福州市房地产交易指导价格及其评估实务

根据不同区域、不同特征的商业房地产来区分。对于普通沿街店铺来说，二层价格比底层略低；而对于情况比较特殊的，或者商场类的商业房地产来说有不一定。所以还是要具体情况具体分析。

福州市地价评估管理办法

第一条为做好国有土地使用权价格（以下简称地价）评估工作，规范地产市场，维护国家利益和土地使用者的合法权益，加强廉政建设，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条凡在本市鼓楼、台江、仓山、郊区及马尾经济技术开发区拥有国有土地使用权的单位和个人，有下列情形之一的，应当进行地价评估：

（一）土地使用权买卖、交换、赠与；

（二）土地使用权抵押；

（三）土地使用权作价入股；

（四）企业兼并、分立、清算、联营、联建、股份经营等涉及土地使用权转移的；

（五）依照国家有关规定需要进行地价评估的其它情形。

当事人认为需要进行地价评估的，也可按本办法申请地价评估。第三条市地价评估委员会负责本市地价评估管理的协调、决策、监督工作。主要职责是：

（一）制定地价评估管理政策并监督执行；

（二）审定各类用地的基准地价；

（三）协调地价评估中相关部门的关系；

（四）指导各县（市）地价评估工作；第四条市土地管理局负责本市地价评估管理的具体工作，审定批准地价评估机构及人员资格，核准地价评估报告书。第五条市地价评估事务所是本市地价评估的专业机构，负责本市地价评估的业务工作；第六条地价评估主要采用以下几种办法：

（一）剩余法；

（二）市场比较法；

（三）收益还原法；

以上方法可根据评估的目的分别采用或综合应用。第七条用剩余法进行地价评估的，应以房地产综合价格减去地上房屋或建筑物重置成本及利税后确定地价。第八条用市场比较法进行地价评估的，应根据市场上同一类似的地产交易价格确定地价。第九条用收益还原法进行地价评估的，应根据被评估地产的预期获利能力和土地增值情况。算出地产的现值，以此确定地价。第十条市土地管理局会同市物价委员会、财政局根据地产市场变化情况，每隔一定时期（每年至少一次）测定各类用地的基准地价，报市地评估委员会批准公布，作为本市地产交易的指导价。第十一条按本办法需要进行地价评估的单位或个人，应向市地价评估事务所提交书面申请，并附土地权属证明等有关材料。福州市地价评估事务所受理后，应根据基准地价，及时进行地块价格的评估，报市土地管理局核准，在三十天内向申请人提交《地价评估报告书》。第十二条经市土地管理局核准的《地价评估报告书》，是国有资产评估、银行贷款及有关土地税费收取等的法定依据。第十三条不具备地价评估资格的对外进行地价评估。其评估结果无效。第十四条对按照本办法规定应当进行地价评估而未申请评估的单位和个人，由市土地管理局责令其限期进行地价评估，并可处以评估费用一到三倍的罚款。第十五条地价评估机构的评估报告失实的，市土地管理局应责其重新评估或另行指定其他评估机构评估，评估费用由原评估机构或责任人员承担；情节严重的，可以暂停其评估业务，直到撤销评估资格。

地价评估人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其主管部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十六条各县（市）的基准地价由各县（市）制定，报福州市地价评估委员会批准后公布执行。第十七条集体土地中非农业建设用地的土地使用权合资、入股的价格评估参照本办法，但征地补偿费仍按国家《土地管理法》规定的标准补偿。第十八条本办法由福州市土地管理局负责解释。第十九条本办法自颁布之日起施行。

房地产泡沫是什么意思

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

一、简介查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLESPKINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。

随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

”所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“”(FoamEconomy)。

的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（PropertyBubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。

从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后的又一次“战败”。

二、特征1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供应量；投机交易气氛非常浓厚。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

三、判定1、房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降（1）价格过高。

房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。

过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。

国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间，2004年1-9月份我国商品房平均价格达到2770元/平方米，全国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。

