公寓、住宅和商铺,未来哪个更有发展前景

在房地产调控常态化的趋势下，投资房产的难度在逐步增加，买房“躺赚”的日子即将过去。公寓、商铺和住宅这三种主流的房产类型，哪个更具有投资价值呢？今天，我们就简单的分析一下。

公寓：不限购不限贷，但投资性价比较差

优势一、不限购，受地产调控影响弱

我们这里所说的公寓，一般指的是“商业公寓”，即土地类型为商业或商住。既然是商用，就意味着不受房地产调控的影响，最大的好处就是不限购、不限贷、不占家庭住房名额——即便买了住宅公寓，但土地用途（房产证上标明）只要是商业，就不影响首套房、二套房的认定。

优势二、单价便宜

同一条街或者同一个地段，公寓楼的单价往往是住宅楼的七、八成甚至更便宜。也就是说，同地段买两套住宅的钱，没准可以买三套公寓。而且，很多公寓面积较小，这就进一步降低了投资所需要的成本。

优势三、商住灵活，租金优势

公寓毕竟是商住或商用性质，因此既可以自住，又可以办公与注册公司，因此很受一些创业类公司以及小微公司的青睐——前屋办公，后屋住人，工作生活无缝衔接。

另外，由于物业、水电等成本较高，因此在租金方面，一般来说公寓也比同地段住宅高一些。

劣势一、贷款成本高

贷款买公寓不能申请房贷，而只能走是银行的商业贷款，一般由银行自主定价，不同银行利率也不同，但总体利率肯定要高于房贷。

另外，公寓贷款一般最多10年，而达不到房贷的30年。

所以说，虽然公寓单价便宜，但如果不交付全款，而是走贷款的话，融资成本会比较高。

劣势二、居住舒适性较低

为了兼顾商用，公寓楼在设计上就牺牲了舒适性。如图，公寓楼普遍比较拥挤，而且公摊多在30%左右甚至更高，户型几乎没有南北通透这一说，因此居住的舒适程度会大打折扣。

如果你有投资兼顾居住的需求，住在公寓楼可能会比较糟心。

劣势三、交易税费较高

买卖住宅，一般只涉及契税、个税，而且“满五唯一”的话，个税免收。

而买卖公寓，契税按5%收取，个税无法减免，除此之外，还涉及5%左右的营业税，1%左右的土地增值税，一定条件下还有所得税、印花税等等。

总体而言，个人认为，除非您是创业类企业，需要办公与生活紧密衔接，可以考虑商住公寓。如果纯粹投资的话，除非地段非常好，且能负担全款，否则不建议投公寓。

商铺：回报可观，但坑也较多

优势一、不限购，不受地产调控影响

这一点与公寓类似，不再赘述。目前楼市调控一般只涉及住宅楼，而并未波及各类商铺。

优势二、先期投资成本低

很多商铺的售价约在几十万元，投资成本比公寓、住宅要低很多。

优势三、旺铺收入可观，适合养老，甚至传代

真正的旺铺虽然少之又少，但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈，您又有较强的经营能力，旺铺的流水将非常可观。即便是出租，相对于公寓和住宅而言，商铺的租售比也更高。

劣势一、选址难，好旺铺更难

虽说旺铺收入可观，但毕竟属凤毛麟角，可遇不可求，我们需要接受大部分商铺差强人意的现实。虽然不少大厦物业都打出了花里胡哨的宣传语，但商铺的最终回报与地段、人流量、物业经营稳定性的关系太过紧密，尤其是选址，几乎是决定“生死”的重要参考。

劣势二、容易产生空置期、不易出手

如果购买商铺后转租，相比公寓与住宅，则容易产生一段时间的空置期，以及装修的过渡期。

劣势三、面临虚假招商与欺诈风险

关于商铺的负面报道，近年来没少出现。

这其中常见的“坑”，一是开发商开业前期大肆宣传造势，但开业后人气惨淡且房租一路飙升，引发商户维权；二是许诺“售后包租”“固定收益XX%”但最终食言，涉嫌欺诈商户；三是开发商经营不稳定，一旦发生停业整顿、违建拆除等问题，商铺投资往往面临巨大损失。

住宅：刚需为主，投资慎重

住宅是大家最为熟悉的房产类型了，但个人建议，现阶段投资住宅应十分谨慎，房住不炒原则指导下的地产调控，还将作为常态化而持续下去。而房产税与二手房个税征收这两把利剑，仍悬在头上。

