房地产销售的可行性方案怎样写

简单一点说，其内容包含如下：

房地产项目全程营销策划内容

[项目前期策划]

1、市场调研及走势分析、预测

□宏观、微观市场走势分析

□最新房地产市场行情分析

2、前期产品及市场定位可行性研究

□产品定位分析

□市场定位潜力分析

□市场定位风险分析

□市场定位的可行性评价

□项目市场定位

3、品牌战略策划

□名称确定建议及推广名确定

□楼盘风格确定

□建筑用料的建议

□项目卖点的挖掘及提练

□小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境

□小区景观设计要点(环境规划)

□电梯的设置

□停车库设计要点、车位比例及安排

□会所功能内容划分及概念的提炼

□装修标准

□社区服务项目配置建议

□物业管理服务项目建议

[项目营销策划]

□项目营销阶段性划分

□项目分期推出的战术部署及促销手法建议

□市场进攻要点有切入法建议(入市时机)

□价格策略制定

□价格体系及付款方式原则

□现场包装要点

□卖场包装要点

□卖场促销要点

□展销会举办方案

□外销方案制定

□制定CS系统(顾客满意系统)

□AIDAS原理(阶段性促销活动策划)

□模型制作指导

□收集市场反馈信息及时调整营销方案

□分销网络辅助措施

□新闻推广方案(软性文章及题材炒作)

□公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

[广告、宣传、推广设计]

(一)品牌识别

1、础系统设计—标志(LOGO)标准

1)展示系统设计

□地盘形象设计

□工地围墙展示设计

□工地路牌、楼体招示布、工程进度牌

□售楼形象展示

□售楼处外观展示指导

□售楼处内部形象定位指导

□售楼处设计建议

□样板房形象定位、效果建议

□售楼处展板保保创意建议

□看楼车体外观设计

□售楼人员服装设计、保安服装建议

2)展示系统设计

□售楼书、折页

□售楼合同及相关文件格式

□价目表、付款方式单页设计

□工作证(卡)、售楼人员名片

□办公事务用品

3)广告类规范

□报纸广告标准格式

□电视广告标准格式

□手提袋

4)售楼导示系统

□样板房导示牌

□POO彩旗式吊旗设计

□各类标示牌

□户外看板

5)小区形象系统

□导示系统

□公共导示系统设计

□公共信息展示设计

□会所导示系统设计

□各项配套设施形象系统设计

□物业管理人员服饰设计

(二)广告运动

□广告诉求目标

□广告诉求理念

□广告主题口号

□广告内容及表现手法

□创意策划

□统一宣传口径制定

□整体氛围概念提示

□媒体计划

□创意延展

□报纸广告方案

□电视广告创意方案审核建议

(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

[销售阶段工作]

□销售人员的安排及培训

□销售人员的进场及销售的实施

□现场看楼团的筹划

□客户区域、年龄、职业等层面分析

□客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析

□广告发布效果的跟踪

□放弃购买客户的原因调查

□售前及售后服务内容

□定期销售总结及策略调整

□系列促销活动

□销售后期收尾工作

体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm

房地产项目营销策划与实际运作流程

一、营销是市场经济的永恒主题

房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。

在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。

研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。

在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。

所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。

从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。

从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。

我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。

所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。

营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。

可以概括为：

作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。

市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。

从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。

曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。

二、房地产公开发售的策划与运作

1、定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。

定位分以下几种内容：

1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

2、价格设定

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

3、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

4、概念的策划与引导

从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。

5、销售的策略

销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。

6、销售的组织和实施

楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。

三、大宗交易的策划与运作

笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。

1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：

1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。

谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。

5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益

销售技巧

一、购房客户的类型、特征，如何应付

1、理智稳健型(40岁左右)

特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚

措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。

2、热情冲动型(年轻男性较多)

特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。

措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%

3、沉默寡言型

特征：出言谨慎，外表反应冷漠。

措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。

4、忧柔寡断型

特征：犹豫不决，反反复复。

措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。

5、喋喋不休型

特征：过分小心，想用言语说服你

措施：取得信任，加强产品信心、不会跑适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。

6、盛气凌人型

特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。

措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。

7、求神问卜型

特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)

措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来先肯定在否定，否定时强调任的价值。

8、畏首畏尾型

特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。

措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。

9、神经过敏型

特征：悲观、什麽事都能刺激他。

措施：慎言少说话、少说多听，重点严肃说服

10、斤斤计较型(似5)

特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。

措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠

11、借故拖延

特征：个性迟疑，推三推四。

措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调....