根据2003、2004年1月对全国50个城市的调查，66%以上的被调查者认为高，58%以上的被调查者认为很高。

（2）价格快速上涨。

房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。

合理的价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。

建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。

2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1-9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。

（3）价格全面上涨。

房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现。

2004年1-9月份，全国各地房地产销售价格都在上涨，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。

分地区看,全国6个地区价格提高幅度超过20%。

分城市看，杭州房价从2000年每平方米3000元，涨到现在的5500元以上；福州近3年时间房价从2000元/平方米涨到6500元/平方米。

2004年1-9月份，全国各类物业的销售价格全面快速上涨，其中私有住房交易价格上涨幅度最大，指数达到115.2。

（4）实际租金下跌。

房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。

房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。

2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。

（5）投资者对形势十分乐观。

投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。

直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势持乐观态度，对房地产泡沫持反对态度。

而至少在加息前，许多热情的投资者，对房地产形势十分乐观，个别城市的投资者几近疯狂状态。

但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度。

2004年11月初，友邦顾问作的一项调查显示：74.9%的被调查者认为有泡沫,7.2%的被调查者认为不存在泡沫。

2、需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入（6）房屋销售额超常增长。

房屋销售额增长率应以略高于社会消费品总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。

2003年和2004年1-9月份，房屋销售额增长率以远高于社会消费品总额的速度增长，达到27.2%-39.7%，高出社会消费品总额增长率18.1-28.2个百分点。

而1992-1993年房地产过热期，房屋销售额增长率达到42%-56%，高出社会消费品总额增长率25-27.5个百分点。

这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。

（7）抵押贷款性增长。

房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。

因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。

近年来，个人住房贷款高速增长，1999-2003年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，截至2003年年底，我国的住房抵押贷款余额已经达到12000亿元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增长。

由于住房抵押贷款的基数低，不能简单地根据该指标持续增长得出市场泡沫的结论，但这个增长确实很超常。

（8）居民储蓄快速减少。

存款增速连续下降，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。

2003年2月，居民储蓄占总存款的比例为53%，到2004年9月下降为49%。

2004年以来储蓄存款已连续7个月同比少增，1-8月,储蓄存款累计增加10863亿元,同比少增1406亿元。

（9）国际热钱大量流入。

国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。

目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国。

据有关估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。

北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5到3.5倍。

海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。

（10）民间游资大量流入。

民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升。

2001-2003年间以温州为主的浙江等民资炒房团在中国房地产市场上掀起巨大波澜。

这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。

据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。

炒房团撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房”城市房价飞涨。

（11）投资性购房的比重高。

投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。

国际上这一指标的警戒标准为10%。

据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。

如上海，境外和外地住宅需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的者，本地人不到50%。

3、供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高（12）开发投资额超常增长。

房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。

开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。

而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。

2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.2%，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28.3%，这是同期GDP增长的3倍。

（13）开发贷款超常增长。

房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反映。

2000-2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增长49.1%。

而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、21%。

（14）施工面积超常增长。

施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。

2002、2003、2004年1-9月，施工面积增长率为20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，销售面积增长率为20.2%、29.1%、19.3%。

即便考虑投机需求，施工面积增长也超过销售面积增长。

（15）房屋空置率过高。

房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。

2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%，2004年9月末，虽同比下降2.3%，仍大大超过国际警戒线。