优势一、贷款成本低

购房可以用房贷甚至公积金贷款，利率应该说是我们普通人所能拿到的，最低的借贷利率了，而且最长可以贷30年。

优势二、有一定升值潜力

在这三类房产中，住宅的升值潜力和升值确定性相对较大——当然，这是针对具备人口持续净流入、产业结构合理的城市而言。从未来三到五年来看，那些适宜旅居的城市，潜力似乎更大一些。

优势三、流动性好，交易费率低

相对于商铺、公寓，住宅的市场需求是最大的，因此其作为金融资产的流动性非常好。

住宅比商铺、公寓更容易变现，也没有公寓那么高的交易费率，因此被视作最好的不动产，在做贷款时，银行方面的认可度也较高。

劣势一、租售比太低

一般来说，一线、准一线城市房租的租售比普遍不足2%，二线、三线城市会高一些，但也难到4%。这个数字比公寓略差，更赶不上商铺的回报。

劣势二、地产调控

住宅是调控的主要对象，限购、限售、限贷等手段，都在制约着住宅的投资属性。所以从趋势来看，未来投资性房产的前景不甚明朗，个人建议，对于大部分因棚改货币化而带来房价上涨的城市，应该慎重，甚至可以将投资性房产适当出手。没有十足把握的朋友，不建议投资住宅。

简单来说，从房产的流动性，即脱手的难以程度来看：住宅＞公寓＞商铺；从出租的回报率来看：商铺＞公寓＞住宅。

其实不论是投资公寓、商铺还是住宅，都无外乎遵循一条原则：城市-区域-地段。在一线城市、主流区位的核心地段，无论这三种房产的哪一种都极具保值与增值属性。好地段，往往也是财富与地位的象征。

所以，确定地段是投资的基础，是投资有利可图的前提，在这之后再去分析三者优劣，才显得有意义。

单身公寓的投资前景如何

几年前单身公寓是作为一种过渡性产品在市场出现的，而今它已经是人们居住体系中的一个有机组成部分，有它自身的特色并且占据一定的市场份额，适合临时性居住人群居住。现在再看单身公寓，它究竟是单身贵族的必需品还是社会上层的奢侈品？南京市场单身公寓是一个什么样的现状？投资单身公寓应该要注意哪些重要因素？回报率怎样？我们一起来探究一下。

买单身公寓七成用于投资

据中广置业高经理介绍，市场上购买单身公寓用于投资的占70%左右。在2005-2006年间，城中单身公寓的售价在每平方米7000多块，出租价格都在1800-2000元/月。而目前，房价大多已升至1.2万元／平方米以上，城中个别单身公寓已经到1.8万元／平方米，目前出租价格大致在2600元/月，少数月租金高达5000元。由于租价高涨，再加上租赁对象相对狭窄，一般单身空寓出租的“空置期”较长，这样也使很多的投资者对原本期望的回报率有所担心。

在满堂红置业曹先生那里记者也得到相同的观点，据他介绍，城中目前一些高端单身公寓的出租率仅仅在20%-25%左右，并不是很乐观，

但一般的单身公寓市场还不错，需求很大。单身公寓租赁的对象主要是外地来宁的商务人士、一些海外人员以及经济条件较好的年轻人，这些人群都具备一定的流动性，租期经常是1到3个月的时间。

短期租赁占多数

外地的王女士想在南京物色新的工作，打算先停留3个月时间再说，于是通过中介在城中一楼盘顺利租下一个30平方米的单身公寓，租金每月2100元。王女士告诉记者，自己目前的收入不算高，付房租时父母还出了一些钱，虽然这样的价格在单身公寓中不是最贵的，但自己目前的经济收入还是很难承受这样的价格，主要还是考虑到很多普通的合租房都要求半年以上的期限，而且老旧小区的安全问题没有保障，同时自己在南京停留的时间也不确定，最终还是选择了单身公寓，它灵活的租期比较适合自己。

王女士透露，这层楼上大约有16间单身公寓，有一半的房间现在有人居住，很多都是公务出差的人员，也有老外，流动性很强。

一些单身公寓被酒店外包

在采访的过程中记者了解到，一些知名楼盘的单身公寓都被酒店公寓管理公司外包，这类情况还不是少数，中广置业的相关负责人告诉记者，采用这样的方式可以使投资者省心，不必担心总是会出现“空置期”，在这种情况下，单身公寓的出租率高达80%，比如说，原本租金在3000元/月的，外包给酒店出租价格可能就是2500元/月，空置的烦恼解决了，但是投资者也牺牲了一定的经济利益，像君临国际、金陵王府、朗诗熙园等楼盘的单身公寓都有一部分采用这样的方式出租。

