

同时，为了吸引优秀人才，不论是家族企业还是合伙企业，都会拿出部分股份给予部分高级人才，按照通常的规则是，70％～80％由创业者拥有，其余20％～30％由高级人才拥有。他们享受相应的投票和分红的权利。

随着企业的发展，可能会引进更多的资金，更多的人才，更多的合伙人，因此，整体股份结构的平衡就显得非常重要。对于新兴企业而言，股权分配是一项长期的任务。

四、选址秘诀：好的选址是成功的一半

位置决定"钱"途。一般而言，工厂、仓储等企业以减少中间环节，降低企业生产成本，提高运行效率为原则，一般选在开发区。公司以交通便利，商务交流迅捷，商务服务完善为原则，一般选择商业圈或者邻近商业圈的写字楼。

各种行业中，以餐饮、服务行业选址的条件最为苛刻，以下是商场和商店的选址秘诀。

1、商场选址秘诀

1）、注意路面与地势。通常商店地面应与道路处在一个平面上，有利于顾客出入。如果商场位置在坡路上或高度相差很多的地段上。那么最重要的就是必须考虑商场的入口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。

2）、选择方位与走向。

①方位情况。方位是指商场正门的朝向，一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

②走向情况。一般而言，人们普遍有右行习惯，商场在选择进口时应以右为上。如街道是东西走向，客流主要从东边来时，以东北路口为最佳；如果街道是南北走向，客流主要从南向北流动，以东南路口为最佳。

③交*路口情况。如果是三*路口，最好将商场设在路口正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将商场设在路口的"转角"处。

3）、留意潜在商业价值

留意一些不引人注目但有潜力的地段。主要从以下几方面评价：

①拟选的商场地址在城区规划中的位置及其商业价值。

②是否*近大型机关、单位、厂矿企业。

③未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

2、开店选址秘诀

1）、要根据经营内容来选择地址。服装店、小超市要求开在人流量大的地方；保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。

2）、要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某市场会自发形成为销售某类商品的"集中市场"。

3）、要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前"发挥"营销智慧的空间。

4）、要有"傍大款"意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。这些著名品牌店在选址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应"拣"些顾客。

五、企业创业期管理：简单就是杀手锏

新创办公司的管理制度以简单适用为原则。创业期企业主要是抓好人和财两个方面。人事管理方面，制定考勤制度、奖惩条例、薪资方案等制度。财务方面，制定报销制度、现金流量、制定预算、核算和控制成本等制度。具体操作中，有以下一些建议：

1、明确企业目标，达成共识。创业者应该将企业的目标清晰化明确化。有了目标，才有方向，才有一个共同的远景，这种共识能够大大减少管理和运作上的摩擦；

2、明确"谁听谁的"和"什么事情谁说了算"，并用书面的正式文件规定下来。组织架构设计中最根本的问题就是决策权限的分配。因此明确每一个核心成员的职责对管理是否畅通非常关键，否则创业者的兄弟意气会让管理陷于混乱；

3、由于创业期规模较小，许多问题都可以直截了当地进行沟通，大家都应遵循开诚布公、实事求是的行为风格，把事情摆到桌面上来讲，不要打肚皮官司；

4、在公司内部形成一个管理团队。定期交换意见，讨论诸如产品研发、竞争对手、内部效率、财务状况等与公司经营策略相关的问题。一般采取三级管理结构，决策层、管理层、一般员工；

5、制定并尽量遵守既定的管理制度。必须强调人人都必须遵守，不能有特权，也不能朝令夕改。当公司发展到一定的程度并初具实力时，就要意识到自身能力上的缺陷，尽可能聘请一些管理方面的专业人才来共图大业。

特别提醒

1、注意财务监控。

研究表明，许多初创企业在一年内就倒闭的直接原因是因为财务管理不善，应收账款中的坏账太多，频频发生流动资金短缺问题。初创企业的财务部门常常是一个会计、一个出纳，完全不足以应付如此众多的挑战。创业者要特别注重财务监控问题，不能简单地把财务管理视作"记账"，要由有专业技能的专人负责，并且有相应的激励机制和评估体系。

2、避免社会关系对工作关系的干扰。

创业期企业里的员工多半有亲属关系或地缘、学缘关系，相互之间有着千丝万缕的社会关系，这些关系在一定程度上影响着企业内正常的工作关系。按规范行使企业管理往往比较困难，规范的制度体系缺乏必要的实施环境。

