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广州14盘推新!房企卖楼不再看“黄金点”

每年的“金九银十”都是房企押宝的重点推广环节，不少楼盘选择十一开盘。不过今年广州新盘推货“分散”的趋势越来越明显，不少楼盘提前至8月底至9月中推货，希望尽早吸纳客户，加快完成年底回款任务。有统计数据指出，今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘14个，合计2306套单位，推盘量比去年同期减少3个，但总推货量增加21%。

环境：银根紧缩房企坦言资金压力大

今年5月17日，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，这成为上半年房地产融资收紧的重要节点。

进入8月，针对机构违规输血房地产企业的市场乱象，监管部门加大了整顿力度。8月9日，银保监会发文，将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款，严查各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。8月30日，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

“现在贷款额度比较紧，而且时间长，最关键的是利率上浮不稳定。”日前记者在增城一楼盘踩盘时，销售人员如是说。她表示，现在和几大银行合作，贷款利率基本都是上浮10%~20%左右，“现在接近年底，银行贷款审批周期都拉长了，对我们开发商来说其实资金考验比较大。”

9月6日央行宣布，决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点及定向降准1个百分点。此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。不过，业内人士分析认为，此次降准主要是为了扶持实体经济，房地产政策方面并没有太多的松动，不排除降准所带来的资金面宽松会给房地产行业带来些许提振，但在收紧的房地产政策下，影响不大。

不过值得注意的是，9月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为4.2%，较上一期下降5个基点；5年期以上LPR为4.85%，保持不变。有分析人士指出，5年期以上LPR利率保持不变，表明在当前房地产市场调控背景下，决策层希望通过稳定房贷利率防止房价过快上涨。

中原地产首席分析师张大伟表示，二手房数据连续出现了3个月20个城市房价下调，这也是最近2年来首次出现的情况。从不同城市变化看，一、二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，“2019年上半年的小阳春已经过去。”张大伟说。

供应：盘量减少货量增加区域“百花齐放”

据广州中原研究发展部监测，今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘14个，合计2306套单位，推盘量比去年同期减少3个，但总推货量较往年增加21%，“盘量减少，货量增加”的特征明显。总体来说，外围区域的单盘推货力度明显大于中心区域，但目前广州市场仍以少量加推为主，通过控制供货节奏来营造人气。

从区域来看，近四年“五一”或“十一”开推盘主力区域，经历了“增城-番禺”到“增城-黄埔”再到“增城-南沙”的变迁，且过去两大主力供货区推新占比均超过总量的50%，扎堆热区的特征显著。今年“十一”扎堆热区的“传统”被打破，各区新房供应表现出“百花齐放”的态势，主要供应区仅增城占比达到两成，并列第二位的番禺、黄埔仅各占17%。业内人士认为这主要得益于近年广州各区供地更趋均匀。

今年黄金周平均每个盘供应165套单位，比2018年同期的112套大幅增加46%，单盘供应能力提升明显。广州中原研究发展部认为，这主要得益于去年11月楼市调控手段优化，尤其加快中心区项目新批数量，以广钢项目为例，去年同期“一次只批50套”，目前同板块项目一次性可批200~300套单位。此外，去年“十一”长岭居、蕉门、花都花山、增城石楼等改善型板块叠拼、联排项目集中入市，此类成交周期长的项目一次推出套数较少，亦间接拉低去年平均供应水平；反观今年“十一”推货，基本以高层洋房单位为主，供应能力更强。

现象：推货分散不少项目“抢跑”“延后”

每年的“金九银十”都是房企押宝的重点推广环节，不少楼盘都会选择在十一假期开盘。不过从2018年起，广州新盘推货“分散”的趋势越来越明显。今年，开发商推货更加分散，不少项目抢跑或延后推货计划。

业内人士分析，从开发商的角度而言，提前至8月底至9月中推货能尽早吸纳客户，加快完成年底回款任务；从买家的角度而言，由于广州市场价格、供应长期趋于稳定，客户保持理性心态，早年“一窝蜂”入市的情况不再，不少客户选择“十一”外出旅行、返乡，房企为方便客户安排假期时间，亦普遍提前推货。

从抢跑项目特征来看，8月24日~9月7日推新以中高价盘为主。包括市区广钢板块的葛洲坝紫郡府以及天河奥体板块的珠江花城，其中珠江花城更是于9月6日获批预售证，累计释出400套单位，“金九银十”期间“弹药充足”，9月已进行两次开盘（9.7、9.21）。外围区方面，南沙、番禺优质地铁板块金洲、新造分别推出中高端盘越秀天珹、思科智慧城12光年。