廖先生投资单身公寓有三年多的时间了，在接受记者采访时他说：“以前我这边每年都会出现1到2个月的‘空置期’，后来和酒店管理公司有了合作，月租金虽然有所下降，但是酒店的服务很到位，总收益好了许多，自己也不用去多烦心了。”

地段和物管水平决定投资前景

单身公寓本身的特点决定了它投资的特殊性，在投资的时候要注意哪些问题呢？我们一起来听听专家的建议。

在单身公寓投资方面，南京中住置业相关负责人认为，单身公寓的投资前景如何还是取决于它本身的定位，单身公寓要靠自身的完善来满足市场的需求。自身的完善主要是地段的优势、服务的配套、住宅设计的质量等问题。位于城市CBD的、各项售后服务能够做好的、室内装修设计精良的单身公寓很有投资价值，回报率也是可观的。在目前一窝蜂跟上来搞单身公寓的市场状况下，很多不注重上述因素的项目最终会沦为低档的“亭子间”。

苏鼎地产研究所宋坚所长认为，现阶段投资单身公寓地段优势凸显，社会上的高层白领、华侨和短期在南京进行商务活动和学术研究的人士是单身公寓的承租对象，在商业繁华地段、市中心高校周边的单身公寓投资前景看好。

中广置业高经理给出了他的投资建议，首先，希望投资者不要对单身公寓寄予过高的期望值，他认为，部分投资者将年回报率定在8%的高标准上是难免要失望的，南京市场上6%的回报率就已经很不错。

其次，投资单身公寓时，地点尽量选择在中央商务区，同时品牌好的物业也非常重要，单身公寓内最好能够引进接待厅、干洗服务等酒店式服务，满足一部分商务人士需求。在他看来，现在城中的单身公寓供应量虽然很大，但是真正注重物业品牌的还太少，大量发展不够成熟的单身公寓涌入市场，造成了“高不成，低不就”的状况，很多单身公寓的综合质量有待提高。

装修行业前景如何

建筑涂料被广泛应用于建筑物内墙、外墙、顶棚、地面和卫生间的涂染。，此外，建筑涂料还包括钢结构防腐涂料、防火涂料、屋面防水涂料、保温隔热涂料等功能性建筑涂料。在日本等发达国家，建筑涂料还被应用于除上述部位外的门窗、楼道、屋面、配电柜木质构件及金属构件等方面。

房地产投资高速增长是建筑涂料发展的强大动力。2010年房地产投资是4.8万亿，同比增长了33.2%，14年年均增速是19.9%;2010年建筑涂料产量是351.8万吨，同比增长了34.4%，14年年均增速是19.3%，与房地产投资增速相当。

资料来源：前瞻产业研究院《中国建筑涂料行业产销需求与投资预测分析报告前瞻》

在国家大力调控下，新建建筑的速度目前已有所放缓，特别是沿海城市。这对建筑涂料业来说，下游的萎缩将直接对涂料市场造成或大或小的影响。2003年正是房地产市场发展的开始，这近十年间中国的大地上诞生了成千上万的楼盘。一般来说，装修期限为5到8年。这些楼盘的漆在逐步老旧，这些客户已经达到了该二次装修的年限——一个酝酿着巨大的旧房翻新市场在向建筑涂料企业展开。

二次装修不仅包括自有住房的翻新，也包括二手房交易带来的重装修。

在国外有60%的装修都来源于二手房和二次装修。在我国，以北京为例，目前北京这个比例已经达到了近40%。一个潜力巨大的市场在表明：业主因为审美改变，居住几年之后就有二次装修的需求。这对建筑涂料市场来说意味着：装修刚性需求业主量增加!从这个角度看，二手房和二次装修，或是翻新装修有巨大的需求量，存在非常大的商机。欧美市场中，在涂料业务里20%是新建楼盘，80%是翻新用油漆。但以目前来看，中国的翻新市场或保养市场没有得到很好的发展。