这个下降可能是投机需求增长导致的。

虽然房屋空置率与国际上的概念有些区别，国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。

四、成因（一）土地稀缺首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。

居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。

由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。

当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。

加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

（二）投机需求膨胀其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。

这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

（三）过度放贷再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。

由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。

因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。

由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。

此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

五、危害（一）经济和社会结构失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。

在期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。

时期大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。

企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。

1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。

大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。

如东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。

这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。

同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

（二）金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。

有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。

此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。

这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。

因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。

应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。

一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。

而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

（三）生产和消费危机房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。

股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和土地及股票的销售损失。

企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。

生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。

企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。

此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。

由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。

个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

（四）引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。

在金融危机下，犯罪案件激增。

以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。

工人、学生反政府的引起，社会动荡不安。

六、预防1、加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。

政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。

房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。

首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。

近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进地产投资。

因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。

3、强化土地资源管理政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。

要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。

要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。

要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。

全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和行为。

4、加强金融监管力度，合理引导资金流向首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。

推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。

因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

中国房地产中介历史

与房地产中介相关的历史事件2003～2006至2006年，房地产中介市场全面放开，有更多的国际品牌进入，将对内地不动产经营理念和操作模式带来更大的冲击。至2006年，房地产中介市场全面放开，有更多国际品牌进入，将对内地不动产经营理念和操作模式带来更多的冲击。据了解，2006年，有关部门将继续配合，加强土地管理工作；规范住房销售、房地产中介与物业服务收费行为；规范经济适用房价格；努力稳定住房价格。如果按照2006年新增200家门店的计划,将至少需要4000万元的现金投入,对于任何一家房地产中介企业而言,4000万元现金都不是一个小数目。2005年，在房地产中介市场，经过市场竞争成长起来的中原、世联、星彦、置业国际、德思勤、同致等，将瓜分深圳中介代理的绝大部分市场。2005年新春伊始，宝山区房地局房地产市场、权籍管理科、房地产执法监察队以及各房地办事处联合，对全区房地产销售公司和房地产中介公司进行了“地毯式”的执法专项检查。虽然室外阴冷潮湿，但就职于温州某房地产中介公司的周宇征（化名）近日的心情却格外灿烂：进入２００５年，其几个月前在上海以８０００元每平方米购买的一套公寓，竟飙升到每平方米１．３５万元，升幅达６９％在这种情况下，2005年1月18日，东莞市成立了房地产中介协会。据不完全统计，到2005年6月，我市注册登记的各类中介机构134家，从业人员有1072人，其中，有8家房地产中介机构已到有关部门(即工商、房管部门)登记备案。此外，2005年北京房地产中介行业协会针对北京市操作存量房业务的房产经纪公司实施了等级评定之后，一些中小中介公司必然会加强彼此之间的资源整合，提升各自的竞争力；而一些大型经纪公司，在受到更多市场机会青睐的过程中，也会加速自身资源的整合，提高核心竞争力。2005年7月13日，南昌市房地产中介行业持续发展研讨会在南昌市房管局会议室召开，全市近百家房地产中介公司齐聚一堂，就6月份南昌二手房市场受新政影响、交易量呈下降趋势、二手房中介公司步人政策考验期问题进行讨论。2005年南京房地产中介企业已经开始了重组，2006年的竞争将会更加激烈。尤其是2005年3月29日，建屋集团与ColdwellBanker信义房产（世界500强企业CENDANT麾下第一房地产中介品牌）合作成立苏州建屋信义房地产经纪有限公司，更被认为是苏州建屋开始进入房地产三级市场的标志。2005年宏观调控无疑对上海房地产中介行业进行了一次大洗牌。2005年,福州市共查出19个房地产项目存在未取得预售许可收取定金问题,共退款3187万元；厦门市共查处16家房地产中介公司违法代理和22个商品房项目违法销售行为,并在媒体上对违规中介机构进行公开曝光。2005年出台的一系列宏观调控政策,曾使得京城房地产中介市场经历了一场阵痛。2005年,建设部的一项重要工作是加强房地产开发建设行为的监管,切实落实项目手册备案制度、项目资本金制度、住宅小区交付使用制度,加快完善房地产中介市场规则,进一步搞活住房二级市场。2005年浙江省房地产协会中介专业委员会工作思路总的指导思想:以贯彻《省百家房地产中介诚信联合宣言》为主线,广泛深入开展争做“诚信”中介的活动。有人说,2005年是房地产中介代理行业的转型年,这是因为随着市场竞争的日趋激烈,加上中央一系列宏观调控政策的出台,四五月份以来,在密集的政策影响下,房屋交易量大幅度下降,大部分开发公司又都自己设立销售部门,据悉,在北京,由代理公司运作的房地产项目不及总项目的10%,代理公司寻找代理的项目难,日子越来越难过。2005年建设部的一项重要工作是加强房地产开发建设行为的监管,切实落实项目手册备案制度、项目资本金制度、住宅小区交付使用制度加快完善房地产中介市场规则,进一步搞活住房二级市场。动态2005年杭州市房地产中介企业未通过年检年审公告楼市综合消息杭州市房产管理局对本市房地产经纪(中介)机构进行了2004年度年检年审。据统计,到2005年8月底,北京市的房地产中介备案机构已达2650多家,从业人员5万多人。２００４年６月，王先生向法院起诉某房地产中介公司，称自己两月前与该公司签订了《房地产租赁经纪合同》约定由该公司提供房屋信息，事成之后以一个月的租金作为中介费。左辉认为，2004年银行与房地产中介公司的合作将全面扩大，银行将会更多地介入到二手房市场交易中。2004年，外来公司以其雄厚的资本、成熟的经营理念将逐渐成为北京房地产中介公司的主要竞争对手，中介公司的竞争将日益激烈。在日前召开的2004年天津房地产中介发展峰会上，记者就天津中介行业现状专访了21世纪不动产中国地区总裁BillHunt先生和其天津公司总经理崔晶雪。