上海如何办理《房屋租赁合同登记备案证明》

房屋租赁合同，是出租人向承租人交付租赁房屋，承租人向出租人支付租金的合同。根据我国城市房地产管理法的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。那么很多人就会问，租赁合同备案证明怎么办理呢。根据相关规定，办理租赁合同备案证明，必须是出租人和承租人双方带上各自的身份证原件和复印件、房屋产权证原件和复印件、房屋租赁合同原件和复印件，一起到房屋产权登记中心进行办理。在此大家注意一点，如果承租人或者房屋所有权人不止一人的，各方均应到场，如果因特殊原因不能到场的，可以出具委托书委托他人进行办理，但是有的时候委托书需要进行公正，因此建议能够本人去最好本人亲自去，避免不必要的麻烦。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

上海房管局:加强商品住房销售管理

上海房管局表示，将促进房地产市场健康平稳发展。强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，加强商品住房销售管理。加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。强化监测预警和舆情引导，注重风险防范。

各区住房保障房屋管理局、房管集团，局机关各处室、局属事业单位，各相关协（学）会：

现将《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

2021年4月13日

上海市房屋管理局

2020年工作总结和2021年工作计划

一、2020年工作总结

一年来，市房屋管理系统认真贯彻落实总书记考察上海系列重要讲话精神，按照市委市政府决策部署，自觉践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，统筹推进疫情防控、经济发展和服务民生工作，完成了全面建成小康社会总目标下的房屋管理各项工作任务。

（一）保持房地产市场运行总体平稳

落实因城施策、“一城一策”常态长效管理机制，严格执行房地产市场调控的各项政策措施，加强精细管理、精准调控，稳定新建商品住房供应，加强存量住房交易监测监管。新建市场化商品住房供需基本平衡，存量住房成交面积增加，价格指数总体稳定，持续加强房地产市场监测监管，整顿规范市场秩序。

（二）加快推进租赁住房建设管理

新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9.9万套。出台《租赁住房规划建设导则》。加强住房租赁监管，实现住房租赁合同网签备案“不见面办理”，全市首创“多人在线、协同办理”模式；稳妥推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作。制定“试点实施方案”、“试点资金使用管理办法”，启动资金使用工作。

（三）推动住房保障高质量发展

推进廉租房申请“一件事”改革，实现“减材料”“减时间”“减环节”“减跑动”。全面实行公共租赁住房申请“一网通办”、市筹公租房准入资格申请“全市通办”、申请材料“两个免于提交”。制定《征收安置住房管理办法》，修订“保障性住房大型居住社区市政公建设施基本配套的若干意见”“大型居住社区征收安置房源价格管理办法”。全年新增保障性住房供应6.1万套。廉租住房历年累计受益家庭达13.4万户，公共租赁房累计享受保障72万户；共有产权保障住房累计签约12.75万套，其中新增签约2.05万套。

（四）实施旧住房改造和房屋征收

实施三类旧住房综合改造709万平方米，各类里弄房屋修缮改造55.8万平方米，启动实施9000户非旧改地块无卫生设施老旧住房改造。推进住建部老旧小区改造试点，落实静安、普陀两区共计31亿政府专项债券申报、发行工作。加大既有多层住宅加装电梯工作力度，制定配套政策，对征询通过比例、财政补贴标准、提取住房公积金等进行了规范。751幢房屋通过居民意见征询工作。完善征收补偿机制。完成83个存量征收基地收尾，其中59个已实现拆平、交地。规范旧改地块征收科目和标准，完善“市区共核，政企共核”的二次核价操作流程，合理控制征收成本。

（五）开展住宅小区“美丽家园”建设

办好群众身边的实事。完成733个既有住宅小区电动自行车充电设施建设，2001个住宅小区完成雨污混接改造，3801个小区二次供水设施移交接管，1874个住宅小区主要出入口门岗及管理处规范化建设，实施2.7万个垃圾分类投放设施升级改造。加强专项维修资金、公共收益、物业费管理，推进139个商品房小区续筹专项维修资金，全市完成公共收益入账10.5亿元，完善售后房公共收益入账体制，在“随申办”APP增加商品房小区维修资金和公共收益查询功能，推进331个小区成功调整物业费。健全社区自治共治机制，加强业委会规范化建设，推进1244个业委会完成换届改选，成立市物业管理行业党建工作指导委员会，进一步发挥党建引领作用，推动物业管理行业高质量发展。

（六）加强自身建设

严格贯彻市委市政府、市建设交通工作党委、市住房城乡建设管理委要求，加强党风廉政建设，改进工作作风。完善法治政府建设制度体系，制定发布政府规章《上海市房屋使用安全管理办法》；积极推进市级审批事项“减时限、减材料”，行政审批整体压缩时限比例已达73.68%。

