土地增值税怎么做账

法律主观：

土地增值税是采用超率累进税率计算的。只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应纳税额。其计算公式如下：增值率=增值额/扣除项目金额×100%应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率[例1]某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：开发费用21万元，未超过(320+65)×10%=38.5万元，可据实扣除。扣除项目金额=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(万元)增值额=1400-560.7=839.3(万元)增值额占扣除项目比例=839.3÷560.7=149.69%应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54(万元)[例2]某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨(每吨2500元)。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元(其中：利息支出295万元，未超过承认标准)，支付转让房地产有关的税金47万元。计算应纳税额如下：收入额=7500+2100×0.25=8025(万元)扣除项目金额=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(万元)其他开发费用实际支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2%超过5%的限额，按5%计算如下：(1450+2110)×5%=178(万元)增值额=8025-4792=3233(万元)适用级次=3233÷4792=67.5(%)应纳税额=3233×40%-4792×5%=1053.6(万元)

法律客观：

《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条增值税税率：（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐。（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

房屋测量费的账务处理怎么做

房屋测量费的账务处理一般包括两种情况，其一是企业筹建期发生的房屋测量费;其二是房地产公司销售房地产时发生的房屋测量费。

房屋测量费如何做账？

1、企业筹建期间发生的房屋测量费，应计入“管理费用”科目：

借：管理费用——开办费

应交税费——应交增值税(进项税额)

贷：银行存款

2、房地产开发公司在开发用于销售的房地产时，发生的房屋测量费，应计入“开发成本”科目：

借：开发成本

应交税费——应交增值税(进项税额)

贷：银行存款

开办费指企业在企业批准筹建之日起，到开始生产、经营之日止的期间发生的费用支出。开办费包括该期间所有的费用，比如差旅费，福利费，办公费，房租，水电费，人工费等。不过实操中，建议还是按类别进行二级科目的划分。

管理费用和开发成本如何理解？

管理费用是指企业为组织和管理生产经营发生的各种费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的以及应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、行政管理部门负担的工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、技术转让费、研究费用等。

管理费用属于期间费用，在发生的当期就计入当期的损失或利益，属于损益类科目。

开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，属于成本类科目。

房屋建设在土地的上面，与土地紧密相连。开发房屋使用的建设场地所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本。会计里将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况：

第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本分项目转入房屋开发成本。

第二种情况是：开发完土地，准备直接开始建房。在这种情况下，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。

房产开发商出纳怎么做帐

关于房地产出纳实务账务处理流程：

出纳帐务处理的简单流程每个出纳人员都应该了解此流程，更应该了解相关的财务软件，目前稍有规模或管理水平高一点的企业均采信息化管理，你应该知道如何使用软件和如何设置，只要凭证制作正确，其余一切由计算机完成：凭证-汇总-明细账-总账-各种报表等。那么让我们来学学房地产行业概述、房地产出纳的账务处理原则房地产开发成本的核算等和发生业务的账务处理方法吧!

一、房地产业概述

(一)房地产业的内容及分类区分房地产开发和经营各自包括的内容。

(二)房地产业的营运生产过程和流通过程。

(三)房地产业的特点

房地产业作为一个独立行业，具有以下主要的特点。

1.房地产开发产品的单件性。

2.房地产物质形态的不可移动性。

3.房地产业是城市型产业。

4.房地产商品生产的周期长。

5.房地产商品的开发大都需要举债经营。

6.房地产市场与多种行业经济联系紧密。

二、房地产会计的账务处理原则：

(一)开发产品成本采用制造成本法核算

(二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认

营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：

(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，

(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；

(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；

(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。

(三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理

涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。

(四)出租房产作为企业存货核算

房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）

(五)建房贷款利息作为资本性支出

第二节房地产开发成本费用的核算

一、房地产开发的一般业务程序(仅作一般了解)

分为四个阶段——

1、投资决策分析阶段；2、项目前期工作阶段；3、前期建设阶段；4、房屋租售阶段

二、房地产开发成本费用核算对象的确定(仅作一般了解)

三、房地产开发成本的核算

(一)房地产开发成本核算的内容

房地产开发成本——是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。

开发成本按用途分类四类进行二级明细核算

类别

土地(建设场地)开发项目成本费用支出包括土地(即建设场地)开发发生的各项直接费用和开发间接费用支出

房屋建设项目成本费用支出指开发建设各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、待建房等)发生的各项费用支出。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等；

配套设施工程项目成本费用支出指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出代建工程项目成本费用支出指受单位委托代为开发建设的，除建设场地、住宅等房屋以外的各种工程发生的开发建设费用；

在按以上四类房地产开发产品的成本费用支出进行分类核算的基础上，又可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算项目内容，土地征用及拆迁补偿费是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑物的拆迁补偿费。