广州中原研究发展部认为，由于中高端盘蓄客时间较长，且上述板块除广钢外，近年一手盘供应偏少，因此意向客户高度集中，故项目提早开盘利于促成成交。中秋节及后，各区刚需盘开始“试水”。此时推新项目所在板块普遍一手货源充足（如黄阁、石滩、朱村等）竞争激烈，提前抢跑利于趁早吸纳观望买家，抢喝市场“头啖汤”。

此外，今年除亚运城、绿湖国际城等个别大盘选择在十一假期推货外，其余主要一手大盘基本保持顺销状态，部分项目早于7~8月便大批量获取预售证入市，各区大盘基本保持约500套左右的可售库存。广州中原研究发展部预计，各区大盘“十一”期间将会推出小量促销单位、特价房“暖场”，并保持顺销状态。

除“抢跑盘”外，今年市场上亦出现不少“延后盘”，预计十一假期过后才投入市场。广州中原研究发展部指出，一部分“延后盘”存在建筑进度未达获取预售证要求的客观原因，不得不调整推出时间。另一部分延后盘多是由于开发商需要更长时间“造势”。如花都湖、南沙灵山岛尖属于全新板块且拿地成本较高，市场接受程度处于未知状态，因此开发商金九期间普遍进行“宣传攻势”，如通过发布会、广告、热门商圈设立示范点等方式先打响项目知名度，待合适时机再推货。

布局：热点板块主打“性价比”吸客

根据广州中原研究发展部监控显示，亚运城为“十一”期间的“顶梁柱”板块，全新亚运城“天韵”组团入市在即，预计可推出400套新货。此外，科学城全新盘大壮名城有望在假期前入市，加上保利罗兰国际、科城山庄等顺销大盘，预计将吸纳东部地铁通勤客户入市。

除传统跑量板块外，2019年从化街口、增城石滩得益于“性价比”高的优势，受关注程度不断提高。今年1~8月从化累计成交一手单位2700宗，同比增加10%，受14号线通勤利好带动，加上知识城板块价格提升带来的需求外溢，越来越多白云、黄埔上班族关注从化楼市。

石滩板块除传统大盘绿湖国际城外，全新盘金众江悦府、方圆·云山诗意云玺“正式上线”，区域热度处于提升期。此外，部分石滩项目以今年7月华侨城高价拿下石滩郑田村A19022号为卖点，刺激买家加快入市步伐。

前景预判

“抢客大战”或从假期后开启

根据当前“十一”推货预判，假期期间广州大部分项目以顺销为主，或会推出小量一口价单位、抽奖活动等吸引客户，但整体市场交投将表现平稳。从局部板块来看，地铁通勤、供应相对紧缺的板块开发商价格或相对“强硬”；板块竞争激烈的板块出现小幅让利的可能性较高。

以广州中原研究发展部9月调研为例，在南沙金洲、天河奥体等一手供应相对紧张、周边新土拍地价较高的板块，开发商普遍抱着“不愁卖”的心态，“金九银十”期间以常规价格出售，促销力度较弱。在黄埔知识城板块，由于21号线贯通至天河在即，加上板块二手单位尚未大批量进入市场，因此知识城部分楼盘甚至出现轻微价格上扬趋势。综合近年一手市场成交“翘尾”特征，广州中原研究发展部认为，进一步的“抢客大战”或从假期后开始打响，尤其今年四季度将有大批全新项目入市，届时买卖气氛或将更加热烈。

专家观点

广州市场实际上现在有三个不缺，即不缺购房需求、不缺政策利好、不缺市场信心。一，购房需求有继续释放的可能，尤其是部分观望的购房需求在近期也会积极入市。二，随着区域发展、各类轨交建设等，广州郊区市场表现活跃。三，这两年广州房屋增值机会表现明显，市场有充足信心。因此，预计广州今年“金九银十”的表现会不错，或者说广州的市场交易也会比较活跃。考虑到近期市场还是以降价促销为导向，预计部分楼盘还是愿意给予一些打折优惠或让利的做法，购房者可以积极把握。