1．基本动作

（1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切，语速得当。一般先主动问候“曲兰庭苑，你好”，而后开始交谈。

（2）通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，置业顾问应扬长避短，在回答中将产品卖点巧妙地溶入。

（3）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件：客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件：客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。

（4）最好的做法是，直接约请客户来现场看房。

（5）马上将所得资讯记录在客户来电表上。

2．注意事项

（1）应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。

（2）广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。

（3）电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。

（4）约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。

（5）应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理充分沟通交流。

（6）接听电话忌口头禅。

流程二：迎接客户

1．基本动作

（1）客户进门，每一个看见的置业顾问都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他置业顾问注意。

（2）置业顾问立即上前，热情接待

（3）帮助客户收拾雨、放置衣帽等。

（4）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体。

2．注意事项

（1）置业顾问应仪表端正，态度亲切。

（2）接待客户或一人，或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人。

（3）若不是真正客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好的印象。

（4）生意不在情谊在，送客户至大门外。

流程三：介绍产品

1．基本动作

（1）相互介绍，了解客户的资讯情况。

（2）按照销售现场已经规划好的销售路线，配合灯箱、模型、样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于环境、生活配套、产品机能等的说明。）

2．注意事项

（1）此时侧重强调本楼盘的整体优势点。

（2）将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。

（3）通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。

（4）当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间关系。

流程四：购买洽谈

1．基本动作

（1）倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。

（2）在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍。

（3）根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。

（4）针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。

（5）适时制造现场气氛，强化其购买欲望。

（6）在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

酒店式公寓的经营管理

酒店式公寓的经营管理

酒店式公寓指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量等配套完备。

一、酒店式公寓的管理模式

(一)物业管理方式

全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。

合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。

顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。

(二)酒店管理方式

顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。

全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。

承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。

二、国内酒店式公寓在经营管理过程中存在的问题

(一)国内物业管理公司缺乏酒店管理经验

在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。客户去留的决定，60-70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的.酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件。但从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。

(二)国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理

作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格(元/天)是房地产价格(元/平方米)的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位;二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。

(三)业权分割导致委托者虚位问题

作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业主权益无法得到保护，租金收入无法得到保障。

三、如何规避风险投资酒店式公寓

(一)选址定位与经营方式决定升值空间

酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。

(二)物业管理决定客户去留

提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因此，酒店式公寓聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。

(三)物有所值，性价比高

找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。在选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的钱已经折合在房价里。因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前的比较。

;