前期工程费：是指房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、地地平整等费用；

基础设施费是指房地产在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用；

建筑安装工程费：是指房地产开发项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费；

配套设施费：是指在开发小区内发生，可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会等设施的支出。

开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；

以上6项目都属于制造成本的范畴。

(二)房地产开发成本核算的方法

(三)房地产开发成本的归集及其核算的科目设置

房地产开发的成本应按照不同的开发项目及其成本核算的各自特点，分别按土地、房屋、配套设施和代建工程进行归类核算。

1、房地产开发成本的归集

可总结房地产开发成本的归集方法如表所示：

成本类别归集原则说明

房屋开发建造成本,按房地产开发类别归集,对于企业在房屋开发核算过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，如成本核算对象可被清楚地分开，则应直接计入所归类立项的各自成本项目；如无法分开，可先汇集核算，待土地开发完成后，用于房屋建设时，再采用一定的方法分析结转计入各自的成本项目。

土地开发成本:可分别按每一独立的开发项目，或按一定区域，或地块进行归集土地开发成本包括直接费用和间接费用。土地开发成本中的直接费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，建筑安装工程费、配套设施费等，均应直接计入土地开发成本。开发间接费用包括企业内部独立核算单位为开发土地而发生的各项费用，应先单独进行汇集，期末再按照一定方法分配计入土地开发成本各成本项目。

配套设施成本:以开发区确定的成本核算对象为归集对象计入商品房成本的公共配套设施，应以开发区确定的成本核算对象为依据，计入商品房成本核算对象中。但在配套设施成本费用归集的过程中，应遵循以每一独立的配套设施为基本核算对象的原则进行成本归集，当开发区成本核算对象和各独立的配套设施竣工后，再将各配套设施的成本分摊计入各产品成本中。

代建工程开发成本:代建工程开发建设过程中发生的成本费用按已确定的成本核算对象进行代建工程开发成本的归集。

2、房地产开发成本的科目设置

3、(1)房屋开发建造成本核算的科目设置

“开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。

一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的的用途，分设四个三级科目，即“开发成本--房屋开发(商品房)”、“开发成本--房屋开发(经营房)”、“开发成本--房屋开发(周围房)”、“开发成本--房屋开发(代建房)”进行明细分类核算。

在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。

(2)土地开发成本核算的科目设置

土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。

土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。

A、如是以销售为目的，通过“开发成本--土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”帐户。

B、如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本--房屋开发”帐户中，不通过“开发成本--土地开发”帐户核算。

C、土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本--土地开发”帐户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。

D、土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。

(3)配套设施成本核算的科目设置。应设置“开发成本--配套设施开发成本”科目进行。

(4)代建工程开发成本的科目设置“开发成本--代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。

(四)房地产开发成本核算的账务处理

1、房地产开发成本核算的一般账务处理程序

2.土地开发成本核算的账务处理。

发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时：

借：开发成本--土地开发成本

贷：银行存款或应付账款

开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转：

借：开发产品--土地开发(用于土地销售之土地开发成本)

开发产品--房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本)（注意这是教材的写法，我认为应该作为开发成本－房屋开发，原因是房屋开发肯定没有完工，我发现由教材主编李大诚教授主编的辅导材料上就把教材的这个会计分录修改了，所以我建议大家修改为后者）

贷：开发成本--土地开发

3、房屋开发成本核算的账务处理

成本发生时：开发完毕验收时

借：开发成本--房屋开发借：开发产品--商品房

贷：银行存款或应付账款贷：开发成本--土地开发成本

四、房地产开发期间费用的核算

(一)房地产开发期间费用核算的科目设置与一般工业企业没有本质区别

(二)房地产开发期间费用核算的账务处理

第三节:房地产开发产品销售的核算

一、房地产销售收入确认的一般原则

确认房地产收入应该考虑两个重要因素：一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。

二、房地产销售收入确认的方法

(一)完全应计法——即销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。采用完全应计法的适用条件应该是：A、试用期满；B、付款可靠；C、应收账款收回的把握性强；D、卖方应尽义务大部分完成。完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。

在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处理方法。

(二)完工百分比法

采用完工百分比法确定收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。但其在确认收入的方式上却与完全应计法有明显的区别。其区别在于，在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。

(三)分期收款法

当某项房地产交易实质上已经完成，但却因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况时，可采用分期收款法确认该项房地产交易的销售收入。

1.应收账款的计价

采用分期收款要求在收到货款时确认销售收入；应以本金和利息之和计算应收账款。

2.开发成本的预计

分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差(毛利)递延，因此，在销售时就应确定总成本，而实际上总成本在销售时并未人部发生，因而必需预计以后发生的开发成本。

三、房地产开发产品销售核算的科目设置

1、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。

2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。

3、“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。

4、“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。

5、“经营税金及附加”