六、初创企业的薪酬设计

对于企业的创始人来讲，如何设计员工薪酬制度是在企业创建之初就面临的重要问题之一。这个问题的复杂性在于：首先，员工有不同的层次，对不同层次的员工采取何种不同的激励制度？其次，有各种薪酬制度可供选择，如员工持股、期权制、远期来讲还有MBO(经理层收购)，等等，哪一种制度最适合你的企业？另外，随着企业的发展，企业的薪酬制度是否应该作相应的调整？

总的来看，初创企业的薪酬设计采取如下原则

1、高工资、低福利的原则。

2、简明、实用原则。

3、增加激励力度。

4、建立绩效工资制度。

企业内部可以分为技术高度密集型岗位、部门和一般经营、服务型两类。两者在工薪制度上将有所区别：技术高度密集型岗位，企业对所招募的员工有比较强的依赖性，所以为了招募到技术人才，在工薪设计上必须考虑企业的长远发展目标和相对的稳定性。为此，工薪制度应采取灵活的组合方式；如直接给股份、高薪加高福利等。

对于一般经营、服务型部门和岗位，应采用岗位、级别的等级工薪制度。该项制度建立得越早越好。根据企业的岗位需求和实际能力，以及员工的实际能力和水平，有目的的定岗、定员和定级、定薪。员工进入企业有明确的个人定位及发展目标，岗位的变化与薪水具有必然的联系。

企业的工薪制度和激励制度是两个不同的制度，尤其是初创企业更要加以区分，否则会导致基本工薪制度与激励制度的混乱，使员工的工作热情受到打击。企业管理者要对作出杰出贡献的员工给予激励，就不能采用在原岗位直接加薪的简单方法；而应采用一次性奖励或升职加薪的方法。

同时薪酬设计要注意两个方面的问题。

1、避免差距过大

差距过大是指优秀员工与普通员工之间的报酬差异大于工作本身的差异，也有可能是干同等工作的员工之间存在着较大的差异。前者的差异过大有助于稳定优秀员工，后者的差异过大会造成员工的不满。

2、避免差距过小

差异过小是指优秀员工与普通员工之间的报酬差异小于工作本身的差异。它会引起优秀员工的不满。

七、税收策划：让企业在税收测算中获益

所谓税收筹划，又称纳税筹划，是指在国家税收法规、政策允许的范围内，通过对经营、投资、理财活动进行的前期筹划，尽可能地减轻税收负担，以获取税收利益。税收筹划所取得的是合法权益，受法律保护，所以它是纳税人的一项基本权利。

税收策划的方向主要有以下三个方面。

1、税收政策筹划

影响应纳税额的因素通常有2个，即计税依据和税率。计税依据越小，税率越低，应纳税额也越小，因此，做税收筹划，无非是从这2个因素入手。

例如，企业所得税种，计税依据就是应纳税所得额，税率有3档，即：应纳税所得额3万元以下，税率18％；应纳税所得额在3-10万元，税率为27％；应纳税所得额在10万元以上的，税率为33％。在进行该税种税收筹划时，如果现在仅从税率因素考虑，那么就有税收筹划的空间。

2、办税费用筹划

办税费用包括办税人员费用、资料费用、差旅费用、邮寄费用、利息等。尽管办税费用在纳税成本中占的份额不大，但仍有筹划必要。比如对企业财会人员进行合理分工，由财会人员兼任办税员；通过网上申报降低资料费用等等。对于利息费用的降低途径可以采取递延纳税的办法。

3、额外税收负担筹划

额外税收负担，是指按照税法规定应当予以征税，但却完全可以避免的税收负担。本文主要谈论与会计核算有关的三种非正常税收负担。

1）、税法规定，纳税人兼营增值税（或营业税）应税项目适用不同税率的，应当单独核算其销售额，未单独核算的，一律从高适用税率；

2）、纳税人兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税销售额，未单独核算销售额的，不得免税、减税；

3）、对纳税人账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的，税务机关有权核定其应纳税额。

对于额外税收负担，纳税人可以通过加强财务核算，按规定履行各项报批手续，履行代扣代缴、代收代缴义务，认真作好纳税调整等方法来解决。

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