电商创业企划案

随着素质教育的不断推进，创新，能力的培养已成为大学生素质教育的重点。为了培养大学生的创新意识，创意思维，创造能力和创业精神，举办大学生创新创业活动是少不了的。下面是我为大家整理的关于大学生创新创业计划书，希望对您有所帮助。欢迎大家阅读参考学习!↓↓↓点击获取更多“创新创业计划书”相关内容↓↓↓个人创业计划书个人创业计划书模板创业计划书个人感想创业计划书范文完整版创业项目计划书六篇大学生创新创业计划书1大学生创新创业大赛策划书项目名称：团队名称：一、公司概况：【企业名称】【企业标志】【企业类型】有限责任公司【注册资产】【组织结构图】【各部门业务介绍】企划部1.负责公司品牌推广、企划工作，建立和发展公司的企业文化、市场文化和管理文化2.市场调研、信息搜集，组织、参与、指导活动方案的制定，完成公司营销推广项目的整体策划创意设计3.负责公司对外形象的建立与宣传，配合完成日常推广工作财务部1.负责公司日常财务核算，参与公司的经营管理2.搜集公司经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的资料并进行分析、提出建议，定期向上级汇报3.组织各部门编制收支计划，编制公司的月、季、年度营业计划和财务计划，定期对执行情况进行检查分析4.严格财务管理，加强财务监管，督促财务人员严格执行各项财务制度和财经纪律业务部1.制定年度公司业务计划，监督各校区业务计划的实施，负责销售业绩，实现预定的销售目标2.负责客户关系管理，制定季度和年度客户回访计划，并监督计划的实施，确保客户满意，同各大高校的外联部建议良好的关系3.负责收集市场需求信息和客户满意度信息4.负责订单的管理和销售费用的管理管理部1.协助公司领导组织公司日常办公及有关活动的安排，向公司领导提供后勤保障，为公司的正常业务做好服务2.负责制定公司人事、劳务工资、考核、培训等管理制度、规章和办法并组织实施3.负责公司各类会议、重要活动的组织筹备，编写会议纪要4.统一管理公司各种医疗器材和办公设备5.推广先进的经营管理理念二、服务介绍：我们的服务主要是面向大学城的全体老师、在校大学生和职工。依托专业的技术，在中医理论的指导下，利用传统医学文化与现代养生技术，以中医养生为主要业务，健康指导和保健产品为辅助，推崇治未病保健宗旨，是一家以艾灸、推拿等为主要调理方法的中医保健养生企业，依据中医“治未病”的理念，致力于亚健康的调理。在生活节奏越来越快、压力越来越大的当前，亚健康已经严重危害着人们身心健康。我们在针对上述人群进行了问卷调查以后，发现大家的健康状况不容乐观，也同时发现了一个我们可以施展所学的广阔市场。中医理论中“阴阳平衡即健康”的理念，为亚健康状态的调理提供了理论基础。为了提高在校大学生的身体素质，缓解教职工的职业病，我们经过筹备，于今正式推出“治未病”中医养生诊疗。提供从脉诊、咨询到调理的全方位服务，帮助大学生和教职工全面摆脱亚健康、预防慢性病。我们的服务项目包括：中医养生诊断、中医养生指导、养生食疗指导、保健按摩、中药足浴、艾灸、拔罐、刮痧等理疗项目。调理范围主要有：落枕、偏头痛、颈椎病、肩周炎、坐骨神经痛、风湿腿痛、各种肌肉拉伤、女生宫寒、痛经、四肢冰凉、面部美容按摩等。下面是我们的养生保健价目：1、拔罐：3元/罐2、刮痧：20元/次3、拉罐：30元/次4、艾灸：20/次(半小时)5、足疗：60元/次(半小时)6、面部美容按摩：15元/次(半小时)7、全身保健按摩：40元/次(半小时)8、养生食疗指导：30元/次另外，针对已病者，我们也有自己的治疗方法。在现代，相当一部分大学生的生活习惯生活不规律，熬夜，长时间玩手机玩电脑，缺乏锻炼都对身体带来很大的伤害。比如长时间玩手机造成的颈肩部肌肉劳损，甚至颈椎病、肩周炎等等。大学生创新创业计划书2活动背景：在现今的经济高速发展的背景下，大学生就业的问题尤为突出，创业成为缓解大学生大学生就业的一个重要突破口，国家为此从政策和资金等各方面大力鼓励大学生创业，正是如此，创业大赛计划竞赛为大学生了解创业知识，培养创新意识，树立创业精神，提高创业能力，早就符合未来未来挑战的高素质人才具有重大意义。