——易居研究院智库中心研究总监严跃进

近期楼市成交量上来了，但只是和6、7、8月份的低迷比较，整体增长幅度其实并不大。由于大幅回收资金的目标并没实现，所以接下来的“十一”黄金周，促销肯定会持续，否则解决不了项目资金紧张的问题。降价还有多少空间呢？除去部分已实现回收资金目的的区域楼盘，之前那些优惠不痛不痒、中秋基本没卖多少的项目，“十一”很可能会加大优惠力度。

——地产专家邓浩志

截至9月23日，广州9月一手住宅供应4080套，面积47.2万平方米，成交4172套，面积45.8万平方米，虽然开发商的供货积极性提升，但是营销动作仍然偏于保守，所以成交表现平平。预计临近黄金周开发商将会加大促销力度，从10月份开始，四季度将会有一波覆盖范围更广的优惠大战。

——广州克而瑞首席市场分析师

肖文晓

部分楼盘“金九银十”推新信息

荔湾区

葛洲坝·广州紫郡府将加推143平方米四房

新世界凯粤湾加推76~143平方米二至五房产品

天河区

珠江花城加推7栋115~139平方米四至五房单位

云商汇推出建面30~55平方米创意空间和建面155~900平方米企业总部

海珠区

越秀天悦江湾首推建面约102~140平方米的江景复式单位

华发江南府主推建面约128~143平方米四房户型

白云区

伟腾云星8月31日提前抢跑推出建面79~130平方米二至四房住宅单位

华润置地·润府全南向建面约105~133平方米3+1至4+1房复式单位即将推出

朗云花园计划推平层121平方米、复式洋房111~115平方米及别墅产品。

黄埔区

万科幸福誉万科山景城樾山三项目有加推

华标峰湖御境将推出328~586平方米五至九房大户型单位

番禺区

星河湾半岛四期新推出一栋28层高的普通住宅，四房单位建面约286平方米

亚运城9月推出89~135平方米三至四房单位

南沙区

嘉霖聚和·尊悦台首推建面约76~96平方米的二至三房单位

金科·博翠明珠将推80~138平方米三四房江景住宅

中交蓝色海湾预计推售1栋洋房单位，户型建面约为144~237平方米

敏捷·鹿港预计主推建面约34~90平方米住宅单位

中交汇通中心商用项目推售建面50~70平方米南向海景LOFT办公单位

相关链接

南沙灵山岛尖板块

全新楼盘11月开放

信息时报讯（记者罗莎琳）9月23日，由越秀地产和喜马拉雅联合举办的“在岛尖·听见世界”声音美学艺术馆，在广州国际金融中心（IFC）精彩上演。记者在活动上获悉，位于南沙灵山岛尖板块的越秀地产南沙全新项目越秀·明珠天悦江湾项目即将11月开放。

进入展馆，里面设立了一个有趣的声音装置。简单的管道搭建的是声音的纽带，寓意着让人静下心、慢下来，去聆听生活中那些被遗忘的美好声音。展馆里还可以录制有声明信片，选择一段最有共鸣的音频，寄给亲人、小伙伴、甚至自己，用声音表达生活，表达情感。

据悉，作为全国最早的老牌房产商之一，越秀一直秉持着“成就美好生活”的品牌使命。南沙全新项目越秀·明珠天悦江湾项目即将11月开放，以“岛”“秋”“滩”“洲”为主题，用极简意象为建筑增添多一份想象空间。

2014年，《南沙新区明珠湾区起步区控制性详细规划》正式发布，提出将明珠湾建设为现代金融服务集聚区、总部商务办公区和钻石水乡居住社区等功能区。经过5年轰轰烈烈的造城建设，灵山岛尖板块已是芳华乍现。今年4月，总投资约134亿元的6大总部基地集中开工，至今已聚集13家总部企业。交通方面，地铁18号线（在建）、22号线（在建）、地铁15号线（规划中）将从明珠湾穿梭而过，快捷通达广州市区，更与深圳、珠海等地。

海厦泓久花园好不好

海厦泓久花园位于市北区宁夏路78号、镇江支路9号，东临金坛路，与山东路相距仅100米左右；西邻青岛市手表厂；南临2路公交车总站。

项目紧邻青岛市市北区中央商务区，地理位置优越，交通便捷，总占地面积8575.8平方米，总建筑面积12000（12205.73）余平方米，绿地率43.2%，容积率1.43，建筑密度21.1%，规划住宅总户数138户（商品房88户，廉租房50户），沿街商业5套。

