上海:写字楼市场稳住了 二房东模式存隐忧

“今年写字楼市场招租情况确实比去年好，可以说是‘稳住’了。”沪上某甲级写字楼招商部负责人李婕(化名)这样向证券时报记者描述她观察到的现象，“但在亮丽数据背后，也存在一些隐忧，比如不少办公楼里都有‘二房东’身影，一旦出问题，可能又是‘一地鸡毛’。”

今年以来，上海写字楼租赁市场持续回暖。来自多家房地产咨询机构的数据显示，今年三季度，上海净吸纳量创新高，空置率稳步下降，租金也止跌回升。

李婕告诉记者，今年写字楼市场求稳，不会像去年那样一味降价，“去年‘价格战’打得最厉害时，都比着谁的价格低，租金实在不能降的，就补贴装修费。”

三季度写字楼市场

净吸纳量创新高

中国新天地商业管理(办公)总经理王红接受记者采访时表示，与去年受疫情影响整体写字楼市场租金和出租率都小幅下滑相比，2021年写字楼租赁状态恢复较好，公司在上海的写字楼——企业天地5号和INNO创智的出租率目前均已实现近满租的状态，同时，瑞虹企业天地也已正式竣备完工并迎来首批租户的入驻，其中T1办公楼中低区域已基本满租。

华润置地商业华东写字楼部负责人张帅印也向记者表示，陆家嘴滨江中心今年签约了总部独栋客户四家，包括浦银安盛基金、山西证券、芯鑫租赁和阅文集团，同时还吸引了数家金融、科技企业进驻，“目前陆家嘴滨江中心独栋写字楼仅余一席，且已有数家意向客户在密切洽谈中。”

上述办公楼租赁情况是上海今年写字楼市场回暖的缩影。世邦魏理仕发布的报告显示，今年三季度，上海写字楼净吸纳量延续上涨态势并创下单季新高，达到44.9万平方米，搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。截至三季度末，上海写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至17.1%。

“从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%。”世邦魏理仕报告显示，“前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，季内前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩。”

李婕告诉记者，最近两年确实有不少核心商务区租户搬迁至前滩等新兴商务区，一方面是前滩等新兴商务区的各类配套还不错；另一方面，租金要比核心商务区低40%至50%，同时一些制造业企业倾向于到新兴商务区购买或租赁整栋办公楼。

在净吸纳量创历史新高的同时，租金指标的趋势性转折也露出端倪。世邦魏理仕报告显示，上海三季度写字楼市场租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商务区、核心拓展区和新兴商务区空置率分别为11.9%、17.9%和21.7%，环比分别下降0.9个百分点、0.9个百分点和0.2个百分点。

疫情缓和以及经济复苏——这是王红给出的上海写字楼租赁恢复良好的原因，“上海作为我国对外开放的窗口城市，基于优质新增供应量和战略新兴资本的加持，办公楼市场的回暖迹象仍将持续。”

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示：“2021年写字楼需求持续升温显示了上海作为国家对外开放的窗口城市良好的经济基本面。浦东‘引领区’新政落地已逐步为区域市场吸引更多外资金融、专业服务等行业需求，第三季度浦东需求实现环比上涨近90%，外资占比明显提升。”据透露，未来六个月，上海写字楼市场预计将有69万平方米左右新增体量入市，上海全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。

非中央商务区空置率高

二房东模式存隐忧

租赁市场数据向好的同时，在业内人士看来，上海写字楼市场也存在一些隐忧，比如非中央商务区空置率达到20%以上、层出不穷的“二房东模式”等。

“今年租赁情况还行，比去年肯定好很多，与2019年基本差不多。”一位非中央商务区的物业租赁人员向记者透露，“但周边办公楼层出不穷，租赁过程中的压力也大了不少。”

尽管非中央商务区的租赁市场同样活跃，但根据仲量联行的报告，大量的新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。“近年来上海甲级写字楼发展较快，每年的新增供应量在100万平方米至150万平方米之间。”仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻向记者表示，“至于空置率是15%还是20%趋向于健康，目前并没有一个特别的数字。”

另有业内分析人士向记者表示，从空置率来看，20%以上的数字确实不低，随着供应持续增加，这可能是非中央商务区未来不小的隐忧。

相比非中央商务区的空置率数据，写字楼市场冒出的“二房东”模式更让业内人士担忧。一些个人、科技公司或商务咨询公司，以略低的价格整层租赁办公楼，再装修配置办公家具后，分割成大小不同的办公室，加价出租给中小租户。二房东从业主方拿到的租金不高，同时可能还存在“偷面积”的行为。

“上海办公楼里的‘二房东’并不在少数，据我所知，周边每栋办公楼都有两三家‘二房东’。”一位知情人士向记者表示。李婕同样给记者证实了这一现象，不过相比担心二房东带来的竞争，她更担心后遗症，“之前出租工位的模式，几乎都退出舞台了，留下了‘一地鸡毛’，一旦‘二房东’出现问题，破产或跑路，租户还在，问题又会留给业主，到时肯定又是‘一地鸡毛’。”

