大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下长租公寓一般装修谁掏钱的问题，以及和长租公寓是业主出钱改造还是托管公司改造的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！

长租公寓一旦爆雷,租户和房东如何维护自身利益

长租公寓一旦暴雷，租户和房东的利益将会受到损害，所以租户和房东一定要懂得维护自身的利益，只有这样才不会让自己受到损害。所以在租房之前一定要签订合同，只有这样，才会受到法律的保护。

如果房东将房子租给运营公司并允许转租的话，公司与房东，租户之间分别形成了租赁合同关系，这样是受到法律保护的。对于房东来说，如果运营公司无法按时交付租金的话则属于违约，房东是有权按照合约立即进行解除租赁合同的。在解除合同之后，房东可以要求运营公司返还租赁物品并承担违约责任，在租期满的时候，运营商如果不续约的话，则不属于违约，房东无权追责。

如果房东与运营公司之间形成的是委托合同关系，这样对房东是不利的，对租户是有利处的。租户可以根据有关规定直接要求房东继续履行合同，不必要换房子，也不必要二次交房租，房东只能向运营公司来维护自己的权益。所以说房东的权益永远没有租户的权益大，如果房东与运营公司形成的是租赁合同关系，则对房东有利，对租户不利，这样房东就可以要求住户退房之类的要求。

所以租户们在租房子的时候尽可能的找一手房东，跟一手房东签订合同，只有这样才能保护好自己的权益。而且房东们在找运营公司的时候，一定要找一些有营业执照的，一些合法的公司，只有这样才避免自己上当受骗。如果找一些诈骗公司，不仅损害到自己的金钱，还会损害到租户的利益，这样得不偿失。所以房东们一定要负起责任，不要把房子随便的交到陌生人的手上。

不管是房东还是租户，一定要懂得维护自己的权益，只有这样，人生才会变得更好。

朋友们,不要被忽悠进入长租公寓行业

17年糊里糊涂的进入长租公寓以来，很多人非常羡慕。还有一部分准备进入这个行业，咨询我如何做？我反问你为什么要投资长租公寓行业？他们觉得这个行业挺赚钱，门槛不高，收的是现金流，BABABA一堆，停，停，停！有一句话叫墙外的人拼命想往里跳，墙内的人往外跑。做为一个公寓人，先不说因为每天像母亲一样想着如何照顾好我们的租友，如何提高出租率，每个月初把钱都给了各位房东，自从进入这个行业以后，早期晚睡，人变瘦了腰不痛了，因为物理运动做的不少。自己还要兼职变成万能的修理工。进入行业之前，就要认真的考察，学习和了解行业的情况。

我们先梳理一下国内长租公寓的发展状况。经过4个阶段发展期：

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萌芽期(2010年到2013年)

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长租公寓在国内萌芽于2010年前后，市场上之前有高端的公寓，青年长租公寓品牌真正出现在2010年左右。包括YOU+自如，优客逸家，青客都是在此时刻诞生。许多品牌创始人是从二房东或者房地产中介转型长租公寓，他们在创业过程敏锐的发现需求，从而成为国内第一批青年公寓的玩家。

起步期（2013年到2015年）

长租公寓开始受到资本的关注，2013到2015年，魔方获得华平资本3000万美金，以自持物业为主的新派公寓获得1.6亿元。由于租赁市场拥有广泛的发展前景，互联网+，房地产中介和酒店系都进入此赛道。

泡沫期（2015到2017年）

2015年可以称为国内公寓元年。国家从金融，政策，房源，税收各方面支持租赁行业发展，广州等地方政府还推出了“租售同权”，即卖房和租房都可以享受到一样的教育等社会资源，进一步推广长租公寓的发展。随后，万科宣布“万村计划”，在全国各地建立新型的租赁社区，这标志着房地产开发商正式进入长租公寓。碧桂园，龙湖，旭辉，招商，金地陆续进来，行业一片热闹。而魔方，YOU+，蛋壳，自如这些早期玩家，为了抗衡巨头，加快融资速度。2017年中国公寓行业证券化市场迈出重要一步，“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立，募集资金达到3.5亿元，这是国内首单公寓行业资产化产品。行业门槛越来越高，中小公寓难以融资，资本冲着头部企业。