海厦泓久花园规划为纯多层建筑小区；独有电梯洋房，从地下车库乘坐电梯可直接入户；独有地下复式户型，下沉式庭院；户型面积80—120平米不等；全地下停车位，共有车位53个。

海厦泓久花园土地于09年7月竞得楼面地价8350元。

整个区域共规划建设四栋楼，其中南侧三栋为商品房，北侧一栋为廉租房，高档商品房多为90至110平方米，共有90户，均为多层电梯花园洋房，廉租房共计60户，面积都不过50平方米，出于物业费考虑，不配备电梯。

由于整个项目西高东低、有四五米的高差，小区出口规划设立在金坛路的低点位置，所以整个小区的停车场全部设在地下，地上剩余空间全部用于绿化，绿化率可以达到70%。

基本信息

小区地址：宁夏路78号，镇江支路9号

物业类型：普通住宅开发商：青岛海厦置业有限责任公司物业费：0.95元/平方米·月物业公司：暂无资料总户数：88户停车位：全地下停车，53个绿化率：43.2%容积率：1.4总建筑面积：12000平方米房价走势

海厦泓久花园10月均价24758元/平米，比9月上涨7.66%八大湖板块10月均价16458元/平米，比9月上涨0.80%周边配套

学校青岛山东路小学、小剑桥幼儿园、敦化路小学、青岛敦化路小学、育圣幼儿园、启明星中学、青岛国营大学生公寓、青岛职业技术学院教育学院、青岛新世纪市北学校、青岛超银小学；交通图书馆(33;33;205;205;211专;211专;224;224;224;224;224;224;224;224;307;307;318;318;320;320;322;322;374专;374专;374专;374专;374专;374专;502;502;605;605)、金坛路北站(2;2路学生专线;205;205;307;307;320;320)、镇江路北站(2路学生专线)、江都路(2;2路学生专线)、北仲路(2;2路学生专线;19;19;119专;119专;205;205;222;222;310;310;319;319;368;368)、北仲小区(19;19;119专;119专;205;205;222;222)；购物佰草集(家乐福山东路店)、佰草集(家乐福山东路店)、佰草集(家乐福山东路店)、家乐福新兴店、佰草集(家乐福山东路店)、尚购、欧帝德超市、友客便利、吉斯家具、青岛华东文仪家具创业有限公司三商场；康杰大药房、青岛福彩鑫桥、青岛坤如玛丽妇产、青岛爱鑫桥、玛丽妇产、青岛京北肛肠、青岛京北肛肠、宠之爱动物、福彩西医内科诊所、福彩社区卫生站；美食多一点·美食广场、新尚中式快餐、吉云馄饨、万和春敦化路店、够味美食快送、于记六号沸腾鱼馆敦化路店、黑哥烧烤、耶士咖啡(广发店)、鲜味美、清真马家火锅美食城NO.2；银行家乐福新兴店、青岛上海浦东发展银行青岛家乐福新兴店自助银行、中信银行山东路支行、中信银行山东路支行、浦发银行山东路支行、浦发银行山东路支行、民生银行山东路支行、民生银行ATM、工行敦化路支行、建行山东路分理处；娱乐活动内部配套:幼儿园：青岛市金钥匙幼儿园、南京路第三幼儿园商场：家乐福、万达购物广场邮局：中国邮政延吉路服务处（金坛路7号）银行：建设银行、招商银行、华夏银行、中国银行等：青岛玛丽妇产、青岛阜外、市北中、龙田金秋妇产其他：新兴体育馆、青岛市图书馆；