2004年11月1日，由北京房地产中介行业协会发起的《北京房地产中介行业自律规则》将正式实施，根据该规则，因房地产中介机构提供的广告房源信息失实，造成委托人经济损失的，中介机构应承担补偿责任，据悉，这是北京房地产中介行业首个自律规则，也开了我国房屋中介市场的先河。链接银行介入和行业自律双重整治中介公司２００４年４月，关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》的出台，从资金源头上控制可能出现的风险；２００４年１１月出台的《北京房地产中介行业自律规则》成立专门的机构来进行行业管理。2004年度消费者投诉率最高的行业中房地产中介也排在前列。例：2004年12月初，甲急需资金周转，委托房地产中介公司挂牌出售房屋。截至2004年底，北京市房地产交易管理网上登记的房地产中介机构有2471家；广州市房地产中介服务管理所登记的中介机构有1540家，而上海的房地产中介机构数量竟达到1.4万家，接近北京的7倍、广州的9倍。2004年，长春市涉及房地产中介的投诉，与上年相比有所增加。而截至2004年底，北京市房地产交易管理网上登记的房地产中介机构有2471家；广州市房地产中介服务管理所登记的中介机构有1540家。2004年12月通过ISO9001国际质量体系认证，成为中国房地产中介企业取得英国皇家UKSE认证的第一家企业，同年取得中国住交会品牌代理50强和中国房地产金牌顾问100强；2005年又喜获“中国房地产经纪金牌企业”同时董事长庄庭祯先生荣获“中国房地产经济十大推动力人物”2004年9月，宁德市佳家乐房地产中介公司到东侨开办分公司的时候，东侨的房地产中介就两三家。合富辉煌于2004年7月成为国内首家上市的房地产中介企业，凭借上市公司强大的资源优势，合富辉煌意欲打中国房地产服务业最具影响力品牌。2004年上半年开始国家实施宏观调控,上海市房地产中介数目增长速度迅速降低,但交易额仍呈增长态势。在2004年成为中国最大房地产中介组织。2004年6月,镇江市工商局开始在全市范围内强制要求房产中介使用其统一印制的制式合同,并规定如有违反将被责令停止房地产中介业务。"2004年6月,北京的王先生与京城某房地产中介公司签了一份购房委托合同,并交了一万元订金。如2004年北京从事房地产中介活动的经纪公司约有6000多家,但只有1951家证、照齐全。自2004年开展《浙江省百家房地产中介企业诚信联合宣言》活动以来,房地产中介企业在加强行业自律、恪守诚信承诺、创“诚信中介”品牌等方面取得了很好的成效,为了总结经验,树立榜祥,表彰先进,经过企业申报,各市房协推荐,并进行公示,征求社会各界和广大市民意见。2003年12月初，上海期房不得转让的消息得到上海市政府发言人确认，此后上海房地产中介市场出现了期房挂牌大幅增加的趋势，众多短线投机者观望事态发展的同时，上海房产市场在今年出现拐点的预期显得分外引人关注。2003年12月15日，广州市国土房管局中介管理所亮出全国房地产中介首张红牌，将违法从业的原广州珠江中原物业顾问有限公司李某“吊销其房地产中介服务职业资格证书”并要求“任何房地产中介机构不得再聘用其从事中介服务活动，否则，将依法作出行政处罚”2003年1月12日，北京市房地产中介事务所与东城区房地局在东城区房地产交易服务中心组织了“放心中介服务东城”活动，京城16家中介参与了这次活动，这是北京去年“放心中介”的第一次亮相。早在2003年，为防止中介卷款逃跑，宁波市建委和人民银行就出台了一个《关于规范个人二手房贷款管理的意见》要求房地产中介机构必须在银行设立“交易房款专用存款支出账户”所有交易房款(包括首付款和住房贷款)的存储和划付均应通过这一账户进行。翻开中消协２００３年度的投诉记录，仅有关北京房地产中介机构的投诉就高达２０００多起，而房地产中介的投诉，还只是咨询中介类投诉中的一种。2003年12月，在市房产管理局的支持下，成立了南昌市房地产中介协会，以维护中介服务机构和客户的合法权益，引导房地产中介机构行业自律。该房地产中介公司2003年成立,从事房地产经纪、信息咨询业务。至2003年底，全广东省通过全国房地产经纪人资格考试的人员第五章广州房地产中介代理的宏观管理不足2000名，而仅广州市目前己登记备案的房地产中介机构就达1500多家，具有执业资格的房地产经纪人的数量偏少。2003年美国21世纪不动产（中国）进入天津房地产中介市场。例如,2003年,全球最大的房地产中介机构美国21世纪不动产宣布与中企华仁达房地产评估公司签署合作协议书,正式进入中国房地产评估市场;前不久,由中国建设银行和德国施豪银行合资组建的中德住房储蓄银行正式在天津开始营业,成为我国第一家按照国际通行运作模式建立的住房储蓄银行。2003年1月,武夷嘉园被厦门市房地产协会、房地产中介协会评为2002～2003年精品楼盘,大大增强了购房客户的信心。在2003年,南昌市相继成立了房地产协会、物业管理协会、房地产中介协会和住房制度改革研究会。2003年,作为江苏省房地产中介企业的“领头羊”公司仅在无锡地区的各类房产中介交易量已达到2.8亿元,各类房屋交易突破3000多套次,比2000年翻了两番。2003年，随着银行业内“转按揭”业务、特别是跨行业“转按揭”业务实施规范和有关细则的出台，银行对相关操作流程的熟悉，大批股份制商业银行和中小银行的积极参与，以及我爱我家公司、北京市房地产交易中心等一些已具有一定市场份额及信誉的房地产中介公司的介入，转按揭”业务将进入实质性操作阶段。从2003年1月10日开始，杭州市房产管理局开始对2002年度房地产经济企业进行年检年审，这是进一步加强房地产中介市场的管理，促进房地产经纪企业自身建设的重要举措。在2003年中，随着银行业内“转按揭”业务、特别是跨行“转按揭”业务实施规范和细则的出台，银行对相关操作流程的熟悉，大批股份制商业银行和中小银行的积极参与，以及房地产中介公司的介入，转按揭”业务将进入实质性操作阶段。近期，北京多家房地产中介机构发布了二手房市场２００３年１月～４月的市场报告。2003年底预计在中国会有250—300家加盟店、在中国地产中介市场排名提升至第三位，在2004年成为中国最大房地产中介组织。