同时，统筹做好疫情防控和行业发展各项工作。先后结合疫情发展形势，出台13个指导性文件、8个重点领域的疫情防控规范和28项工作提示，强化房管重点领域的疫情防控措施。积极落实国家和本市各项惠企纾困政策，出台允许延期缴纳基础设施配套费和延期申报、缴纳土地增值税；对公租房保障对象中抗疫一线医务人员和滞留湖北人员实施租金减免。及时化解疫情防控工作中出现的苗头性、倾向性问题。

此外，做好住宅配套、交付使用监管、房产权籍测绘、私房落政、计划财务、信访办理、科技信息等各方面工作。

二、2021年工作计划

2021年是“十四五”开局之年，也是开启第二个百年目标进入新征程的第一年。房管领域各项工作既事关经济发展、又事关民生福祉。必须全面贯彻总书记考察上海系列重要讲话和中央经济工作会议精神，按照十一届市委十次全会的总体部署，科学把握新发展阶段、坚决贯彻新发展理念、服务构建新发展格局，坚持服务住有所居、宜居安居的发展主线，坚持和深化“一个定位、二大体系、三个为主、四位一体”、租购并举的住房制度体系，坚持稳中求进的工作总基调，为城市高质量发展、高品质生活、高效能治理发挥积极作用。

（一）坚持统筹谋划，编制实施住房发展“十四五”规划

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持以供给侧结构性改革、提升居住品质为主线，住房发展在保持总量供给基本平稳的基础上，进一步强化住房的精准供给、品质供给、服务供给和制度供给，促进居民住有所居、安居宜居。完善住房市场体系和住房保障体系。以稳定就业、稳定居住为导向，更加注重统筹谋划、整体安排、有序推进，大力发展租赁住房，增加租赁住房供应，扩大保障性租赁住房政策覆盖面。加快推进城市更新，改善居民居住条件。

聚焦新城这一全市合力推进的发展重点，编制新城住房专项规划。坚持以产兴城、以业引人、以房安居，从规划源头上解决好新城的住房民生问题。按照“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利、治理高效”的要求，集聚资源、优化政策、做实行动，构建好新城住房制度体系，合理安排租赁住房、商品住房、保障性住房的规模、结构、布局和供应时序，一体推进老城更新。

（二）坚持租购并举，着力解决大城市住房突出问题

大力发展租赁住房。加快构建参与主体多元、运营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，完善点、线、面相结合、从“一套房”、“一间房”到“一张床”的多层次租赁住房布局，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。切实增强租赁住房供应的针对性和有效性，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，形成供应租赁住房约5.3万套，其中公共租赁房0.8万套。聚焦城市运行所必需的基础服务人员，支持建设职工宿舍4万张床位，其中公租房拆套使用提供1万张床位，积极推进集体建设用地建租赁房试点。完善租赁住房发展配套支持政策，规范发展租赁住房市场。

促进房地产市场健康平稳发展。牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照因城施策、“一城一策”要求，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，继续突出“稳”字当头，着力“稳地价、稳房价、稳预期”。强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，加强商品住房销售管理。加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。强化监测预警和舆情引导，注重风险防范。

（三）坚持协调发展，持续完善住房保障体系

保障好群众住房需求。坚持廉租住房“应保尽保”，继续以货币补贴方式为主对所有符合条件的申请家庭及时做好兜底保障。适时研究启动廉租住房准入标准调整工作，进一步扩大政策受益面。提升公共租赁住房、单位租赁房管理规范化水平，加快配建房源移交和装修进度，及时投入使用；着力推进单位租赁房租赁合同网签备案工作。做好共有产权保障住房供应工作。有序推进本市户籍第八批次共有产权保障住房签约；适时启动新一批共有产权保障住房申请受理工作，加快审核进度，部分家庭预计年内将完成签约。征收安置住房确保供应中心城区旧改、城中村改造、重大工程建设、农民集中居住的房源需求。

提升大型居住社区公共服务水平。加强大型居住社区配套建设，强化同步规划、同步建设的理念，细化不同基地、不同阶段的对应配套标准，加快教育、卫生、交通、商业、养老等配套设施的建设、移交和开办运营，解决好入住居民“开门七件事”的配套需求。

（四）坚持增存并重，着力提升居住品质

全力推进实施好民心工程。更大力度推进既有多层住宅加装电梯。按照“能加尽加，愿加快加”的原则，完成既有多层住宅加装电梯1000台以上。制定《关于进一步明确本市既有多层住宅加装电梯审批管理等要求的通知》等配套文件，形成加装电梯操作流程和格式文本，进一步规范加装电梯办理手续；总结各区加装电梯工作经验，编制典型案例，加强宣传引导，促进社区协商和群众工作。更高水平推进“城中村”改造。将城中村改造与新城建设、乡村振兴战略、历史文化名镇名村保护、撤制镇改造、区域功能提升等有机结合，实现居住环境、空间形态、功能提升、社会管理、产业发展的综合改造效应。新启动5个城中村改造项目；继续加快推进已批实施方案的项目改造，加快完成已批项目的动迁收尾工作，至2021年底累计完成项目动迁32个左右。