复式一二楼带下沉式小院,顶楼138平带阁楼实用60平选哪个

哈喽，大家好，我是棉言麻语，每天都会有不同的精彩资讯分享给你。

今天我们就来讨论一下，复式一二楼带下沉式小院，顶楼138平带阁楼实用60平选哪个？

下面我们来具体说一下。

选复式一二楼带下沉式小院。

如果是复式一二楼带下沉式小院和顶楼130平带60平实用阁楼的两种情况，明智的人一定要选择前者，主要有以下几点理由。

一、前者更方便

复式一二楼的户型住起来方便，无论是进出都十分方便，不用爬楼梯或者等电梯，尤其适合家里有老人和小孩的家庭。

二、前者很实用

复式一二楼带下沉式小院这种户型非常的实用。因为有一个下沉式的小院子，平时可以在家里种一些花花草草和瓜果蔬菜之类的，这样不仅可以实现蔬菜自给自足，又很健康。

三、前者活动空间大

有一个下沉式的小院，活动空间很大。平时可以在院子里面锻炼身体，而不用担心吵到下层住户，逢年过节的时候还可以与家人朋友一起组织烧烤之类的活动，非常的灵活。

反之，顶楼的户型有很多的缺点，比如以下几点。

一、冬凉夏热

首先顶楼有很大的缺点，就是夏天很热，因为上层没有遮盖物，直接受太阳照射，顶层夏天的温度一般都很高，而冬天又因为海拔高，温度低，是真正的冬凉夏热。

二、缺水问题

顶楼因为楼层高，距离地面远，水压难以达到，一般如果停水或者水压低的时候，顶楼都会是最开始停水的。而且顶楼因为靠近水塔，还很容易有漏水的问题。

三、实用性低

有阁楼的这种户型对于中国家庭是很不实用的，因为我们都不习惯有带阁楼的房子，即使有阁楼，利用率也很低。而且阁楼还很难打扫卫生，又容易滋生害虫，很大概率会浪费空间。

四、不方便

如果是高层的顶层，遇到电梯故障或者赶时间，很不方便，尤其是对于上班族而言。

很多人都特别喜欢住宅带院子，可以在院子里种花种草，修身养性；有的又喜欢种点菜，既劳动了，又可以得点蔬菜吃；还有的在院子里养点宠物、做个风水池什么的，也蛮好的。

我们就是这样，考虑到父母年纪逐渐大了，单独买了一套一楼的房子摆着，如果哪天老人想搬去住了，就可以过去住，主要就是为了方便老人进出，尤其是担心坐电梯出问题。

有的院子，即便是下沉式庭院，也是可以停车的，就可以不用花钱单独买车位，省去了一部分开销。2跃1下跃户型，2楼几乎与地面齐平，1楼下沉，院子又是自己的，院子外设置栅栏，不管是高度，还是防盗，应该都是没啥问题的。

水色时光花园五区到底是什么

东香庭位于顺义区北小营镇。

属于水色时光别墅区，为北京小营镇建设试点低密度住宅项目，西临潮白河，为北京上风上水之地。

现代简欧的建筑风格，新派花园洋房，完美呈现。

项目的绿化率达到36.2%，空气和环境比较好。

东香庭户型为75平米一居，99-107平米的两居，138-142平米的三居，154平米四居和200平米的复式。

面积很齐全，户型设计也很合理。

该户型设计南北通透，保证了充足的采光和流通性。

有些户型虽然是_厨暗卫，不过卫生间一般是干湿分离，减少潮湿度。

卧室设计为南北朝向，南向主卧室临近大面积阳台，保证了充足的采光和空气流通，居住舒适度高。

一般厨房设计会临近阳台，可作储物空间，或是摆放微波炉等电子辐射电器。

不过厨房距离餐厅较远。

南向客厅的位置设计的很好，保证私密空间的同时拥有充足的采光。

楼座为板楼，一梯两户。

东香庭紧临京密路，交通方便快捷，距顺义区10公里，距三元桥45公里。

自驾出行条件便利，40分钟可抵达三环；公共交通：919、915(支)、6(支)、923、970、934等。

线路均可抵达东直门。

顺16路、顺23路、顺27路均往返顺义城区；轨道交通：项目周边轨道交通正在建设中，先可乘坐顺27路至新国展站，再由新国展站乘坐M15号线至望京西站，再由望京西站乘坐地铁13号线，再由地铁13号线换乘其他地铁线路。

东香庭属于水色时光别墅区，为北京小营镇建设试点低密度住宅项目，西临潮白河，为北京上风上水之地。

,现代简欧的建筑风格，新派花园洋房，完美呈现。

东香庭位于顺义区北小营镇(奥运水上公园旁)。

基本信息

小区地址：北小营镇(奥运水上公园旁)

物业类型：普通住宅开发商：北京甄氏房地产开发有限公司物业费：1.8物业公司：馨港园物业公司总户数：824户停车位：510绿化率：36.2%容积率：1.81总建筑面积：95000平方米房价走势

水色时光花园五区10月均价13861元/平米，比9月下跌3.64%顺义板块10月均价23169元/平米，比9月上涨1.24%周边配套

娱乐活动内部配套:餐厅儿童游乐场停车场篮球场网球场会所羽毛球场室阅览室游泳池高尔夫练习场美容美发洗衣店咖啡厅歌舞厅健身房；

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