退潮期（2018到？）

这个阶段从18年开始,长租公寓负面消息不断,甲醛超标,抬升租金,爆雷一系列事件,媒体风向改变,从鼓励到妖魔化.2018年10月份万科宣布开始停止”万村计划”,深圳部分偏远地区甚至出现退租或者项目转让;深圳市政府颁布了相关的稳定租金政策,规定房东不能任意解除合同和提高租金,租金每年增长幅度不能超过5%,这样等于堵死了长租公寓盈利空间;鼎家公寓,乐伽公寓行业内一批”高进低出”的爆雷,正式进入退潮期.此时,部分企业如远洋整体转让长租公寓部门,剩下的都在慢节奏发展,大家都进入一个比较谨慎的态度.附上倒闭公寓名单:

以上是长租公寓发展的四个阶段，在了解了行业发展历史以后。我们再来了解一下行业存在的问题。其实PROBLEM是一大堆。甲醛超标，高进低出，抬升租金，规模陷阱等，目前存在的最关键的问题有两个，回报低和空租率过高。

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回报率低。以前我们是1000元拿过来，卖3000元，现在是1500，只能卖2500元，差价减少了。目前集中式公寓毛利率在30-40%之间，回本周期3-5年，一般集中式公寓租期在8-15年；而分散式租期比较短，在3-5年，毛利在10-30%之间，相对投入比较少，回本周期在1-2年不等。据说有一家头部公寓的年报显示，单间投入成本在7万，回本周期在6.8年。

空租率过高。周姐在广州包租房子已经有10年了，目前规模大概有1000套房源。“我做了这么多年公寓，今年行情是最差的。以前的房子空出来，不到三天就可以租出去，而现在我们很多房子空了一个月都找不到租客，整体出租率只在85%左右。”目前空置率是悬在公寓经营者的一把利剑，大家都在想着怎么把房子租出去，而空置率也导致租金下滑。据统计，北京前三季度租金环比下滑4%，各位房东等不到18年租金大涨的行情。面对过低的出租率，许多公寓运营方不得不大力度降价促销，某蛋公寓最近推出签约一年，免租1.5个月，这是风向标，悲观者认为行业进入降价潮了。

那么，长租公寓行业靠谱吗？或者这个行业有前景吗？国内租房市场是一个万亿的大市场，有统计表明2020租赁市场将达到1.6万亿，2025达到2.2万亿。而根据国外的经验，随着房价的上涨，租房的人群会越来越多。

美国存量住房约1.3亿套，自2005年以来，美国住房自有率不断下降从04年69.2%下降到62.9%，2004年以来至少800万户自有住房家庭转向租赁，转向人口接近1900万。到2015年底为主，美国有4390万个租赁家庭，租赁人口1.1亿，接近总人口的三分之一。租金GMV达到5000亿美元以上，在美国越来越多人成为租房一族，租房市场不断扩大。

再看一下我们近邻日本。日本自从房地产泡沫破裂，人口老化，房价下降。租金也随着房价的下降而下降，从2000年开始止跌回升，目前日本租房市场庞大而稳定。日本租赁家庭占比高达35%，超过1800人口选择租房居住，因为日本三大商圈房价比较高，工薪一族买不起，转向租房。收入与租房支出在30%以内，近20年来日本全国租金水平还呈现缓慢下降趋势，大家更乐意去租房而非买房。

看完美日的租赁市场，确实前景可观，那么个人怎么进入少走弯路？

首先，要充分了解市场。不能人云亦云，盲目跟风去做，不然会死的很快。充分了解行业的特点，了解清楚后，如何定位，是要做青年公寓，还是蓝领或者家庭公寓？通过什么渠道获取客户？提供什么服务？这些都要弄清楚，充分了解这个是一门苦逼的行业。

另外，对具体项目要做可行性调查报告和现金流模型测算。可以通过周边租房需求，交通，周边配套成熟度，物业可见度和物业改造成本五个维度来综合评估项目可行性，然后通过现金流测算模型，测算在租赁期间内，该项目的收益率，通过数据把风险量化，清楚的了解我们的营入收入多少，成本多少。

其次，房源的获取成本。长租公寓本身的收入来源来自于租金差，如果项目前期租金太高，哪怕你运营能力再好，也难以获得理想的回报。甚至出现亏损。之前倒闭的乐咖，鼎家，爱公寓等几家，都是因为高收低出，导致现金流断裂，从而倒闭。违背行业本质规律的，以后肯定会出问题。如果能获取性价比高的物业，尤其城市核心地区，交通方便，配套齐全的，那么，恭喜你，你已经成功一半。

