各位老铁们好，相信很多人对二房东利润分析都不是特别的了解，因此呢，今天就来为大家分享下关于二房东利润分析以及做二房东赚钱吗的问题知识，还望可以帮助大家，解决大家的一些困惑，下面一起来看看吧！

争议房屋托管“二房东”身份

随着暑期毕业季的来临，各地租房市场再次反弹。

近期，北京房地产中介协会发布的一则“规范住房租赁服务倡议书”引发租房群体拍手叫好，“房屋托管方是否等同于二房东”在公众间也掀起了一轮讨论。北京商报记者以发放调查问卷的形式发现，超七成租房人认为，不论是转租业主房源的个人，还是托管出租业主房源的公司或者机构，本质上都是靠赚差价获利的“二房东”。对于中介协会和中介机构、长租企业方面的承诺，本质上并不能打消租房人对于租金稳定以及居住之所稳定的担心，租房群体更想看到有明确针对租房市场秩序维护的租赁专项政策出台。

“二房东”仅限个人?

北京商报记者发放并回收的调查问卷结果显示，超七成北京租房者认为自如等长租公寓运营商靠低价长期获取房源后，再分租高价出租获利，性质等同于“二房东”;就“‘不得通过转租形式赚取或变相赚取差价’，规定的制约主体是什么”这一问题，超七成租房者均认同，制约主体包括从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人。此外，更有超半数出租人表示，如果市场条件允许，更倾向于选择租金低且更为安全的房东直租房源。

实际上，对于“二房东”这一概念，在接受北京商报记者问卷调查的受访者之中，仍有近两成租房者表示搞不清概念所对应的主体，对“二房东”定义模糊。在这部分租房者看来，“二房东”似乎是只针对不规范转租业主房源个体的贬义词汇，“跑路、吃空置期、吃差价、空手套白狼”是其固化了的标签。

然而，有业内人士指出，“二房东”其实就是所谓的“包租公”，指的是承包租赁物业经过装修改建之后转租给租客牟利的机构或个人。因而，不管是从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人，只要出租房源一方不是房屋产权所有人，且从其经营的租赁房源中获取差价收益，均可被认定为“二房东”。

房屋托管背后的本质

“给我感觉就像‘公司二房东’反对‘个人二房东’!告诉租房人‘快来我这租房，我这安全靠谱’!”居住在海淀区的租房人任晴(化名)，如是向北京商报记者表述自己对于上述存争议倡议内容的看法。

合硕机构首席分析师郭毅也认同，自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商本质上为二房东。“从中介行业协会这次发出的‘反对二房东’倡议来讲，其认定的‘二房东’应该是此前争议较大的个人(非业主)转租者，考量到自如等长租公寓运营商进行租房租赁活动的商业模式较为正规，所以没有把企业性质的住房租赁经营单位算在‘二房东’之列。”

相比个体性质“二房东”的遭人厌恶，本质相似的公司性质“二房东”显然更容易被公众所接受。究其原因，在于后者转租业主房源经“房屋托管”这一环得以“合规化”。之如自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，正是沿用此种模式获取并出租业主房源以实现获利。

据了解，房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程，包括日常管理、招租、承担房屋中途空置期风险等。业主(或委托人)将房屋委托给受托方并签订委托合同，受托方将按照业主的协议为其寻找租客。

合同期内，由房屋经营单位代收房租、水电费、煤气费、物业管理等费用，并按合同约定将租金打给业主或业主指定银行账户，受托方承担中途租客退租风险，受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利，依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险，从而达到业主与受托方互惠互利，共同增值的目的。

市场有观点称，市场上的房屋托管业务的核心内容与早期的包租业务并无不同。公开资料显示，房屋托管业务的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务，即：包租人从业主手中将房子包租过来，包租期限视情况为1-5年不等，包租人与业主签订包租合同，并按合同规定向业主分期或一次性支付房租。一般情况下，包租人向业主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少，而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。

“其实质是业主通过包租规避了空租的风险，从而将空租的风险转嫁给包租人，而包租人在承担这种风险的前提下，依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解，最大限度地压缩自身风险，从而将包租与出租之间的利益最大化，这部分利益就是各法系所共同承认的商业风险收益，而包租人所扮演的角色就是现在的经纪公司。”有业内人士从业主及包租人角度如是概述房屋托管的本质。