深入实施《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。推进旧住房更新改造1000万平方米，重点推进不成套职工住宅、小梁薄板房屋和里弄房屋改造，加大对五大新城、苏州河两岸等重点区域老旧住房的改造力度。指导和监督苏州河沿岸重要建筑外立面整治设计方案的执行，协调推进沿岸重要建筑立面整治。持续完善住宅小区基本功能，提升小区环境、完善房屋基本功能。鼓励在满足日照、间距等环境要求的前提下，挖掘小区内部空间，新建门卫间、地下停车库、社区服务中心等配套设施。推进河滨大楼、德义大楼等地标性优秀历史建筑修缮，促进区域活化利用，开展保留保护区域改造整治策略、更新范围控制研究、重点建筑物和重要路段建筑物周期性修缮机制等工作。

推进旧改征收项目的全过程管理。以“紧盯不放消存量、严格管理控增量”为要求，推进在外过渡居民安置。在继续做好旧改征收基地新开启动的基础上，推进征收项目基地收尾；总结旧改征收新机制试点经验，完善工作流程，助力基地收尾。

（五）坚持共享共治，着力提升住宅小区综合治理效能

启动新时代“美丽家园”三年行动计划。完善市、区、街镇三级党政双牵头工作机制，结合街镇事业单位整合，切实落实街镇住宅小区综合治理及房屋管理工作职责，推进基层党组织对业委会的组织和工作覆盖。规范业主自治机制，进一步规范业委会运作，推进业委会运作规范评估；推行年度审计制度，规范业委会资金管理，扩大小区专项维修资金、公共收益、业委会工作经费的年度审计覆盖率，促进200个商品房小区维修资金续筹。推进形成“按质论价、质价相符、优质优价”的市场价格机制，试点推进500个小区物业服务费调整，全面推行物业服务合同网签制度。

（六）坚持守住底线，着力防范化解各类风险隐患

毫不松懈抓好常态化疫情防控工作。切实履行疫情防控行业管理责任，聚焦房管领域疫情防控关键环节和重点问题，主动对接属地疫情防控部门和街镇，指导督促有关企业落实疫情防控各项措施。推进《上海市房屋使用安全管理办法》实施，加强房屋使用安全管理，建立健全长效机制。有序推进全市城镇房屋安全隐患排查整治工作，6月底前基本完成对安全隐患风险较大的城镇房屋重点排查，12月底前完成对所有城镇房屋排查。健全小区安全风险管理机制，有序推进实事项目，为建设500个老旧小区新增电动自行车充电设施；重点围绕消防设施、电梯运行、小区地面积水、地下车库积水、高空坠物（外墙脱落）、老旧住房结构安全（坍塌）等运行安全风险管理，推进智慧物业应用场景建设。

（七）坚持数字赋能，推进房管领域数字化转型

通过数字赋能，深化城市管理“一网统管”向住宅小区延伸覆盖，加快推进智能感知设备、智能配送设施等，加快推进住宅小区“新基建”，发展智慧物业，推动物业服务线上线下融合发展。深入推进政务服务信息化、数字化，加快完善房管信息系统集成平台。深化行政审批制度改革。健全完善房地产开发、住房租赁、物业等领域事中事后监管制度，发挥信用监管效能。

三、切实加强房管领域自身建设

增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，有力推动中央和市委、市政府决策部署在本市房管领域的落地落实，加快形成房管领域比学赶超的生动局面和浓厚氛围，不断展现新气象、开创新局面、实现新作为。

（一）坚持政治引领

坚持巩固深化“不忘初心、牢记使命”主题教育和“四史”学习教育成果，按照市委、市建交党委要求抓好党史学习教育，提高把握新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的政治能力、战略眼光、专业水平。深入推进党风廉政建设，不断提高政治判断力、政治领悟力、政治执行力，从严从实加强自我监督约束。

（二）严格依法行政

深入贯彻法治思想，积极参与《上海市红色资源保护利用条例》等地方性法规制定实施工作；积极探索完善住房租赁制度。认真实施民法典等法律法规，加强规范性文件管理工作，配合做好行政复议体制改革工作，提升法治工作建设水平。建立健全重大行政决策程序，试点出台重大行政决策事项目录。

（三）增强行政效能

大力营造合理、有序、良性的竞争氛围，引导激励干部想干事、能干事、干成事，努力打造一支忠诚干净担当的高素质房管领域干部队伍。加强市区联动，构建上下贯通的抓落实体系。强化服务意识，推进模范机关建设，通过比学赶超、争创一流，为群众办实事、办好事。

市中心的老房子老小区最后的结局会是什么

2020年国务院宣布全国棚户区改造任务基本完成，未来将全面推进城镇老旧小区的改造工作。这意味着，市中心的老房子、老小区最后的结局会是以修复、保留为主，出现危房、无法修缮居住的住宅才会考虑拆迁、重建。老旧小区改造的资金来源于政府、居民和社会捐助。

