大家好，今天给各位分享旧房改造转让税收筹划的一些知识，其中也会对房产合理避税方法进行解释，文章篇幅可能偏长，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在就马上开始吧！

房地产开发企业城镇土地使用税

法律主观：所谓城镇土地使用税(以下简称土地使用税)，就是对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的定额税率计算征收的一个税种。对于经营者来说，土地使用税虽然不与经营收入的增减变化相挂钩，但作为一种费用必然是经营纯收益的一个减项。纵观现行土地使用税的法律、行政法规，可以从以下五个方面进行筹划。(一)从经营用地的所属区域上考虑节税经营者占有并实际使用的土地，其所在区域直接关系到缴纳土地使用税数额的大小。因此经营者可以结合投资项目的实际需要在下列几方面进行选择：一是在征税区与非征税区之间选择。二是在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。三是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择。在同一省份内的大中小城市、县城和工矿区内的土地使用税税额同样有差别。四是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。例如广州市的市区土地就划分了十个级别，最高一级与最低一级相差6.5元/㎡.(二)从纳税人身份的界定上考虑节税一是在投资兴办企业的属性上进行选择，即指是开办外资企业还是内资企业。财税字[1988]260号明确规定“外资企业、机构在华用地不征收土地使用税”。二是在经营范围或投资对象上考虑节税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，下列经营用地可以享受减免税的规定：(1)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;(2)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地(不包括农副产品加工场地和生活、办公用地);(3)能源、交通、水利设施用地和其他用地;(4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地;(5)集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地;(6)高校后勤实体。三是当经营者租用厂房、公用土地或公用楼层时，在签订合同中要有所考虑。根据国税地字[1988]15号中“土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税”、以及“土地使用权共有的，由共有各方分别纳税”之规定，经营者在签订合同时，应该把是否成为土地的法定纳税人这一因素考虑进去。(三)从所拥有和占用的土地用途上考虑节税纳税人实际占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用税政策。主要包括：1.根据国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知(国税地字[1989]140号)中“对厂区以外的公共绿化和向社会开放的公园用地，暂免征城镇土地使用税”之规定，企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受免税的照顾。2.根据《国家税务局关于水利设施土地征免土地使用税问题的规定》(国税地字[1989]14号)中“对水利设施及其管护以及对兼有发电的水利设施用地，可免征土地使用税”的规定，企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的。3.根据对煤炭、矿山和建材行业的特殊用地可以享受减免土地使用税的规定，企业既可以考虑按政策规定明确划分出采石(矿)厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用税的特定用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低。(四)从纳税义务发生的时间上考虑节税一是发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。涉及房屋购置业务时，土地使用税规定了如下纳税义务发生时间：1.纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税;2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。因此，对于购置方来说，应尽量缩短取得房屋所有权与实际经营运行之间的时间差。二是对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。因为政策规定，纳税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，而征用非耕地的，则需自批准征用的次月就应该纳税。三是选择经过改造才可以使用的土地。政策规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免征土地使用税5年~10年。(五)从纳税地点上考虑节税。关于土地使用税的纳税地点，政策规定为“原则上在土地所在地缴纳”。但对于跨省份或虽在同一个省、自治区、直辖市但跨地区的纳税人的纳税地点上，也是有文章可作的。这里的节税途径的实质就是尽可能选择税额标准最低的地方纳税。这对于目前不断扩大规模的集团性公司显得尤为必要。/p>法律客观：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;⑵销售不动产，税率为5%;⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税:大部分地区，目前已经停止征收。十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。十一、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

房产合理避税方法

合理避税是纳税人从自身经济利益最大化地进行避税筹划，下面就介绍几种常见的避税方法。

一、利用合作开发方式合理避税

利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。

例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作；

1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼，

2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发

3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发

筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。

方案一：合作开发

甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。

方案二；出借资金

假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。

好了，关于旧房改造转让税收筹划和房产合理避税方法的问题到这里结束啦，希望可以解决您的问题哈！