以长租公寓运营商自如以及蛋壳公寓为例，其收房并出租的操作就是走的这种房屋托管或者房屋委托模式。此外，市面上大多数住房租赁企业为实现更大规模的收房，几乎都会面向业主做出类似免费装修、收益稳健以及严选租客的承诺。

北京商报记者从自如App上了解到，主打一站式房屋托管模式的自如，对于已经是带装修的业主房源，会推荐业主选择“自如精选”或“自如豪宅”托管模式。在装修时，自如会保留房屋原装及风格;针对毛坯、老旧、简单装修房源，自如会为业主房屋统一重新装修，配置原创家具、品牌家电，并在到期后将所有家具家电赠送给业主。业主受益方面，自如方面的宣传为“每年固定房租增长率，租金收入稳定。每年固定的空置期天数，不必担心房屋长期空置。中途退租招租的麻烦和风险，自如帮业主承担”。

蛋壳公寓方面，招租的宣传文案为“房屋量身设计，装修风格新颖，租金按时到账，资产保值”，并称“房屋升级改造，配置全套家具、家电，实现房屋资产的稳定增值。蛋壳公寓与业主签署合同后按照合同约定及时打款。在整个租期内，有专属蛋壳管家协助管理，省心省力，让业主坐享收益”。

租赁市场亟须专项政策出台

对于“房屋托管方是否等同于二房东”、狭义和广义“二房东”性质类比的讨论背后，实则折射出租房者对于租住环境稳定安全以及租金涨幅可控的迫切需求。然而，有部分租房者反映，尽管房屋托管模式下的房源出租在一定程度上降低了租房者“踩雷”黑中介，但是该模式仍然存在诸如违规打隔断“n+1”出租、转租租金上涨、续约租金涨幅较大的不规范操作。

“说实话，我觉得中介协会联合住房租赁企业搞‘反对二房东’的声明，好的一面是会让租房更透明一些，正规企业也会因为程序正规、风险性相对较低而获客更多;不过，坏的一面或是在中介机构把持房源越来越多甚至形成垄断之后，房租有潜在上涨的可能。”任晴认为，毕竟企业自带天然的趋利性。

事实上，并非任晴一人对于住房租赁市场的租金情况怀有担忧。根据调查问卷结果，就住房租赁企业盈利来源的问题，超八成租房者认同，自如、蛋壳公寓等企业利润主要来自于租金差价以及其提供的增值服务，并认为其掌握可租赁房源程度已经近乎市场垄断，并足以影响市场租赁价格。

据了解，之于房屋托管模式下的租赁关系，中介型住房租赁企业与业主、承租人分别签订相应的租赁合同，也就是说，这种租赁关系的建立是两份合同组成的，一份是中介型住房租赁企业与业主签订的房屋托管合同(或者说是包租合同)，另一份是经纪公司与承租人签订的房屋租赁合同，这与传统中介机构所谓的“居间租赁”通过一份“三方合同”完成租赁业务的业务模式截然不同。房屋托管合同的签署时长大多为1-5年不等，在可租赁房源的租金水平方面，意味着房主在合同期内都不能根据市场形势调整租金，而中介型住房租赁企业却可以自主定价。

“现阶段的监管还是不到位，我觉得灰色地带太多了。我租房多年，市面上存在的租赁形式几乎都有体验，像目前比较受年轻人青睐的长租公寓运营商转租，我就遭遇过到期前申请转租而系统自动涨房租的事。可以确定，合同还未正式到期，绝对不是房东涨的。”任晴称，自己2018年6月30日起租的房源，在今年6月末进行转租操作时，在原本租金基础上多出了40元。

此外，另有租房人向北京商报记者透露，在北京一些外来人口聚集程度较高的区域，违规打隔断“n+1”出租的现象仍悄然存在。

当然，正如一个硬币有两面，当前房屋托管行业优劣之处也很是分明。之于业主，房屋托管不仅解决了其闲置房产的维护和管理问题，还可给业主带来一定的收入，确保了闲置房产的保值、增值。之于租房人，也能一定程度上保障更加安全高效的找房。但是在绝大多数租房人看来，外界对于中介型住房租赁企业的争议之声，大多不是因为找房体验而起，基本上都集中在对于机构或公司型“二房东”在租金定价上操控力的潜在担忧。

