大家好，今天小编来为大家解答房屋评估算装修吗这个问题，评估包括装修吗很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

装修影响房屋评估吗

装修会影响房屋评估，但是装修不是主要影响因素，影响房屋评估的主要还是地段、环境、交通、配套、房屋年龄等。从本质上来说，也正是这些因素决定房屋的价值，装修对房子价值整体提升比较小。

买二手房要注意什么

1、卖方的身份

订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，很大限度地规避资金风险。

2、房管局查验卖方的房产证

该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

3、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中

交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估;签约过程中应注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

4、打款分两次支付安全

买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以好的为买卖双方规避交易风险。

5、各项费用要结清

如果房屋能够顺利过户，那就皆大欢喜，但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，日后买方入住后收到上述账单时，再回头找卖方结算为时已晚，这类问题在二手房交易后经常出现。

6、维修基金要结清

买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。

评估公司如何评估房屋装修

1、广告不要去轻信

不管是什么产品投放广告，其目的就是引起消费者的注意，促成消费者消费，他们都会请专业的策划进行设计和包装，所以肯定会做的漂漂亮亮的，多多少少都是有些水分的，所以不管是在电视上还是网络上，对于广告还是不要太轻信为好。

2、熟人介绍不一定就靠谱

可能你会说了，自己朋友介绍的公司怎么会不靠谱呢？你要知道，我们每个人的想法都是不同的，审美观也一定是不一样的，你朋友认为的好不一定你也觉得好，如果你选用了朋友介绍的装修公司，一旦出现什么问题你也不好去指责，只能是吃这个哑巴亏，所以当熟人介绍的时候，一定要在细节上问清楚，比如有没有后续增项等等，技术怎么样，再去朋友的家里自己的观察是否是自己喜欢的再做决定。

3、证书复印件不要轻信

对于营业执照的复印件是可以造假的，所以我们在选择装修公司的时候，如果对方出示的证书的复印件，那么我们就要考虑这个公司真的是靠谱的吗？规模大的公司，成立了很久的公司基本是没有问题的，怕就怕那种新成立的小规模公司，所以对于小公司我们还是看一看证书的原件较好！

4、查看公司以往的案例和样板间

能力强大的公司，成功的装修案例一定会有很多，所以我们要了解一下那些案例。可以看出公司技术水平的的同时又能确定公司的真实性。

5、样板间≠家装实景

我们要清楚的是，装修公司的样板间一般都是由最好的设计师和工匠设计打造的，而我们请装修公司装修的时候不一定请到的是最好的设计师和工匠，所以我们一定要多去几个正在装修的工地，从那里可以看到装修工人的素质水平，技艺是否娴熟，已经用材和用料方面是否偷工减料等等，还要去一下已经快交工的工地是怎样的，观察装修公司平常的水平，可以对比出和样板间的差距。

6、不要轻信折扣价

好的装修公司在装修价格上的浮动不会太大，所谓一分钱一分货，如果有些装修公司优惠的力度和其他装修公司相比便宜了特别多，那么我们就要考虑是否有装修陷阱了。

7、观察装修公司的管理制度

优秀的装修公司从咨询到最后的完工，期间的各个部分完善，管理层次分明，整个过程有条不紊，各司其职，从开始到最后都有管理在监督，而部分的公司管理体系不完善，这样就很难有保障。

资产评估 不动产评估内容 装修算不算不动产

一、房地产项目评估开发贷款本质透视

1、房地产项目评估开发贷款与一般固定资产贷款的区别

房地产评估开发贷款具有其自身特性。一是从科目使用性质看，根据房地产开发企业财务报表，房地产开发运作从资金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目，“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算，而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目，“在建工程”在“固定资产”科目核算;二是从房屋作为商品属性看，房屋是高价值的商品，开发商从取得土地使用权到开发建设，最后到房屋建成销售，类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程;三是从还贷资金来源看，传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”，而房地产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。