老房子、老社区的概念与存在的问题

每个人对城镇老房子、老社区的理解都不一样，有人认为，建成10年就已经属于老旧房子了，而有的人则认为老旧房子，说的应该是至少建成30-50年的房子。

那么，到底建成多少年才算老房子、老旧社区？

2018年，我国住建部在广州、厦门、沈阳等15个城市开展老旧社区的改造试点工作，取得了很多老旧社区居民认可。

2020年7月，国务院发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，总体要求大力提升、改造城镇的老旧社区，改善居民居住条件，让人民生活更美好。

其中还提到，老旧社区指2000年以前建成的、居住条件落后的住宅小区。也就是说，老旧社区指的是建成年限20年以上的住宅小区。

建成20年以上的老房子、老社区的现状：

所以，老旧小区存在着很多问题，造成生活在其中的居民生活困难，有强烈的改造愿望。

老房子、老旧小区结局是改造、保留为主

很多人认为，只有新建住房才是有价值的，其中包括土地价值和房产价值，而市中心老旧小区的房子最后的结局就只剩土地价值了，老房子的价值几乎为0，破破烂烂，没有保留的价值，应该全部拆除。

首先，避免拆迁推高房价。最近几年，部分三、四线城市房价大涨，究其原因，就是因为“棚改”货币化补偿。本来这些城市房子需求较低，居民也没有什么钱，住宅库存较大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到钱就去买房子，造成房价大幅上涨。

其次，老旧小区拆迁成本高，修缮加固可以加大资源的再利用程度。老旧小区，因为土地性质复杂，所处的位置一般为市中心，拆迁成本高，拆迁难度大，而这些老旧社区经过修缮加固后，居住是完全没有问题的，直接拆除，容易造成资源浪费。

所以，老旧社区改造比直接拆除更有利。

首先，改造对象是2000年以前建成的住宅小区，小区失修失管且小区居民改造意愿强烈。也就是说，老旧小区的改造前提是小区居民自愿。

其次，改造的内容分3类，基础类、完善类和提升类。基础类指满足安全和基本生活需要，给老旧小区的屋面、外墙、楼梯以及供电、供水等基础设施维修、维护。完善类指满足居民生活便利和改善需要，给老旧小区配套设施进行改造，例如增加停车场地、加装电梯、建设电动车充电装置等。提升类指为提升老旧小区居民生活品质，给老旧小区改造或建设小区综合服务设施和智慧化设施，例如快递站、老人活动室及智能感应设备等。

按照国务院关于推进老旧小区改造指导意见的规定，老旧小区改造的钱来源于政府、居民和社会捐助。原则上是谁受益，谁出资，政府在此基础上再给予支持补助，并鼓励社会力量捐资。

老旧小区虽然存在诸多问题，但是，在改造后，又可以呈现较强的生机，直接拆除是对资源的浪费，同时，还会给社会带来房价上涨等不安定因素。

所以，目前国家对老房子、老小区的态度是改造、保留为主，除非是危房，不鼓励拆除。在老旧小区的改造资金上，国家也给予了多种途径，减轻居民的出资压力，目的就是让老旧小区的居民，能在较少开支费用的情况下，过上美好生活。

我认为，老房子留下的不仅是回忆，也是一段应该记住的历史。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。

市中心的老房子老小区，最后的结局究竟会怎样？结合以往经验和国外案例，谈下个人的看法，权作交流探讨，仅供参考。

第一、对老小区老房子的基本认识

01、老小区老房子占用土地性质

我们国家施行土地国有和集体所有两种所有制形式。

城市的土地一般属于国有，农村和城市郊区的土地属于集体所有。那么，市中心的老小区老房子很可能就是建在国有土地上的，但城中村集体所有的土地除外。

02、老小区老房子土地使用期限

根据老小区老房子建筑年代不同，房子的属性会有差异，早期的老小区，一般属于福利房。98年开始住房商品化改革之后，市中心建起来的老房子老小区，一般都属于商品房。

一般来说，福利房的土地使用权往往是划拨的，没有使用期限限制，但却是免费使用的；商品房的土地使用权往往是出让的，使用期限是70年；但也有划拨的，在商品房早期会有这种情况。比如，昆明市金星小区。

03、为什么要讨论老小区老房子的土地权利？

很简单，“房随地走”。

房子不能凭空建盖，不能是空中楼阁，必须建在土地之上！建好之后，不能移动，属于典型的不动产。

因此，讨论房子避不开先讨论土地，土地权利属性决定房子的走向。

第二、土地性质决定老小区老房子的最终走向

01、城中村自建房

市中心也可能还有城中村，这些土地往往还是集体土地，集体土地上建盖起来的房子虽然老旧，但还是属于农房（农村合作建房也可归入农房中，部分是小产权房）。

由于宅基地没有使用期限限制，老旧农房只要能安全居住，不管户籍有没有迁出，依然可以继续居住、世代继承，房子的最终走向完全由产权人自己定。

当然，遭遇政府征收、拆迁，房子的最终走向就得跟着政策走，个人也就无法左右。

02、市中心福利房

市中心的各种老旧小区的单位福利房，土地往往是划拨的，没有使用期限限制，也不需要支付使用费。一般来说，只要房子还能安全居住，房子就可以继续居住、保有产权、世代继承。

