深圳政府租农民房改人才公寓赔付标准

60元每平米。深圳政府租农民房改人才公寓临时安置补助费的赔付标准是60元每平米，交房后开始计算租金。公寓是商业地产中最为广泛的一种地产形式，其最大的特点是宜商宜住。

万科改造深圳城中村,变成长租公寓

万科计划改造深圳的城中村，开发对外租赁的“长租公寓”。

万科创始人王石4月22日在深圳城市共创大会的一场演讲上说，城中村不应该大拆大建，万科已经探索出城中村整治的运作模式，要对这些房屋做系统性的改造。

万科2017年推出“万村计划”，万科为此出资1000万元成立一家运营公司，先后和深圳的玉田村、新围仔等城中村签约，后者将旗下物业统一出租给万科。

万科的角色类似于二房东，拿下土地之后将棚户区做统一改造，增设基础设施，之后植入物业管理、长租公寓、社区商业等等业态，把破旧混乱的城中村变成城市社区，然后把房间租出去。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”王石在演讲中说。

万科将它描述为“综合整治＋引进物资营管＋城市化商业运营”的新模式。

这是一个依赖政府密切合作的项目，王石说对于“万村计划”，“我理解的是万科启动的、与政府和村委会村民一起参与的城中村改造计划。”

这是一个规模不小的市场。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，到2016年深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋。如果按面积来看，城中村的住宅面积占全市住房面积的49%。

有520万的深圳城市人口住在城中村的房屋，包括63%的毕业1-10年的年轻人。目前深圳有超过1200万常住人口。

2016年深圳市政府发布《城市更新“十三五”规划》，开始计划改造城中村，其中提出城中村“以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。”

2017年10月，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出城中村开展规模化租赁的想法。城中村将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）的村民自建房或村集体自有物业，“经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。”

根据深圳市《2017年企业社会责任报告》的数据，截止到2017年底，万科已经拿下龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区中33个城中村，其中10个村已开启整租及改造运营工作。“未来万村复兴能成为深圳持续辉煌的基石。”王石说。

万科现在已经有集中式的长租公寓品牌“泊寓”，在29个城市有业务，累计管理房间10万间。万科表示计划在2018年新获取10万间以上长租公寓，新开业25万间以上。

根据财新网的报道，万科已经在玉田村和村民签订协议，拿下近20栋民房，其中两栋已完成改造并被纳入“泊寓”。

这两栋楼目前已经满租，加上管理费后月租金约100-140元/平方米。按照村民的说法，万村发展与村民业主签下的租期统一为10年，万村发展向业主支付的月租金标准大约为75-85元/平方米，与市场价相当，也就是说万科的利润率在30%左右。

王石说，万科有规模优势，所以不至于让房租的价格大幅提升：“由于整体改造成本大大低于建新房，不会过分推高租赁人口的居住成本。”

从房东手上租赁房屋，统一改装之后再提价出租，这门生意已经有不少竞争者。

链家旗下的自如是比较大的一家，2011年开始运营。自如会给房间配上统一的装修和家电，还有保洁、搬家等配套服务。房间大多按照单间出租，目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市管理房屋资产超过50万间，用户累计超过120万人。

今年初，独立出来的自如宣布完成获得40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投。戴德梁行去年底发布的一份报告指出，北上广深的集中式长租公寓品牌有300多家，管理房间数量超过200万间。行业排名前十位的企业，管理的房屋间数都已过万。

但长租公寓资产沉重，需要依赖大公司的规模效应。“现在看来长租公寓要赚很多钱很难，甚至是说，租公寓本来也不应该赚很多钱。”万科主席郁亮说，万科是“希望赚长钱、赚慢钱、赚稳定的钱。”

去年11月，北京市清理租房市场中的“隔断间”，这是自如友家的惯用做法，空间较大的客厅被隔开成一间卧室，可以单独出租。整治期间不少自如友家的用户被强制清理出去，自如后来公开道歉、补偿租户。这给自如带来了损失，类似青年公寓出租床位的“自如驿”也一度被迫关闭。

长租公寓需要依赖政府，更受到政府限制。

农民房改公寓 原先住户要搬出去吗

农民房改公寓原先住户要搬出去，根据租赁合同约定起诉房东，要求其承担违约责任。

我们这里的农民房两房一厅还在三千以下，改造成公寓之后，肯定要四千多。听说，公寓还要收管理费什么的，这样一来，那就离五千不远了。我听儿子同学的一位家长说，单间公寓就要两千多，两房一厅，肯定是贵得我们租不起的。公寓肯定有人租得起，肯定也会有人喜欢住这样的房子，因为，有钱人还是有条钱住这样的房子的，可是，深圳也还有很多像我们这样处境的人啊！

只要我们这里不改造成公寓，房租再涨也不会高到哪里去。现在，我们的房租是两千七。再怎样涨，我想不会超过3500元，或者4000元。我们住农民房，房间里的所有东西都是我们自己的，这是我们整整二十一年的家产，我们也不会为了享受暂时的公寓家具，把我们的这些家产扔掉。

越来越多的楼房改造成公寓，哪里还有农民房让我租呢？两个月前的一天，我们去我们公司住处附近看农民房，不但没有看到有两房一厅的农民房出租，而且，我们发现，那里的出租房很少。

农民房改造公寓房合法吗

法律分析：合法，村民在集体土地上建设的，属于该农村的集体所有者的公寓式住房。农民公寓是农村自行开发建设的住房，任何人都可以租，不过农村住房由于使用集体土地开发建设没有大产权，因此这类房产不能在房地产市场上市交易。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。