“挑战杯”中国大学生创业计划竞赛被公认为中国大学生的“科技奥林匹克盛会”，它的举办为在校大学生提供了一个很好的创业平台。同时它也为社会和经济的发展提供了丰富的可利用资源。同时也为我省下一届“挑战杯”创业计划竞赛选拔人才和作品。为此，我系很荣幸的承办了怀化学院第五届“挑战杯”创业计划竞赛。为了扩大挑战杯在怀化学院的知名度，调动更为广大的学生参与此项活动中，以及为提高同学参赛的便捷度，我们商学系将精心策划这一次活动，现将活动安排如下：一、活动主题：第五届树仁“挑战杯”大学生创业计划竞赛二、参赛对象：怀化学院全体学生三、主办单位共青团怀化学院委员会怀化学院学生会四、承办单位商学系团总支、学生分会五、时间及竞赛流程安排(__年11月-__年12月)1、前期(11月5日-11月9日)前期准备及宣传阶段(11月2日-11月9日)(1)、制作展板、喷绘、专刊，摆台宣传，校内外媒体(2)、相关负责人联系各系部、各协会,传达大赛精神,发出组队邀请(3)、参赛团队报名(4)、启动仪式及赛前培训(__年11月)(5)、各团队项目准备(6)、组委会联系相关企业,创投机构(7)、组委会联系校内外媒体(8)、成立评审团(9)、建立大赛QQ群，加大宣传2、报名阶段(__年11月9日—11月25日)3、初赛培训及作品创作阶段(11月8日-11月25日)初赛培训：(暂定)时间：11月8日地点：E2B-3012、中期(__年11月29日--12月上旬)(1)、中期宣传:喷绘,横幅,海报,展板,校内外媒体(2)、初赛(__年12月10日)(3)、决赛(__年12月24日)3、后期(1)、后期宣传(2)、对各获奖团队的创业过程进行跟踪报道(3)、组委会做活动总结注：具体时间按实际情况商定八、活动流程1、初赛各团队提交项目书面材料;由评审团审定参加决赛的项目;公布决赛团队名单。我们将根据作品整体质量选取作品的数量，以提高决赛参赛作品的整体质量，同时为更多的学生创造机会。2、决赛1、主要环节(1)、团队展示(2)、策划展示及答辩(3)、案例分析环节(4)、争锋相对(各队队长向其他队伍相互提出质疑辩论)(5)、一等奖团队项目启动金授予仪式(由创投机构提供)备注:1、评审团在决赛的每个环节都公开亮分。2、决赛的每个环节都有观众提问互动。3、校内外媒体全程记录报道。4、决赛具体流程暂定，应需要组委会将做适当修改2、时间：12月24日3、地点：E1C-201注：1、我们将根据决赛的特点来安排工作人员，圆满的结束此场活动。2、我们会邀请校优秀的评委来评审此次活动，为同学们创造一个公平舞台。九、奖项设置特等奖(终审作品总数的3%)奖金+证书一等奖(终审作品总数的8%)奖金+证书二等奖(终审作品总数的24%)奖金+证书三等奖(终审作品总数的65%)奖金+证书在这接近两个月的日子里，我们商学系是忙碌的，但同时是收获的，忙碌着这一个挑战的盛典，收获着挑战带给我们的成就和激情。我们商学系会在此次活动中全力以赴，争创佳绩。我们相信此次活动在我们商学系师生的共同努力下，定会取得圆满的成功。大学生创新创业计划书3为了推动我校的校园创新创业文化建设，营造浓郁的创新创业氛围，进一步引导大学生学习创业知识、树立创业意识、培养创业精神和提高创业能力，遴选大学生创业团队和创业项目，构建本科生创业训练和创业实践平台，特举办管理学院首届大学生创业计划书设计大赛。现将有关事宜通知如下：一、大赛宗旨激发创业热情，普及创业知识，提升创业能力，选拔创业人才，遴选创业项目，培养创业团队。二、参赛对象管理学院所有在校大学生三、参赛要求1、以团队为单位或个人独立参赛。参赛者设计一个具有良好市场前景的产品或服务，并围绕这一产品或服务，完成一份完整、具体、深入、可行的创业计划书。2、团队人数不超过3人，可以跨专业组成。