但要注意，由于福利房是划拨土地，没有交费就使用，即便已经将产权分割到职工名下，但这类房子的最终走向，更多还是由政策决定。

比如，房改单位被撤销，单位不存在了，话语权就会弱化，原有权益可能难以维护，相应的福利房在老旧之后，容易被征收、拆迁，那这时老旧小区就很难保得住，不得不面临补偿安置。

03、市中心商品房

98年开始实行住房商品化，第一代商品房开始面世。

但其实，在98年之前，市场上也是有商品房的。有些早期的商品房权利表现形式是土地国有出让，但房子是委托承建，并不是像现在的商品房一样大面积建盖。

由于这类老旧小区老房子是属于纯商品房，土地已经交费，办了出让手续；房子也是钢筋、混泥土的混合物，也是花了钱买的，则这类老旧小区老房子，在经过一定房龄后，会面临改造，也就是这几年进行得如火如荼的老旧小区改造，延长房子的使用寿命，改善小区环境，让老房子老小区更好住。

这些改造完成后，下一步老房子仍面临使用寿命到期的问题，房子的最终走向，大致有以下一些：

①拆迁安置

市中心的老小区老房子，区位优势佳，配套完善，土地价值大，加上建筑密度低，往往会有很多开发商都愿意投资拆迁，在原址上重建商品住宅小区。

对于老房子的业主而言，可以选择货币补偿，拿现金走人；也可以选择回迁安置，继续在这个区域居住。

②集资重建

市中心的老小区，区位优势佳，生活便利，容积率低，住户少，在70年届满时，房子已成危房，但又没有开发商愿意投资拆迁，业主可以再续70年的土地使用费，然后共同集资，委托专业的施工单位建盖住房，盖起来的新房，一部分归原有业主分配，多余部分可以出售，回笼资金。

③收归国有

老小区的土地年限是70年，这个期限届满时，房子已经属于危房不能住了，又没有开发商愿意投资拆迁，业主也不能达成集资重建协议，房子不得不随同土地一起收归国有！

政府收归国有之后，跟原来的业主就没有关系了，老旧危房可以连通土地使用权一起，再次挂牌出让，由摘牌单位自行拆除，然后按照规划建设。

④再次续期

老旧小区老房子在70年土地使用期限届满时，仍然可以安全居住，那么，业主可以交钱后再续70年土地使用权，继续住在房子里。当然，买卖、抵押、继承、置换、赠与等产权转移也是可以的。

老旧小区老房子使用超过70年寿命是完全可能的！虽然国家标准是不低于50年，因为国外这样的例子比较多。

比如，新加坡组屋的产权年限就是99年，房子经过5年一小修，10年一大修之后，确实能住到99年，99年到期后，房子和土地一起收归国有，由国家再次统一分配，与原来的产权人就没有关系了。

像德国、美国、加拿大这些老牌资本主义国家，建盖商品房的历史都是上百年，他们很多房子的寿命已经超过100年！

有个朋友在加拿大买的房子，买时的房龄已经287年了，传了好几代人，但依然可以正常居住，只是需要不断翻新、维修、维护，土地不是使用权，而是所有权，私人所有权，可以世代传承！为房子的永续存在奠定了产权基础。

但土地私有制不利因素就是需要每年缴税，这个税负还是比较重的，大致是两点几。也就是价值100万的房子，每年需要缴纳2万多的房产税，绝大部分税收归地方支配，用于改善当地民生，发展当地教育，雇佣警察维持当地治安，极少部分上交联邦财政，这可能是发达国家住房自有率偏低的一个重大原因！

现在很多人盲目地呼吁出台房产税，但不要忘了别人的前提，就是土地是私有的！也就是说，自己所有的房子和土地是可以缴税的，因为谁来拆房子，产权人愿意就拆，不愿意的话，就“神圣不可侵犯！”即便国王来了，也可以说“不”！

国外有个关于房子拆迁和私有财产保护的经典案例，就是“风能进、雨能进，但国王不能进！”

说的是普鲁士国王（德意志帝国前身）威廉一世，发现在自己的行宫前有个磨坊，比较低矮丑陋，影响了行宫形象！于是，他派人以国家的名义去征用，谁知道不管开什么条件，磨坊主都不答应。国王一怒之下，强拆了磨坊，但磨坊主却委托了律师，将国王告上法庭，最后法院判决国王恢复原状！理由是私有财产神圣不可侵犯。

但现在，我的房子是我的，却只是盖在别人的土地上，我只是租地，我租的地，70年租期到了，还要续交土地租金，然后房子才能保住；如果不交，即便房子能住，也要被收掉；而且就算续期了土地，每年持有房子还要交钱，该怎么说呢？不好说，所以，房产税难产！