最后，要找一个行业内有丰富经验的人士作为合作伙伴。包括刚才的可行性调查报告和现金流模式行业小白是做不出来，需要行业资深人士。如果团队有一个经验丰富的行业老兵，可以让你少走很多弯路，甚至避雷。如果找不到这类合伙人怎么办？那么，可以到长租公寓相关的学习社或者教育机构学习，了解行业动态，学习公寓行业的管理，运营，营销等方面的知识。

虽然行业目前在阵痛期，但是寒冬过后春天将会到了。没有亏损的行业，只有亏损的企业。如果没有做好充分准备，还是回头是岸。贸然进入公寓行业，会死得很惨。

长租公寓是业主出钱改造还是托管公司改造

长租公寓是托管公司改造。

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

长租公寓爆仓最终谁来买单

近日，大城市房租暴涨激发了民众的焦虑感。其中，租房信息中介化身金融中介所带来的负面作用尤其令人关注。而即便没有第三方贷款机构的介入，只要中介一边按年收取租金，一边又按月支付租金，就会出现资金沉淀，这极易导致资金的挪用或者说再利用和信用扩张。形象地说，一个租户交的年租金可以先用来应付十来个房主收的月租金，剩下十来个租户交的钱再拿去办新业务。其间的金融风险不可小觑。从以往执法实践看，对此类模式按非法集资处理，也不令人意外。而即便监管者不出手，资本游戏自我断链的概率照样高企。

长租公寓“爆仓”，既是房产中介我爱我家前副总裁胡景晖的“神预言”，也是这几天在“互联网金融之都”杭州已然发生的事实。成立才2年多的杭州鼎家网络科技公司宣布停运，4000余租户陷入危机。

据报道，鼎家模式是中介从互联网金融企业“爱上街”一次性收取相当于年租金的贷款。租户每月向爱上街支付贷款和利息，房主每月从鼎家拿钱。现在鼎家倒闭，房主拿不到租金，自然想赶走租户，而租户是交过钱的（或还得继续还贷款），这怎么办？

传统租房中介是信息中介，即《合同法》下的居间行为，房主租户自行签约，中介收的是一次性介绍费。“互金”模式下的房主租户一般不直接签约。那情况分两种，一种是房主明确委托鼎家代理自己和租客签约，现在代理人携款跑路，自然应该房主倒霉。

另一种可能是两个独立的合同关系，房主与中介签约，中介与租户签约。房主和租户都是无辜的，现在中介“坏人”消失，好人的权益冲突。责任分配时，必须回答是租户更有理由预期中介倒闭的风险，还是房主更有理由预期中介倒闭的风险？

有人认为，房屋租赁权益不适用动产的善意第三人取得，若租户没有理由相信中介具有房屋所有权，那中介基本上就是“二房东”的地位，租户似乎难以以跟中介的有效合同来对抗房主。

然而，为人诟病的“二房东”一般指违法转租的租户。《合同法》规定：承租人只有经原出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人，否则出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”给中介公司，显然知道中介不是用来自住，而是会租给别人。房主向中介收取房租、不与租户直接交往，要么应视为委托代理，要么应视为同意转租，房主的责任都无法避免。

因此，房主应当尊重中介和租户的合同。房主在知道租户存在时，仍然选择直接向中介收取租金，就应该承担中介破产、资不抵债的风险。相比之下，中介“隔断式”收租付租，租户并不受益，而房主可以无需再判断租户的信用程度、避免租户的赖账扯皮，在正常情况下获得了不与租户往来的利益，在非正常时也得承担风险。

从经济分析的“事前主义”角度看，相对于租户，拥有资源的房主更强势，更有能力和平台谈判要求采取一定的资金安全保障。若不能令房主满意，房主仍然能选择自行出租。自行出租在互联网时代的资讯条件下并非难事，故而自如蛋壳等中介之前亦只能以高价手段吸引房源。房主退出没有保障措施的平台的压力，更能促使平台规范经营。

来源：凤凰网评论

OK，关于长租公寓一般装修谁掏钱和长租公寓是业主出钱改造还是托管公司改造的内容到此结束了，希望对大家有所帮助。