3、创业计划书应基于具体的产品或服务，分析创业项目的竞争环境和市场机会，确定明确的目标市场，设计具体可行的营销、运营、管理、财务等策略，阐释创业的过程、所需资源及风险管理措施。4、参赛作品必须有扉页，写明创业项目名称、创业团队负责人的姓名、班级、院系、联系电话、E-MAIL等信息。创业计划书格式不限，以WORD文档保存。作品要求包含以下内容，可以有所调整，自由发挥：(1)概述。包括对公司及产品或服务的介绍、市场概貌、经营策略、生产销售管理计划、财务预测;指出新思想的形成过程和对企业发展目标的展望;介绍创业团队的特殊性和优势等。要求简明、扼要、具有鲜明的特色。(2)产品或服务。阐述如何满足关键用户需要;介绍进入策略和市场开发策略;指出产品或服务目前的技术水平是否处于领先地位，是否适应市场的需求，能否实现产业化。(3)市场。介绍市场容量与趋势、市场竞争状况、市场变化趋势及潜力，细分目标市场及客户描述，估计市场份额和销售额。(4)竞争。阐述公司的商业目的、市场定位、全盘战略及阶段的目标等，同时要有对现有和潜在竞争者的分析，替代品竞争，行业内原有竞争的分析。总结本公司的竞争优势并研究战胜对手的方案，并对主要的竞争对手和市场驱动力进行适当分析。(5)营销。阐述如何保持并提高市场占有率，把握企业的总体进度，对收入、盈亏平衡点、现金流量、市场份额、产品开发、主要合作伙伴和融资等重要事件有所安排，构建一条畅通合理的营销渠道和与之相应的新颖而富于吸引力的促销方式。(6)经营。说明运行安排，人力资源的安排等。要求以产品或服务为依据，以生产工艺为主线，力求描述准确、合理、可操作性强。(7)组织。介绍管理团队中各成员有关的教育和工作背景、经验、能力、专长。组建营销、财务、行政、生产、技术团队。明确各成员之间的管理分工和互补情况，公司组织结构情况。(8)财务。说明营业收入和费用、现金流量、盈利能力和持久性、固定和变动成本。(9)表述。要求简洁、清晰、重点突出、条理分明;专业语言的运用要准确和适度;相关数据科学、诚信、翔实。四、比赛流程策划1、__年3月29日下午16:00前以团队为单位将创业计划书发送至，文件名命名为“创业计划书-负责人名”。2、组委会将邀请创业课程的教师代表、专家进行评审，评审出一二三等奖。五、奖项设置1、一等奖5个，二等奖10个，三等奖20个，颁发荣誉证书及相应奖品。并在年度奖学金发展测评中给予相应加分。2、所有获奖者在申报__年__工程学院大学生创新创业竞赛中优先通过评审。3、对比赛中遴选出的优秀创业项目，若其创业项目确实具有较好的市场可运作性和发展前景，学院将提供资金和技术的支持，扶持其进行创业实践。大学生创新创业计划书4一、活动背景：随着全国高校的扩招，以及近几年经济发展的状况，高校大学毕业生的就业形势日趋严峻，就业竞争的压力日益增大。大学生自主创业已经不是一个新鲜的话题，但大学生自主创业却依然是一个新的观念。长期以来，大学生毕业后往往只习惯被动的去求职，而很少想到主动去创业，不少毕业生在找不到满意的工作后，才会考虑创业，以至于形成了“无业才创业”的认识。为了鼓励大学生自主创业，各界政府先后出台了一系列政策来扶持大学生自主创业，几乎把产业门槛降到了有史以来的最低限度。高校也正在积极整合校内部门资源，为毕业生提供形式多样的、内容丰富的创业教育，并对自主创业的学生在政策、经费、项目等方面提供更大的支持力度。在经济形势较为严峻的形势下，大学生自主创业无疑是为自己的就业赢得主动权。二、活动目的：本次主题沙龙旨在培养我班在校学生锐意进取，奋发向上的创新、创业意识。通过举行沙龙的方式来点燃我班在校学生的创新、创业的梦想之火;提升学生的创新、创业的激情与斗志，从而使其真正的走上勇于创新、敢于创业之路三、沙龙主题：创业点亮人生之路四、沙龙开展时间及地点：__年11月22日一教室五、沙龙负责人及主要参与者;主办方：商学院市场营销091班团支部活动参与者：营销091班全体同学负责人：杨栋伟胡文静布置会场：全体班干部六、沙龙内容：1、创业学习篇创新、创业是的民族腾飞的希望，通过学习成功人士的动人经历、感人精神、崇高理念，来激发自身的创新、创业意识，为社会的发展、为国家的未来贡献出自己的一份力量。