第三、市中心的老旧小区该怎么办？

01、接受改造

这几年出台了政策，中央财政也划拨了大量资金，开启了大规模的老旧小区改造。我认为，如果不需要自己出钱，只是让度部分小区权利，就可以换回小区改造，是可以的。

毕竟，老旧小区改造完成后，各种居住配套会更好些，有利于提升居住体验，也有利于提升房屋价值，延长使用寿命。

02、加速置换

现在房价很高，有些同志可能买不起新建商品住宅，会退而求其次地买老旧小区，这是部分老业主置换老房子的好机会，套现离场，落袋为安，可能是不错的选择。

03、等待拆迁

最值钱的不是房子，而是土地！

市中心的老旧小区，值钱的不是房子，而是土地，市中心的土地，寸土寸金，稀缺性不言而喻，正是由于这种稀缺性，导致很多开发商都愿意投资老旧小区拆迁。

因此，市中心的老旧小区老房子，基于所在区位优势带来的土地稀缺性，未来还是有多种选择，依然具有主动权，担心的就加速置换，淡定的就出租等待拆迁，应该都不会差。

很久以前就听说很多发达国家的老城区都是穷人住的，富人都住在郊区，那时就想着有朝一日也能到郊区住大房子。几十年过去，我已经实现了在郊区住大房子的梦想，回首看城里，城里的老房子大部分还在，可是房价飞涨，各个都成了纸面的百万富翁，千万富翁，各种羡慕嫉妒恨。

究其原因，第一主因是拆迁，次因是学区，其三是方便。

国外老城区是不能随便拆的，咱的北京城王府、大宅似乎也该留下，可是大部分四合院实在太破了，几十年的的私搭乱建，见缝插针，四合院早已变成“富”民窟，已经没有了保护的价值，拆旧盖新是最终的结局。

再说学区，一所学校的好坏很大程度上取决于生源的质量，当年轻的父母都已经在郊区的大房子里生儿育女时，优质的生源也外移了，几个传统的名校都是8090年代打下的基础，名校办分校外移也已经在悄悄进行中，当然现在把郊区的大房子出租，自己带着孩子高价在学区租小旧房子住，他们是支撑老城区房价的主力。未来呢？政策一变名校搬迁，恐怕学区房就是一地鸡毛。

方便就不提了，网购时代，哪里都一样方便，停车是每天的事，上剧场几年也轮不上一回。

经济不好，公司也在外迁省房租，疫情之后，网上远程办公估计也和网购一样普及了，那时城里还有什么？还有开发商面对红着眼的钉子户大把地砸钞票吗？恐怕不会了。

谢谢邀请老房子老小区最后的结局是什么？

每个城市的老房子最后的结局不外乎两个，要么存在，要么消失。留下来的老房子都以不同的方式存在着，如北京的四合院，上海的老洋房，它们因承载着历史文化与建筑艺术价值而备受保护，并且将一直作为历史文化的标签被保护着留存下去。而中国大部分城市的老城区又将是怎样存在呢？基本上都会迎来逐步的升级改造，也就是我们常听说的“旧改”，这是老房子、老小区最后的结局。

为什么会采取“旧改”的形式呢？

首先，老城区的老房子、老小区都存在历史遗留问题——老破旧。面临房龄老、户型旧、停车不便、绿化不足等问题，必须改。

其次，市中心老城区的房子虽然旧，但是周边配套资源优势却不可忽视。因为一个城市的中心基于多年发展的积累，基本上配套是非常齐全、成熟的。一般来说，市中心的老房子、老小区与学校、医院、商场等配套设施距离都不远。有些“老破旧”还因为有学区资源的“傍身”而价值备涨，甚至比新区的房子还要贵！因为老中心配套资源成熟等因素，所以，只能采取“改”而不是“拆”的形式。

随着中国城市化进程的推进，现在的政府正在进行大规模的旧改，这种形式比起传统的拆迁形式更温和适当，也能更好地保护建筑原貌，留存建筑价值。

八.九十年代的建的老旧小区，三四十年历史，己经老龙锺态。外墙斑驳，管道陈旧。由于楼层不是太高，又是钢筋混凝土结构，如果没有外力的冲击(比如地震)，再使用几十年不成问题。

有钱的城市，上海市对所有的老破旧小区实行全方位改造。屋面斜改坡，重新敷设PVC管道，外墙加厚水泥涂层，内墙出白，除了整体结构，整修无一遗留。外观上除旧换新，也为市容市貌增色不少。

我所在的三线城市，财政实力不够，市中心的老旧小区改造就缺少大刀阔斧的动力，仅在规范.卫生.沿街墙壁涂色做了些微变化，更新锈蚀的燃气.自来水管道和室外的电力布线。楼房只要不存在安全质量问题，正常使用完全可以。

八.十九十年代建的房子，布局不太合理，市民还是希望拆迁改造。一是能圈为商业中心，拆迁户就能享受到政策优惠，能圆一个新居的梦。二是棚改，国家下拨资金扶持，推倒老旧小区，重建新的居民小区。三是政府征收，建设公益项目。