前瞻产业研究院建筑涂料行业研究小组认为，由于高层建筑得大量出现，以及层出不穷的外立面脱漏剥裂引发的安全事故，各地推行高层建筑限制和禁止使用面砖、幕墙等饰材的政策，而建筑涂料刚刚弥补这方面的缺陷，所以建筑涂料的使用在我国有着广泛的范围，并随着我国经济的高速发展，有较好的增长空间和发展机会。

全国各地的房地产管理当局、建委、消费者现在越来越将环保节能放在重要位置。由于在装饰选材方面要求比较高(具有较强的耐侯性、耐污性和安全性)、施工难度大等问题，而建筑涂料恰恰能弥补这一漏洞。同时房地产商又把这个作为买点之一，所以水溶性涂料发展较快，产量不断增加，普通溶剂性涂料产量则相应的减少。

对于未来的建筑涂料企业来说，开发营销渠道投资，提升品牌影响力，加大广告宣传，加快新产品推出，提高产品质量和提高劳动生产率，合理的扩大生产规模等方面的投资都将是在2012年保持乐观前行的重要举措。

装修行业未来的发展前景

您好！

随着人们生活水平的日益提高，对生活环境的要求也越来越高。从满足基本居住需求到体现主人的个性和品位。个性化和品质化需求日益旺盛，使人们对家装已经不仅仅只是满足美观的需求，家装也不再是千篇一律，个性化和品质化已成为人们追求的目标，于是就有了从大众化到小众化需求的转变。

传统的居家装饰模式

我们先来看看以前传统的家庭装修模式：

马路“游击队”模式：早在上世纪90年代，家装基本上没有什么风格，只以实用为主。装修人员没有统一的组织,大多蹲在市场或马路边，面前放着一个纸壳板，写着装修工、泥瓦工等，如果客户有需求，能立马就地组成装修队，进家装修。

马路“游击队”的模式存在诸多缺点：在资质上：“游击队”没有营业执照和资历证书等具有法律效力的证件，客户的家装工程就得不到法律保障，一旦发生纠纷，倒霉的只是客户自己。在信誉方面：市面上的“游击队”采取的是打一枪换一个地方的方式，在职业道德、工作态度、装修质量、售后服务等方面都无法与正规公司相比，工程一完工，结账就走人，一旦出现售后的问题，就找不到人，更谈不上对装修质量负责。在质量上：不管你是采取材料自购还是由“游击队”购买，你都会担惊受怕，以次充好，偷工减料的事情常有发生。要么一不小心，来个偷梁换柱，要么工艺粗制滥造，渗漏问题不断，带来无尽的烦恼，最后吃亏的还是自己。在设计上：“游击队”谈不上设计，基本上是照搬别人家里的样子或是听主人怎么说就怎么做，往往效果出来不伦不类。在追加资金上：“游击队”往往先以低价位引诱客户，待工程动工之后，这里要追加钱，那里要追加钱。不加，他们干脆不再施工;加，仿佛一个无底洞，愈增愈多，骑虎难下。在服务上：“游击队”谈不上服务，流动性又相当大，施工人员普遍文化水平不高，没有服务规范和服务意识。

这种“游击队”式的装修，首先工人的素质参差不齐，从装修的过程，到装修结果，乃至后期的售后服务都没有保障。

装修公司模式:随着改革开放的春风吹遍神州大地，人们的物质生活水平越来越高,房地产行业也逐渐升温，作为其下限产业的家装行业迎来了第一个春天。人们对家装的要求也逐渐提高,家装的模式也从“游击队”走向正规的装修公司。家装公司为客户提供的服务方式大致有：

全包装修，也叫包工包料装修，也就是说所有材料采购和施工都由施工方负责，对于业主来说，这是最省心的一种装修方式，同时这也是装修公司利润最大的一种装修方式。这种委托装修公司从设计、购料到施工提供一条龙服务的形式，现在被很多客户所接受。这种承包方式适用于对装修材料极为不熟悉，且没有时间和精力去采购材料的客户。

全包装修模式省事省力，可以为客户省去很多麻烦。但在这种方式下业主容易与装修公司发生扯皮现象，业主担心装修方虚报价格，与材料供应商联手欺骗自己。费用相对也较高，所以大部分业主不选择这种装修方式。