方式：以放映视频讲座形式为主，以注解感受、讲授心得为辅视频安排：《我能创未来——中国青年创业行动》;《我能创未来牛根生答网友提问》《马云创业演讲》《俞敏洪创业演讲》《马云牛根生俞敏洪-我能创未来》2、情景互动篇将所学的创新、创业心得摆在台上来分享，让每个人都有一个新的进步，做胆大、心细、有准备的大学生，环节为一个消化性的过程，让班级的每个成员带着收获悦纳自我，欣赏自我的心情学会整合对自我有用的创新、创业的信息，增进创新创业的自信力。1、谈谈进入大学的感受和对创业方面知识的了解;2、交流一下创业者的行为方式和为人处事的心得或感悟;3、相互交流自我知道的成功的创新、创业人士的创新、创业方式、过程，以及感人至深的可贵精神。七、沙龙流程1、前期策划、准备——班委对每个同学进行创业知识问答及了解2、入场——在主题曲《在路上》的背景音乐下有秩序的进场3、嘉宾发言;4、观看创业教育视频(时间大约为45分钟);5、学生互动交流——谈一谈大学生创业的优势和弊端;6、娱乐表演;7、总结发言——由团总支学生会干部对本次沙龙作简单总结和点评;8、退场八、预想效果：丰富多彩的文体活动，不仅丰富了同学们的文化生活，而且能陶冶同学们的情操，提高了同学们的素质。积极组织同学参加活动，使同学们乐得其所，从中受益，让同学们在创业沙龙中对创业正真的有所认识和了解。让新生在大学里给自己定好位，确定好奋斗目标，知道自己要用理想、信念、热心，团结拼搏，与时俱进，勇于创新，敢于创业，朝着更高、更远的目标前进。大学生创新创业计划书5一、项目背景千姿百态的花儿述说着千言万语，每一句都述说着"美好"，特别是现在。随着人们的生活水平不断地进步，生活质量不断地提高和对生活的追求。鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀!花卉消费近些年来呈越来越旺的趋势，除了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目，美化家居等功效外，它还可以开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位这样我们创办网上校园花店以鲜花专递为市场切入点，兼顾网站长期市场占有率和短期资金回报率以抢占市场，以满足个性消费为主题，以鲜花为试点带动其他产品，最终能形成具有"地质大学青鸟花店"品牌优势的市场。是十分可行的。二、公司项目策化1、提供鲜明，公司使命有效，畅通的销售渠道，提供产品服务为根本，促进鲜花市场的大发展。我们的青鸟将成为一个可爱的信使，把祝愿和幸福送到千家万户。为人类创造最佳生活环境2、公司目标立足地大，服务武汉，辐射华中。创建网上花店一流的公司。本公司将用一年的时间在武汉的消费者中建立起一定的知名度，并努力实现收支平衡。在投入期仅选择网站总站所在地质大学西校区作为试点市场，该区市场容量在3000人以上，较有代表性，试点时间为一个半月。当模式成功后，以ASP的形式在分站推广。经过3到6个月的运营后再扩张到其余的市场三、经营环境与客户分析1、行业分析"地质大学青鸟花店"网站是由在校大学生推出的面向650万在校大学生的垂直网站，因此目标消费者定位为在校大学生。该网站除武汉地质大学的总站外，在湖北各高校设有分站，因此，暂定的目标消费群以湖北各高校大学生为重点，将来逐步扩大市场，以中国地质大学为例，各类在校生近2万人，则投入8校共有近20万的目标消费者，而最新的统计表明，全国在校大学生有650万左右，这样的市场规模是相当庞大的，而且考虑到将来在校生毕业后仍将成为网站的忠诚客户这一现实，目标市场的容量将是相当可观的2、调查结果分析本公司对武汉的各高校大学生为重点进行客户分析，主要采取问卷调查(问卷调查表见附录一)和个别访谈的方式。此次我们共发出问卷50份，收回37份。