五、房地产开发产品销售的账务处理

(一)土地转让和商品房销售的账务处理

1、交款提货的销售方式

在收到货款时：借：银行存款

贷：经营收入--土地转让收入

--商品房销售收入

同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本：

借：经营成本--土地转让成本

--商品房销售成本

贷：开发成本--土地开发

--房屋开发

2、预收货款的销售方式

3、托收承付的销售方式将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时：

借：银行存款

贷：经营收入--土地转让收入

--商品房销售收入

教材例题这个地方会计分录的明细科目写错了！4、分期收款的销售方式

（1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账：

借：分期收款开发产品--土地或商品房

贷：开发产品--土地或商品房

（2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账：

（3）同时结转相应的成本

借：银行存款借：经营成本--商品房或土地销售成本

贷：经营收入--土地转让收入或商品房销售收入贷：分期收款开发产品--土地或商品房

(二)配套设施销售的账务处理

其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同

(三)代建工程销售的账务处理

代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入--代建工程销售收入”明细账。

第四节房地产出租的核算

一、房地产出租业务概述)

房地产出租——是土地出租与房屋出租的总称。

土地出租——是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利，出租人按照合同，规定的期限和标准，将出租土地交付给承租人使用的行为。

二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理

(一)房地产出租业务核算的科目设置

1、对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。为核算出租开发产品的库存及损耗价值，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级明细科目进行核算。

2、对于在出租经营过程中所发生的经营收入和经营成本。可通过设置“经营收入”和“经营成本”科目进行核算。下设“出租产品经营收入”和“出租产品经营成本”二级科目进行明细核算。

(二)房地产出租业务的账务处理；

1.出租开发产品的账务处理

当房地产企业开发建成了用于出租的土地和房屋，应在签定出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品--出租产品”帐户，贷记“开发产品”帐户。

2.出租开发产品摊销的计算和账务处理。

3.企业根据出租产品的账面原价(即实际成本)和预计的使用年限及预计残值，计算其价值损耗，按月计提出租开发产品的摊销额并计入经营成本。

一般房地产开发企业出租开发产品摊销额的计算公式如下：

出租开发产品月摊销率＝(1-估计净残值率)/(预计使用年限÷12)

当房地产开发企业的出租产品改变用途对外销售，结转对外销售的出租开发产品的成本时，应按其摊余价值，借记“经营成本”帐户，按其已计提累计摊销额，借记“出租开发产品--出租产品摊销”帐户，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品--出租产品”帐户。

3.出租开发产品修理的账务处理。

出租开发产品发生的修理费应根据修理费金额的大小和用途分别作不同的会计处理，可以总结：

出租开发产品修理费的核算

发生期间用途或金额大小会计处理方法

出租期间金额不大直接借记“经营成本”帐户，贷记“银行存款”等有关帐户

金额较大先计入“待摊费用”进行归集，再分期摊入“经营成本”

出租前对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出应先通过“开发成本”帐户进行归集，完工后，结转工程的成本，借记“出租开发产品”帐户，贷记“开发成本”帐户；

发生的修理费用改变出租开发产品用途，作为商品房销售应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支。

六、收入帐务处理

1、收到房屋首付、银行按揭款

借：银行存款（或现金）

贷：预收帐款--商品房

2、工程完工结转收入

借：经营收入

贷：预收帐款--商品房

3、将收入转入利润

借：经营收入

贷：本年利润

七、成本帐务处理

1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。

借:开发成本

贷：银行存款（或现金）

2、工程竣工

借：开发产品

贷：开发成本

3、结转成本

借：经营成本

贷：开发产品

4、将成本转利润

借：本年利润

贷：经营成本

以上是房地产企业成本、收入的结转方法。

单位收取职工宿舍水电费怎么做账

单位收取职工宿舍水电费做账方法是：向职工收取水电费的，发生的水、电费可以按照规定抵扣进项税额，收取的水、电费按照规定缴纳增值税，可以按照规定开具发票。职工水电费计入管理费用。

变更户名需携带房屋产权证明或建房许可证的原件和复印件，现产权人、申请人身份的原件和复印件以及近期电费发票或缴费卡、电表号等材料去供电营业厅申请办理。

更改电费帐单卡名称的过程如下：

1、用户变更姓名或变更业主（依法由用户名或居民用户变更业主），应持相关证件向供电企业提出申请；

2、只有供电企业可以按照下列规定办理：供电地址、供电容量、供电种类不变的，供电企业可以变更名称或者转让所有权；变更时需持双方身份证、房产证，到电力大厅转移；

3、原用户需要与供电企业结清债务后，原供电关系才能终止；

4、新用户未办理转账手续擅自转账的，由新用户承担原用户的债务；

5、供电企业发现用户擅自转账的，应当通知用户重新办理手续，必要时可以终止供电。

电网收费标准：居民生活用电价格含农网还贷资金2分钱、大中型水库移民后期扶持基金0.62分钱、可再生能源电价附加0.1分钱，共2.72分钱；工商业及其他用电（单一制和两部制）价格含农网还贷资金2分钱、大中型水库移民后期扶持基金0.62分钱、可再生能源电价附加1.9分钱，共4.52分钱；农业生产用电（农业排灌用电除外）价格含农网还贷资金2分钱；抗灾救灾用电价格按表列分类电价降低2分钱执行。