半包装修，即装修公司负责施工和辅料的采购，而主料如瓷砖、地板、洁具、涂料、厨具等由客户自己采购的装修模式,这显然不利于装修公司实现利润最大化。

家装是非常繁杂的一个系统工程。作为一个家，除了装修，还需要配置主材、家具、饰品、用品、布艺、灯具、电器甚至绿植等。所以，对于居家装饰来说，它是一个专业性很强的工作，涉及空间、平面、色彩、家居配置及环境布置等，如果由非专业的人员去完成一件专业性很强的工作，势必就会造成设计难、选材累、过程苦、效果烦的问题。这是为什么呢因为传统的居家装饰模式，装饰公司只负责为客户提供施工，材料商只负责为客户提供材料，家具供应商只为客户提供家具，饰品供应商只能为客户提供饰品，各个节点的连接需要客户自己来完成。

首先是设计难。业主与设计师在沟通交流时，由于语言上的不对称业主是非专业人士，设计师是专业人士，造成设计师很难把控业主的真实需求。另外，方案的确认等待时间过长，先是要等平面方案出来，再是效果图，最后是报价，这期间，需要反复协商修改，等待，再协商修改再等待。

其次是选材累。如果业主选择半包的形式装修，十几种装修材料都需要消费者自己分别去选购，业主本身不具备专业的家装建材知识。为了慎重购买，必须一有空就跑各大建材城，了解材料知识，比较材料的品质、价格、售后服务，等到材料终于买齐，也耗费了不少宝贵的时间。万一材料出现问题，一来一往退换货所浪费的时间更加难以控制。

再次是过程苦。材料以次充好，施工偷工减料，装修质量不过关。比如地板出了问题，业主来找家装公司，公司就会说，你要去找地板商解决，常常弄得消费者焦头烂额，身心苦不堪言。此外，还有环节烦琐，无规划，不按标准的工艺规范施工，施工进度一拖再拖，延误工期等等。

最后是效果烦。家装效果与设计方案脱节，由于装修过程涉及领域很多，如空间、色彩、家具配置、材料、环保、风水规划等，装修公司只能解决设计和施工的问题，很难对整体家居有效整合。

当前家装行业的现状

目前，居家装饰行业的市场很大，企业的规模却很小。据不完全统计：2011年国内城乡居民用于居家装饰的费用高达1.85万亿元;2013年超过两万亿元大关，但没有一家公司的产值能占到市场份额的1%。造成这种状况的原因到底是为什么呢

根本原因就是传统家装公司采取的是裁缝铺式的运营模式，即：从客户接待、洽谈、量房、设计、选材、签订合同到现场服务都是由一个人负责，从而导致了工作效率低下，对人员的要求较高。这对企业来说，难以扩大规模，容易形成私单，管理难度加大，并且净利润少。

因此，当前的居家装饰行业，正面临着巨大的挑战：一是进入的门槛不断提高。国家和相关主管部门将出台更为严格的行业标准，行业准入制度将更加严格，导致家装企业在很多方面受限加重，盈利降低，经营风险逐步加大。因此只有规模化和品牌化企业才能应对残酷竞争，在生存中谋求更大的发展。二是人力成本与房租不断提高。国家劳动保障的完善，社保保险用工合同的规范，使劳动力成本越来越高，高等教育的普及更加剧了劳动力的减少，使得传统家装企业的盈利能力不断降低，管理水平低下的企业最终必将出局。三是资本进入家装企业。资本与家装企业的完美结合，将是目前家装行业的一种发展趋势。借用资本的力量，不断壮大企业的规模和提高企业的核心竞争力，巩固企业的品牌，最终促成企业成为行业新的巨头。

随着客户对居家装饰产品和服务要求的提高。满足客户注重品质、崇尚个性、追求时尚的需求，轻松家装，拎包入住的实体家装模式和服务，越来越受到客户的青睐。在未来5年—8年内，中国居家装饰行业必将产生一次大的洗牌，许多传统公司要么转型，要么被淘汰，家装行业内部的格局正发生着巨大变化。

未来家装行业的发展趋势

未来家装行业已远离了木工加泥水匠的原始业态，家装不仅囊括了施工、设计、建材、木门、橱柜、家具等多个领域，还成为了中央空调、智能家居、水处理等家居系统的整合商。越来越变成一项智力密集型的服务项目，装修公司所做的更多的是咨询、设计、管理、整合资源、监控工程质量和善后服务，而不是直接施工。家装公司的业务系统结构可以概括为:由业务人员负责客户营销，设计师只负责设计服务，施工项目由公司的项目经理管理,采用定额管理形式而非原来的发包形式，施工中的全部材料和家具等由公司统一提供,尽可能做到F2C由工厂到消费者。

望采纳，谢谢