由于时间有限，问卷数量不多，但还是从一定程度上反映了广大消费朋友的消费心理和需求：⑴有明显的好奇心理，在创新方面有趋同性，听同学或朋友介绍产生购买行为;⑵购买行为基本上是感性的，但由于受自身经济收入的影响其购买行为又带有理性色彩，一般选择价位较低但浪漫色彩较浓的品种;⑶在校大学生没有固定的购买模式，购买行为往往随心所欲;⑷接受和吸收新事物的能力强，追求时尚，崇尚个性;⑸影响产品购买的因素依次为：价格，品种，包装，服务等;⑹购买行为节日性很强，一般集中在教师节，情人节，圣诞节及朋友生日前后。3、目标客户分析在校大学生购买一般不问价格，但从网上定单来看侧重于中档价位。在定单数量上倾向于能表达心声，如大多数订购1支(你是我的唯一)，3支(我爱你)，19支(爱情路上久久长久)，21支(最爱)等等，在教师节这一天往往以班级人数为单位订购鲜花。包装一般倾向于要求高档化，有向个性化方向发展的趋势，对鲜花的质量要求比较苛刻，如不允许有打蔫现象等。2、营销策略分析2.1品牌策略网站建设初始，我们便非常重视品牌。在品牌包装上，由美工人员根据详细的市场调查和大胆预测，采取动态与静态页面相结合的设计方案，从视觉形象和文字字体都经过精心规划，力求具有独特创新2.2价格策略青鸟网上花店在原料，包装，服务等方面力求尽善尽美，努力给客户最大限度的享受和心理满足。既走价格路线，又走质量路线，满足不同层次消费者的需求。2.3促销策略⑴宣传策略利用学校广播站，报栏，宣传栏免费宣传另外利用网站本身信息流优势宣传和突出形象，并与各大报社，地方电台与电视台建立良好的关系，采取互惠互利双赢的战略模式⑵服务方面网上花店的服务必须是一流的，对于配送队员而言，只要有定单，就必须按照定单要求按时按地送到，并且是微笑服务。在售后服务方面，由客户服务部负责采取以下几种方式：①打感谢电话或发E-MAIL进行友情提醒服务，并在客户重大节日时发电子贺卡②无条件接受客户退货，集中受理客户投诉③设立消费者调查表，附赠礼品，掌握消费者需求的第一手资料④第一次订购的客户将收到随花赠送的花瓶，并享受价格优惠，成为会员后享受会员价格。⑤不定期的在网上或离线召开会员沙龙，交流信息，沟通感情，并解答客户最感兴趣的问题。⑥建立客户数据库档案，客户重复订购时只要输入名字，客户的其他信息便自动调入系统。2.4渠道建设就目前来看，网上花店主要是与一级批发商建立业务关系。选择批发商时，一般考察其经营业绩，信誉，合作态度，供货是否及时等方面，要求此批发商在同一城市有位于不同区域的几家营销网点，以便于各高校配送成员就地取花。通常与批发商签订合作协议，就价格与产品质量等问题达成一致意见3、网上花店策略实施1.市场范围选择，在投入期仅选择网站总站所在中国地质大学西校区作为试点市场，该区市场容量在3000人以上，较有代表性，试点时间为一个半月。该模式成功后，以ASP的形式在分站推广。先在已经建成的另外7个分站试运营，经过3到6个月的运营后再扩张到其余的市场。2.重点宣传客户，宣传对象以在校学生为主，他们对流行感兴趣，往往容易领导潮流，而对于逻辑思维较强的工科学生，我们利用先期的受众进行传播达到宣传效果。3.现场促销选择每年9月8日和9月9日两天为重点宣传日期，在此之前，将宣传单分发至学生宿舍。宣传内容包括：⑴悬挂统一的彩色横幅，位于校园主干道上，数量为3-5条，以"青鸟花店"网址和"校园花店隆重推出"为题搭配悬挂。⑵在校园人流量较高的位置如宿舍门口和食堂附近搭一宣传台，摆放3-5台微机，可以上网查询并订购;放置一宣传板详细介绍花店内容，并摆放实物鲜花，在宣传当天将配送礼品现场送出。⑶请学校广播站播发"青鸟花店"宣传部门拟定的宣传材料，在早，中，晚各一次，连续数日。⑷为营造气氛，安排两名小姐佩带写有"青鸟花店"网址的绶带，进行解说，并组织抽奖活动，中奖者可以现场订购20元以下的鲜花，由网站付款。