杭州做二手房东赚钱吗

杭州

搜索你想知道的问题

投资二手房房东

在杭州做二手房东有钱赚吗？大楷要投资多少？具体要经过哪些步骤？

希望详细点，谢谢！

共2个回答

匿名2012-02-21杭州

全部2个回答

陈浩

现在市场很透明了，做二手房东赚不了钱的，投资多少要看你做大做小的。

2012-02-21

傅涛

俗称黄牛，看本事了，一般来说买便宜点有赠送面积的房子，装修之后做公证然后再卖，赚取中间差价

2012-02-21

相关问题

不是杭州市的本省人想买二手房和买投资性质40产权的公寓可以买吗？

二手房投资，性价比终究没有一手高。如果没有住宅摇号资格1.你有大量资金介意你投资商铺，整铺，短包租的那种2.第二档就是投资主持区的公寓，过渡性的产品，可操作空间大而广，至少不会大亏接下来字不够了

投资二手房产权公寓90

买二手房中介费付%几

买家卖家各1.5

二手房中介中介费102

目前可以投资杭州的商铺吗

可以投资商铺，主要看您商铺位置的选择

投资商铺122

非杭州户口，如何能买套杭州的二手房

新房和二手房都是杭州的房子，需要的条件或者本地户口，社保三年内连续两年或者缴纳个税都可以买房的

二手房户口134

杭州近几年哪一块区域的二手房比较看好

富阳银湖板块最近的二手房市场不错

二手房102

没有社保，想在杭州周边买房投资，你们觉得那里升职空间大

没社保可选择公寓商铺或杭州周边不限购区域投资，地段政策导向等因素来判断

投资买房149

杭州房产问答在杭州做二手房东有钱赚吗？大楷要投资多少？具体要经过哪些步骤？

问答分类

问答标签

热门城市问答

推荐问答

买房

房价行情

购房建议

购房资质

二手房

卖房

房屋估价

卖房流程

业主风险

卖旧买新

贷款

交易流程

贷款利率

首付月供

过户更名

交易过户

税费计算

认购签约

资金监管

过户流程

租房

租房准备

租房注意事项

整租

租房合同

其他

装修

房产政策

法律纠纷

其他

房价

总价

均价

估价

下跌

上涨

二手房

商品房

落户

评估

建筑面积

房龄

贷款

首付

公积金贷款

按揭

二套房

物业费

小区

公寓

商铺

新房

大学城

婚房

房产证

过户

产权

银行

交易

公证

户口

结婚

离婚

小产权

资格

单身

杭州房产问答

绍兴房产问答

玉林房产问答

岳阳房产问答

舟山房产问答

宜宾房产问答

益阳房产问答

潮州房产问答

广元房产问答

渭南房产问答

通化房产问答

海南房产问答

沁阳房产问答

晋江房产问答

项城市房产问答

如皋房产问答

襄垣房产问答

昌乐房产问答

博兴房产问答

杭州房产问答

即墨一山一墅户型图

郑州房贷多少钱一个月

商业贷款的计算方式

长沙滨河小区在哪

年度所得税汇算清缴

房贷终审是什么意思

写字楼要不要交房产税

莆田买房投.资好吗

上海经适房复审后流程

句容房贷政策2019

卫生间漏水谁的责任

木工吊顶人工多少

公租房配建商品房

新房预埋网线怎么换

中宇卫浴蹲便器多少钱

普华永道工作几年买房

鲅鱼圈滨海新城户型图

新房子要多久才能入住

大川水岸户型图

中鸿森特门窗

二房东的写字楼活跃着二房东

深圳整层租赁，深圳甲级写字楼较高的准入门槛把许多希望通过进驻甲级写字楼提升自身形象，但又无力承租大面积办公楼的中小企业挡在门外。昨日，记者走访了福田、南山、罗湖写字楼区域，发现一些专门的商务办公服务公司提前租下几层写字楼，然后在分割成小单位转租出去，利用租金差价实现盈利。

多数写字楼里有“二房东”

一家从事金融行业的小企业遭遇了“成长的烦恼”，公司决策层想到京基100办公，但只能承租200平方米的面积，与“整层租赁”的要求相差甚远。

如雨后春笋成长起来的深圳中小企业所面临的“成长的烦恼”，在一些有实力的商务办公服务公司看来，就是一种商机。

这些活跃在深圳甲级写字楼市场的商务办公服务公司，被业界称为写字楼里的“二房东”。

“福田中心区每栋甲级写字楼都有这种商务办公服务公司，他们整体租下几层写字楼，然后根据客户需求，分割成十几平方米到几百平方米的面积，再转租出去。”中联地产商业部福田东区区域经理李长渭向记者介绍说，有的大公司手中持有的写字楼面积高达数万平方米。