毕竟老旧小区体量非常大，不可能所有一步到位，如果没有以上三点机遇，只能将就居住。

现在居住老旧小区的居民，很多是经济上不太富裕，或年龄较大的退休人员，拆迁是让人头疼的问题，几个钉子户就能让老旧小区重建推迟几年，甚至十年八年。不是财大气粗的开发商是玩不起的。

所以，有些规模不大的县市，宁可舍弃黄金地段的老旧小区，另择新址，政府机关.重心商业区.学校规化在新区。这样，扩大了城市面积，又减少了社会矛盾。

对于市中心的老小区，从二级旧里到上世纪中期的老公房小区，一般有"拆,改,留"。过去几年以“拆”和动迁为主，这两年以“留”和“改”为主。

“拆”

“拆”最常见也被大家最容易理解的就是拆除老房子，腾地给新的开发用。一般被拆除的地块有比较好的开发商投资开发意向，或者是市政项目动迁(造地铁公路公共场馆等等)。

不过这两年一证一套了以后，拆迁暴富的时代就结束了。

“改”/“留”

随着动迁成本不断增高以及房地产开发拿地速度减缓，以及各种风貌保护的实施，市中心老小区老房子开始由动迁变为保留以及改造。

对于比较有特色，地段比较好的老小区，可以让原居民迁走以后成片大改造，作为酒店，办公或者高档住宅等等用途，引入社会资金，面积和功能也和原来大有不同。

不过，个人觉得对于住在市中心老房子老小区的居民，如果想要改善生活，与其等待拆迁或者改造，其实不如自己主动想办法解决居住问题，毕竟有时候一等就是几年几十年。。。是否值得呢？

“拆”除了动迁以外，还可以原拆原还，在老小区拆除后在原址提高容积率新建住宅，增加原居民的居住面积以及公共设施。

市中心的老房子老小区在前几年会有一个旧城改造的过程，对前些年的老校区老校区住户来说，他们可能比较幸运，通过拆迁搬新房提升生活的质量水平。不过，随着旧城改造的升级，老房子老小区可能会通过电梯补贴或者房屋修复等形式完成改造。与此同时，对危旧房屋，未来可能还会存在局部性的危旧房屋重建过程。但是，对未来多数的旧房子旧城区来说，可能会通过墙体修复、电梯加装等形式完成改造，现阶段内全国棚户区改造任务已基本上完成，接下来大规模拆迁回迁的可能性会明显下降，但通过电梯加装等形式，也是旧房子老小区旧貌换新颜的结果。对市中心老房子老小区居民来说，也期望住上新房子，或通过加装电梯提升房子的真实价值。从大趋势来看，市中心的老房子老小区也将会面临着一系列翻新或加装措施，不断改善居民的生活质量与便捷度。

规模大的，尤其是临街的小区，等待拆迁。规模小的，背街小巷的房子，拆迁不拆迁就难说了。不要以为每个人都能得到幸福感，有相当一部分老房子因为规模和位置的关系，最终成为城市建设的死角，这是极有可能的。对于上述这样的房子，政府不感兴趣，开发商更不感兴趣，所以最终拆迁无望，运气好了，政府给你刷刷墙，路面弄平整，至于说看不见的地方，比如地下管网，楼内线缆，修缮的可能性并不大。此外，停车位、绿化什么的，也没地方啊，所以没法搞。

对于市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，价值攀升。

市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。

对于大多数城市来说旧城改造，整体的成本很高，所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域。医和疗资源教育资源迁移，必然会导致城市中心的迁移。

对于老小区的去留问题，其实目前各大小城市的策略大多一致：

统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。开展老旧小区抗震加固、建筑节能改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，提升环境品质和公共服务能力。建立老旧小区日常管理维护长效机制，促进物业管理规范化、社会化、精细化。

可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，老房子动迁的可能性极小。大概等待它的只能是慢慢老去......

2020年国务院宣布全国棚户区改造任务基本完成，未来将全面推进城镇老旧小区的改造工作。这意味着，市中心的老房子、老小区最后的结局会是以修复、保留为主，出现危房、无法修缮居住的住宅才会考虑拆迁、重建。老旧小区改造的资金来源于政府、居民和社会捐助。

老房子、老社区的概念与存在的问题

每个人对城镇老房子、老社区的理解都不一样，有人认为，建成10年就已经属于老旧房子了，而有的人则认为老旧房子，说的应该是至少建成30-50年的房子。

那么，到底建成多少年才算老房子、老旧社区？

2018年，我国住建部在广州、厦门、沈阳等15个城市开展老旧社区的改造试点工作，取得了很多老旧社区居民认可。

2020年7月，国务院发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，总体要求大力提升、改造城镇的老旧社区，改善居民居住条件，让人民生活更美好。