⑸在宣传当天，请与学校有关的媒体到现场报道，如武汉晚报，各地方电视台等五，营销效果预测与分析1、营业额收入据调查分析，我们可以预测在主要节假日，每天销售额在1000元以上2、支付方式根据有关材料网上在线支付将会达到20%，我们正积极与招商银行等金融单位联系建立业务合作关系，促进在线支付3、订货方式E-MAIL定单，直接进入"青鸟花店"网站校园花店订购，电话订购。另外，我们重点推出倍受学生喜欢的短信订购4、客户特点年轻化，100%为青年人，以男性学生为主;他们信誉高，文化素质高，无坏帐现象5、消费特点60元以下的鲜花最受欢迎6、信息基础设施公司网站主要是以虚拟主机的形式存在的，故公司暂时不需要具备信息方面的硬件设施。对于信息软件的开发和网站的建设，公司将通过内部成员中计算机较好的同学和招聘有这方面特长的成员来共同完成。B2C网站虽然在理论上可以实现零库存，但是现实中要达到这一点却很困难。六、经营成本预估1、原则把每一分钱用在刀刃上，充分发挥每一分钱的价值2、初期投资大学生创新创业计划书范文5篇相关文章：★创业计划书大学生版范文5篇★大学生创业计划书范文五篇★大学生创业计划书3000字范文5篇★创业计划书(大学生版)范文5篇★创业计划书范文5篇★关于大学生创新创业心得体会范文5篇★大学生创新创业心得体会优秀范文5篇★大学生优秀创业计划书精选5篇★大学生创业策划书范文-2019大学生创新创业计划书范文★大学生创新创业心得范文5篇集锦VAR_HMT=_HMT||[];(FUNCTION(){VARHM=DOCUMENT.CREATEELEMENT("SCRIPT");HM.SRC="https://HM.BAIDU.COM/HM.JS?F3DEB3E38843798CE8B6783FC0959C85";VARS=DOCUMENT.GETELEMENTSBYTAGNAME("SCRIPT")[0];S.PARENTNODE.INSERTBEFORE(HM,S);})();

租赁经营调研报告

一、写字楼租赁市场

大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为f中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在2030元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为3040元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262。84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的.机会，租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。

文秘站：我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和f公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见写字楼装饰设计工程预算表，总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上5060元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。

按70的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。

如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80以上。

3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。

4、可考虑先利用一层垫资装修，降低风险成本，同时争取银行装修贷款（约为物业评估值的30），以上负债可从租金收入中偿还。

若上述方案能够尽快落实执行，我公司有信心盘活写字楼资产，获得稳定收益，给假日美景项目的前期开发提供支持和保障。