来自香港的鼎辰投资一口气租下京基100大厦的20~26楼(其中22层为其他公司整租)共计6层，约2万平方米，然后再拆分成160~600平方米的小型办公室出租。这种包租生意还不错，从今年2月至今出租率已达六成；美百年投资整租的物业在福田中心区有金中环商务大厦、卓越时代广场、诺德金融中心等12栋写字楼；雷格斯商务服务公司则在福田中心区安联大厦、罗湖彭年广场和南山新时代广场整租了两层半写字楼。

中小企业喜欢“傍甲级”

“在甲级写字楼办公，非常有利于提升我们的企业形象，最重要的是利于公司的业务拓展。”一家刚刚在卓越世纪中心3号楼租下200平方米面积的企业负责人对记者说。

“这些中小企业的租赁需求多为200平方米左右，对甲级写字楼的相关配套要求较高。”深圳中原地产商铺部区域营业董事肖霄认为，之前，在罗湖乙级写字楼里，或福田、南山的厂房里，如八卦岭、车公庙等区域，就有进行包租再分割出租的情况。现在企业的租赁需求更加高端化，“傍甲级”现象越来越普遍。

鼎辰投资张婉绚表示，一些外企的办事处在深圳设点或一些企业的临时租赁场所都很喜欢寻找甲级写字楼物业。这些客户都是“出身名门”，虽然对办公面积要求较小，但对办公的环境要求颇高。

利润来自租金差价

记者了解到，一些包租公司在转租办公楼的同时，也提供甲级服务。鼎辰投资在做京基100大厦的包租时，在每一层楼设置一个接待前台，统一为整层楼分租的各个公司服务，配备2-3名专门的秘书专门负责行政或其他后勤任务。此外，还设立楼层休闲区域、会议室、培训室，这些服务都是免费的。

“一些有实力的包租公司为了吸引客户，为承租企业提供一些免费配套服务，但是其仍有较为丰厚的利润空间。”李长渭介绍说，包租企业和开发商达成战略合作意向，以较低的市场价格包租几年，并且这个价格在承租期内一直不变。而深圳甲级写字楼租金近几年涨幅较大，据中原地产统计，2009年深圳二手写字楼平均租金为95元/平方米，2012年4月的租金水平为142元/平方米，涨幅近50%，包租公司转租出去的租金每年随行就市上涨，期间的租金差价较为可观。

“包租”形成产业链

经过较长时期的发展，包租公司已经形成了一条完成的产业链。

一些中小型包租公司与地产中介公司建立了长期合作关系，为了降低空置率，包租公司都会在租约到期前，通知中介公司放出盘源，而中介公司则很乐意为这些固定长期客户提供快捷服务。此外，包租公司多会为接手的写字楼进行装修，与一些装修公司产生了固定合作关系。由此，形成了一条包租公司为中心，前有装修公司，后有地产中介的产业链条。

相对中小型包租公司粗线条的产业链，具有相当实力的大型商务办公服务公司延伸的产业链更长、更加精细化。

大型商务办公服务公司拥有自己的管理团队，通过一个商务服务平台，为承租企业提供外包服务有人力资源服务、商务、法律咨询和财务的外包等等。大型商务服务公司提供租赁服务的中小企业，有的数十家，有的数百家，这些中小企业一般都会通过商务服务公司的服务平台进行采购，不少“包租产业链”下游企业专门做商务服务公司的外包生意，收益也颇为客观。

为什么现在一些写字楼房东都不给二房东包租了

在我们的生活中，每个人都有着自己的一技之长，并且依靠这个长处维持着最基本的生活。如果是前景很好的长处，还能够根据这个长处，让自己改变人生的命运。在这中间就存在着一类特殊的人群——二房东，他们通过租地段好的写字楼、公寓，然后再转租给别人，从中赚取差价。

曾经这样的二房东，很受房主的欢迎，因为能够帮助他们快速的将房子租出去，减少空置的时间。但现在房主们已经越来越不喜欢二房东了，很多时候都不愿意将房子租给二房东。之所以会出现这样的情况，都是因为下面这些原因：

一、二房东不心疼房子

对于二房东而言，房屋本身就不属于他们，对于他们而言，这些聚集在手中的房源，不论是住宅也好，还是写字楼也罢，都只是自己赚取差额的工具。

所以很多时候，他们为了能够将房屋快速出租，对于上门的租客是来者不拒。只要对方愿意出租金，让他从中赚到钱，他就可以将房屋出租出去。

也正是在这样情况下，使得很多素质良莠不齐的租客存在，最后在退房时候将房屋弄得一团糟；而二房东再见到这样场景以后，也就干脆不辞而别，最后叫苦的还是原房主。

二、二房东可能给自己带来麻烦

上面讲过很多时候二房东为了将房子出租，什么样的租客他都可以收留，这其中也不乏干一些违法事情的人，或者是公司。

然而这一切原房主并不知情，只有在事情发生，接到警察通知时候，才知道房子租客出现了问题。有时候也会因此承担一定的责任，在这样的情况下，使得原房主不愿意再将自己的房子租给这些二房东。

当然了除了以上两个原因之外，原房主将房子租给直接使用房子的人，也能够赚得更多，正是在多重原因影响下，才使得二房东现在越来越难。