2、房地产项目评估开发贷款的实质为项目融资

项目融资是一种国际通行的融资方式，通过成立项目公司，作为项目建设主体和贷款载体，以项目合约为保障，以自身现金流为还款来源，并以项目资产作为贷款担保，其和一般贷款融资的最大区别就是以项目收益作为贷款保障，而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。房地产项目评估开发贷款基本符合项目融资的概念，但有所差别：一是并非所有的房地产项目开发都成立项目公司，有时以原公司作为项目开发和贷款承贷主体，在项目评估时不能脱离原公司;二是若在贷款融资前，开发项目未得“预销售许可证”，则开发商不能与购房者签订“房屋购买合同”，此可视为在房地产项目贷款发放前无法取得项目合约。

二、我国房地产项目评估开发贷款现状分析

大部分商业银行已对房地产贷款实施项目化管理，在贷款发放前必须进行项目评估，在规范房地产项目评估开发贷款运作、防范金融风险等产生积极作用，但由于银行房地产项目评估工作实施较晚，无论在项目评估理论、实践，还是在评估组织、实施上，都亟须进一步改进。

1、在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。部分金融机构在项目评估前，即已明确贷款意向，存有“为评估而评估”现象，评估工作甚至被视为对贷款的“包装”和贯彻领导意志发放贷款的“工具”。

2、缺乏专业的项目评估机构和人才。商业银行尚未建立内部专门的房地产项目评估机构，多采取委托评估的办法，而外部评估机构职业素质和职业道德良莠不齐，在很大程度上仅将银行委托的项目评估视为创效之源，同时其不承担也不具备承担终级责任的能力，不可避免的导致评估可信度较差，项目评价出现偏失。

3、项目评估报告不规范。一是内容不完整，重点不突出，逻辑分析少，在数据引用和选择上随意性较大，缺乏科学和事实依据;二是缺乏系统性，关联度较差，在房地产评估报告由多人撰写时，常出现数据前后矛盾，所得结论没有支撑，互为脱节;三是不加分析的抄袭项目可研报告和贷款调查报告;四是重形式、轻实质，不能显现项目特色，揭示个体风险。

4、项目评估人员素质偏低。房地产评估工作综合性较强，评估人员需要熟悉项目评估、房地产、法律、财务等多方面的相关专业知识，而商业银行多没有专业的房地产评估人员，相应的业务培训也较少，缺乏符合要求的房地产项目评估人员已成为制约项目评估工作的首要“瓶颈”。

5、项目评估缺乏有效监督、评价和责任追究机制。对外部评估机构，商业银行难以把握其真实执业能力，更无从进行监督和责任追究。总裁学习网专家指出，对于银行内部人员的评估工作，常存在重数量、轻质量的考核误区，评估人员的责权利也未能明确，缺乏相应的奖惩和责任追究机制。

三、房地产项目评估运作内容和要点分析

1、房地产项目评估资本金内涵

项目资本金是项目融资的基本保障，房地产开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定)，对新设的房地产公司而言，其"实收资本"即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产公司而言，其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。

新设房地产公司，其"注册资本"通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。

项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母公司和房地产项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。

对存量房地产项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金;其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理，剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。存量房地产公司可使用于贷款项目的资本金最高不超过下面公式的测算：

评估包括装修吗

在房产评估中，装修的价值通常是被考虑在内的。评估师在评估房产价值时，会考虑房屋的地理位置、建筑结构、使用年限、房屋面积等多个因素，其中就包括装修的质量和程度。装修精良的房屋，其市场价值通常会高于未装修或装修较差的房屋。

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具体到价格范围，这需要根据当地的市场价来确定。例如，如果在某个地区，精装修的房屋比毛坯房高出20%的价格，那么在评估时，装修的价值就会被计算在内。但需要注意的是，装修的价值并不等同于装修的成本，因为装修随着时间的推移，会有一定的折旧。

在购买二手房或进行房产评估时，建议找专业的评估师进行评估，他们会根据多种因素，给出最接近市场价的评估价值。同时，也需要注意，装修并不是房价的唯一决定因素，地段、房屋结构等因素也会对房价产生重大影响。

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好了，关于房屋评估算装修吗和评估包括装修吗的问题到这里结束啦，希望可以解决您的问题哈！