“其实住房租赁的市场化程度很高，形成交易的方式又相当多元，管理难度确实很大，最好还是能够和房屋产权转让一样实现网上签约，才更有利于监管，否则只是出一些规范性政策，效果和意义并不明显，或者说，这些制度也不可能太严格，因为缺少管理手段，很难保证有效执行。”就租房租赁领域“禁而不止”的一些乱象，郭毅如是分析原因。

当前，正如问卷调查“租房市场秩序应该靠什么维护”这一问题的共性选择结果所示，绝大多数租房者认为，在中介协会协调及房管部门监督之外，政府层面应出台针对住房租赁的专项法规。

在中原地产首席分析师张大伟看来，在房地产交易市场稳定的基础上，2019年北京多次发布针对房地产租赁市场的调控政策，包括租赁市场房源发布、租赁市场企业承诺、租赁合同修改等，这证明了对于北京这样的一线城市，在房产交易环节稳定的背景下，租赁将成为后续政策风口，针对租赁市场的政策调节将非常频繁。

“过去的租赁市场缺乏监管，租赁交易与买卖交易不同，租赁因为不用过户确权，所以很难被监管。这种情况下，租赁市场在过去一段时间野蛮发展，租赁企业也各种打擦边球，包括隔断出租、租金贷等违规违法行为非常多发。目前来看，政策已经关注到这个领域，代表了未来租赁企业将被规范化。”张大伟说。

怎么做二房东

第一时机很重要，就像股市6000点时，你进场，再有本事也要亏钱，你要保证你拿到的物业成本足够低，那就要在市场低迷的时候下手，什么是市场低迷的时候？那就是大量的商家倒闭的时候，可以这么说目前的上海市场就是离低迷的时候不远了，做二房东的最佳时机也即将来到，但由于商铺是稀缺性资源，所以也不能笼统地说只能在低迷的时候适合做二房东，我认为只要避开经济循环周期中的经济开始进入衰退这段时间，其它时间段都可以做，就象目前的08年度在这一年里你要做二房东，失败的概率会很大，09年就会机会很多，其实商业地产的二房东，

打个比喻说就是“捡漏”上海人的说法就是捡皮夹子，“二房东”就是通过发掘二手商铺的真实价值，经过包装，实现其真正的利润。

第二就是如何选择做二房东的物业，这也是做二房东成功的一个关键因素。1.就是要拿进的物业价格低，年限长与价格越低风险就越低，利润越大；2.就是地段，地理位置好的商铺，永远不愁租不出去。3.就是选择业主，如果产权人是私人的商铺，尽量不要去拿下做二房东，因为做成功了，他会眼红，会期千方百计地搞破坏，赶你走，只有业主是国营企业的，当你赚到钱时，你经常去烧烧香，那么你的合同肯定是有保障的，幸好，由于我们国家市场经济实行的比较晚。目前市场上大部分的优质商铺资源都是国营单位的，这也是造成目前二房东市场大盛的主要原因，同时也感叹资源的不公及浪费。

第三就是物业的结构及用途，也就是要选择房型好，利用率高的商铺，对经营的业态没有限制，比如可以做餐饮、酒吧、娱乐等行业，如果是结构不好，行业有限制的大型商铺是不能做二房东的。

招商也可以分三步走，第一步可以先委托下市场上专业的商铺中介公司，让中介介绍一些优质的品牌客户过来。第二步就是自己招商，你只需要在商铺上拉个横幅，商铺招租、再留个电话，好的商铺，商家一定会主动找上门来；第三步主动去招客户，只要是市场上实力雄厚、品牌好的商业客户，你都可以去联系，只要你认为他们适合你这个商铺，比如从大型业态专业店，国美电器、苏宁电器到肯德基、麦当劳，都可以去找，我告诉你一个数字，市场上知名度高的商业品牌，其中30%

。2、客户收集：尽量多收集些求租意向的客户，但不要急于决定租给哪家，仔细考察、衡量，最后定下租给品牌最好，条件优越的商家。3、商业谈判，价格不要轻易松口，底价是最后才放出来的，商业租赁合同要仔细斟酌，写明违约条件及违约后无条件收回，这点很重要，否则陷入官司中，损失惨重！最后就是保持与承租商家及和大业主的关系，在商家进场的初期，你要协助他办理营业执照和装修事宜，只有他能正常经营了，你的租金收入才有保证，和大业主的关系维护也很重要，可以避免给你带来不少的麻烦，这一切都做好了，那我就要恭喜你了，你挖到了一个金矿，每天一觉醒来，就可以数钱，而这些品牌的商家在为你打工，感觉特棒！