其中还提到，老旧社区指2000年以前建成的、居住条件落后的住宅小区。也就是说，老旧社区指的是建成年限20年以上的住宅小区。

建成20年以上的老房子、老社区的现状：

基础配套设施差，居民生活困难。很多老旧小区面临着基础设施老旧和配套缺乏的双重困扰，一方面，水、电、气等基础生活设备老化，居民日常生活受到严重影响；另一方面，配套设施匮乏，很多老旧小区公共活动场所很小或者没有，绿化面积少得可怜，尤其是随着居民收入水平提高，停车位缺乏的问题日益严重，居民生活困难。

老旧小区公共区域无人管理，小区环境差、安全度低。老旧小区本身没有物业，而居住在老旧小区的人，大多是租客或者收入较低的居民，不愿意缴纳物业费引进物业，但是，小区公共区域确确实实又无人管理，外来人员可以随意进出小区，小区内乱丢垃圾、违规搭建等现象较严重。

老旧社区历史遗留问题较多，执法难度高。老旧小区一直没有统一管理，部分业主为了自己的私利，损毁绿化面积种菜，私自搭建车库、储藏室，各种违章违规现象非常严重，由于时间跨度较大，政策变化较多，加大了现在的执法难度。

所以，老旧小区存在着很多问题，造成生活在其中的居民生活困难，有强烈的改造愿望。

老房子、老旧小区结局是改造、保留为主

很多人认为，只有新建住房才是有价值的，其中包括土地价值和房产价值，而市中心老旧小区的房子最后的结局就只剩土地价值了，老房子的价值几乎为0，破破烂烂，没有保留的价值，应该全部拆除。

老旧小区为什么不拆迁？

首先，避免拆迁推高房价。最近几年，部分三、四线城市房价大涨，究其原因，就是因为“棚改”货币化补偿。本来这些城市房子需求较低，居民也没有什么钱，住宅库存较大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到钱就去买房子，造成房价大幅上涨。

其次，老旧小区拆迁成本高，修缮加固可以加大资源的再利用程度。老旧小区，因为土地性质复杂，所处的位置一般为市中心，拆迁成本高，拆迁难度大，而这些老旧社区经过修缮加固后，居住是完全没有问题的，直接拆除，容易造成资源浪费。

所以，老旧社区改造比直接拆除更有利。

深圳富华村，老旧小区改造启动现场

老旧小区如何改造？

首先，改造对象是2000年以前建成的住宅小区，小区失修失管且小区居民改造意愿强烈。也就是说，老旧小区的改造前提是小区居民自愿。

其次，改造的内容分3类，基础类、完善类和提升类。基础类指满足安全和基本生活需要，给老旧小区的屋面、外墙、楼梯以及供电、供水等基础设施维修、维护。完善类指满足居民生活便利和改善需要，给老旧小区配套设施进行改造，例如增加停车场地、加装电梯、建设电动车充电装置等。提升类指为提升老旧小区居民生活品质，给老旧小区改造或建设小区综合服务设施和智慧化设施，例如快递站、老人活动室及智能感应设备等。

老旧小区改造的钱谁出？

按照国务院关于推进老旧小区改造指导意见的规定，老旧小区改造的钱来源于政府、居民和社会捐助。原则上是谁受益，谁出资，政府在此基础上再给予支持补助，并鼓励社会力量捐资。

居民出资。居民出资的方式有3种：居民直接出资、使用公共维修基金和让渡小区公共收益。通过多种出资方式，减轻老旧小区居民强烈想改造小区的意愿而资金不足的压力。

政府补贴。各地政府将把老旧小区改造纳入安居保障工程，中央给予资金补助，重点是支持老旧小区的基础类改造。同时，允许市县政府对老旧小区改造筹集资金发行专项债券。

社会力量出资、捐资。老旧小区原本很多都是单位公房，鼓励原产权单位给予一定资金支持，同时，引导、吸引社会其他力量出资、捐资。

减免税费。对参与老旧小区改造的企业的所得税给予减免，对老旧小区建成后的社区福利配套商业，如养老、托育、家政服务等服务机构免收增值税，对提供养老、托育、家政服务的房产、土地免收各类税费。

老旧小区虽然存在诸多问题，但是，在改造后，又可以呈现较强的生机，直接拆除是对资源的浪费，同时，还会给社会带来房价上涨等不安定因素。

所以，目前国家对老房子、老小区的态度是改造、保留为主，除非是危房，不鼓励拆除。在老旧小区的改造资金上，国家也给予了多种途径，减轻居民的出资压力，目的就是让老旧小区的居民，能在较少开支费用的情况下，过上美好生活。

我认为，老房子留下的不仅是回忆，也是一段应该记住的历史。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。

上海市房屋修缮证变更流程及时间

上海市房屋修缮证变更流程及时间如下。

1、夏令时：星期一至星期五，上午08：30至11：30，下午14：00至16：30（法定节假日除外）。

2、冬令时：星期一至星期五，上午08：30至11：30，下午13：30至16：30（法定节假日除外）。