做二房东赚钱吗

当得好的话很赚钱，但是风险也不小。做好二房东需具备：

1、你要非常了解该地区房屋租赁市场，

2、判断能力（嗅觉灵敏）及谈判能力一流，

3、拥有一支小型施工队，

4、掌握二手家具家电市场的即时行情，

5、拥有良好的营销渠道，

6、自持资金较为充裕更好。

住房租赁监管立法:二房东“乱象”时代终结

随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色，规范政府及市场参与各方在租赁住房整体.。.

住房租赁市场乱象丛生，国家即将其纳入法治化监管轨道。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)，我国首部专门规范住房租赁的国家级行政法规正式开始公开征求意见。业内人士指出，《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义，这标志着住房租赁监管正式进入精细化、系统化和法治化时代。

无独有偶，此前的9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》(简称《风险提示》)，提醒房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险，避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。

实际上，近几年住房租赁市场乱象迭出，如虚构房源信息、暴力驱赶租客、非法克扣押金、设置霸王合同条款……特别是随着一二线城市租赁市场逐渐扩大，中小型二房东越来越多，导致租客和大房东的权益受到侵害风险不断加大。

此次《条例》的出台，将成为住房租赁市场监管的一个重要转折点。严跃进分析认为，当前是长租公寓市场波动较大的阶段，监管部门的这些动作，对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。

短付租金也有“坑”

住房租赁市场有多乱？

目前除了曝光较多的长租公寓二房东拖欠大房东租金、租客被驱赶、二房东卷款跑路等问题外，从二房东手里租房，即便租客采取短付租金的方式，也会遇到各种问题。

日前，在上海工作的陈慧(化名)就遇到了被大房东驱赶的怪事。陈慧与两名同事在位于静安区北京西路的嘉发大厦租了一套三室两厅的房子，租期一年。租赁合同是她与二房东、中介一起签订的三方居间合同，并附有大房东与二房东的委托租赁合同；房子的付款方式为“押一付三”，并非长租公寓那种年付或者租金贷的方式。

据当时介绍房子的中介小艾透露，她所在的公司房源有相当一部分来自于这种二房东，这种二房东不同于长租公寓的二房东，他们手头上的房源没有那么多，在十几套到几百套不等。这些二房东从大房东手里租来房子之后，会根据房子情况重新装修或配置家具，再适当提高出租价格，从而赚取差价。一般而言，二房东和大房东租约到期之后，此前的装修和配置的家具会折价卖给大房东。

小艾从业三年来，做这些二房东的房源出租比较多。这种房子的二房东，看起来与租客直接签订合同的大房东并无区别。

但就在房租到期的前一个月，还是出问题了。8月底，嘉发大厦的小区物业管理人员告诉陈慧，大房东刘平(化名)找上门要求给他们所住的房子断水断电，因为该房子在8月30日就到期了，大房东要收回房子。

陈慧回家找出租房合同细看，发现他们与二房东严顺(化名)所签的合同到期时间是10月4日。很明显，二房东与大房东的合同，相比二房东与陈慧的租约有一个月时间差。此时，陈慧才发现，中介小艾此前对房子的租约，并没有做好尽调，不知道大房东与二房东的租约是什么时候到期的。中介人员的疏忽，为这次纠纷埋下了导火线。

21世纪经济报道记者分别联系刘平、严顺与中介，了解到刘平与严顺合作多年，但由于此前另外一套房子的纠纷导致两人关系破裂，刘平等租约到期就逐步把房子收回，不再续租。严顺的解释是，他手中有几十套房子，他没法记住每一套房子的具体租约。

大房东和二房东吵架，本来与租客无关，但这次由于大房东刘平的态度强硬，直接干扰了租客的生活。此事件中，二房东严顺明显理亏，或许是为了拖延时间，或许是为了死磕合同，以刘平要买下家具为由，不愿意配合办理退房手续。刘平也不愿意让步，只有对还在租住期限内的陈慧们下逐客令，威胁他们要断水断电。

无奈之下，陈慧和同事去派出所报警，得到民警的回复却是：由于大房东、二房东没有给租客造成实质性人身和财产安全损失，没法接警。而为陈慧提供法律援助的律师建议她走司法程序维权，找二房东赔偿，但这个过程可能需要比较久。

记者从刘平、严顺此前的委托合同看到，对于家具的处置，并没有具体的条款规定。这成了两人扯皮的主要原因。当初帮他们签定房屋租赁委托合同的中介何冲(化名)指出，从合同来看，双方都有责任，但二房东严顺的处事方式更有问题，“他这样以后没人敢跟他合作，圈子很小的”。

最终，刘平妥协了，买下了严顺给房子配置的家具，双方终止合同，不再续约。租客则可以与之续签或者住到与严顺签的合约期满。

在与中介交流过程中，记者发现，大房东、二房东的契约精神在合作过程中非常关键，尤其是最后合约期限内，很容易因为合同某些细节产生摩擦。在《住房租赁条例(征求意见稿)》中，明确了租客的权益，这对于当前租赁行业中处于弱势群体的租客来说，多了一重保障：

住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；合同期满或解除，承租人应及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退等。

此外，根据征求意见稿，在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。换言之，陈慧案例中，如果刘平与严顺合约到期，终止合作，那么严顺也不能单方面与陈慧等人解除住房租赁合同，否则就是违约。

尽管如此，租客维权仍然不易。租赁纠纷属于民事纠纷，警方一般会调解，最终还是需要双方协商一致才能解决。事实是，被刘平提出威胁断水断电之后，陈慧主动找中介和严顺，提醒他们处理好合同纠纷，严顺一味推脱，也不愿意按照合同赔付陈慧损失；与此同时，刘平借助驱赶陈慧等租客的手段对严顺施压，也对租客造成了不小的精神压力。

行业监管升级

随着二房东越来越多，引发的问题也越来越多，这种二房东模式开始受到市场诟病。

像上述案例中，手握几十套房的二房东严顺，其实是有一家从事房地产行业资质的公司，但他与大房东、租客签的合同却用的是个人名义，就连与之合作多年的中介何冲都没有发现这一点。

记者查询启信宝获悉，严顺名下持股100%的公司为上海燕齐企业管理有限公司，成立于2014年10月13日，注册资本金100万人民币，此外没有披露其他信息。

对此，法律界人士认为，严顺的做法可能出于两方面原因，一是收付款方便；二就是存在偷税漏税嫌疑。

二房东处在房主和租客之间，赚的就是中间差价，为了控制成本，谋取更大利润，不少二房东不得不在各个环节“挖潜”，甚至不惜采取违法行为。

针对市场上的各种乱象，《条例》明确规定房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：1.发布虚假房源信息；2.隐瞒影响住房租赁的重要信息；3.违规提供金融产品和服务；4.为依法不得出租的住房提供经纪服务；5.强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用；6.未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同；7.赚取租金差价；8.泄露或者不当使用客户信息；9.法律、法规禁止的其他行为；10.违规出租厨房、阳台、地下储藏室。

可见其中多条均指向了二房东，比如赚取租金差价，违规提供金融产品和服务等。

上海城市房地产估价有限公司金融业务总监邵明浩表示，从宏观角度来讲，住房问题是关系国计民生的重大问题，租赁住房对于引导人口有序流动解决大中城市“夹心层”居住问题具有重要意义。目前从中央到地方的租赁住房政策具有临时性的特点，与住房体系长期发展的要求不匹配，是造成租赁住房现阶段诸多问题的根本原因。租赁住房亟需国家层面进行立法，保障该领域长期有序发展。

随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色，规范政府及市场参与各方在租赁住房整体规划、开发建设及后期运营全生命周期中的行为。

从实际操作方面来看，租赁市场交易非常频繁，参与群体众多，租赁形式复杂，而相应的监督管理部门并没有配备相关的执法人员和预算对法律进行有效的监督管理，所以重点关注的是法律出台后的落实情况。

业内公寓培训机构房东东创始人全雳指出，资金监管真正要落实行动就要从源头上抓起，加强立法，严格执法。

关于二房东利润分析的内容到此结束，希望对大家有所帮助。