东莞住宅加装电梯何时解决暂行办法将于年内发布

随着东莞早期住宅小区步入“老龄化”，越来越多的业主不堪“爬楼族”生活，加装电梯的诉求日益强烈。连日来，记者走访东莞老旧小区发现，由于受制于业主意见和资金协调难、审批难以及后续安全维护难等问题，目前成功加装电梯的老旧住宅小区并不多。

民生无小事。此事也牵动东莞市委书记梁维东的心，亲自督办，要求相关部门研究处理。目前，东莞市城乡规划局(下称市规划局)正在全市开展既有住宅增设电梯的摸底调查。市规划局称，东莞已提出了既有住宅增设电梯工作的总体思路和方向，即“转变观念、社会共治，愿改尽改、能改尽改，部门联动、镇街主导，降低门槛、简化程序”，明确将对增设电梯老旧住宅小区进行适度的财政补贴。据了解，《东莞市既有住宅增设电梯暂行办法》将在今年内由市政府正式发布。

动议两年依然停在纸面

在赖女士眼中，老房周边配套以及居住氛围无可挑剔，但是因为没有电梯，上下楼梯苦不堪言。

“平时走平路还可以，但是一爬楼梯简直是走一步痛一下。”赖女士说，她的膝盖曾有过损伤，而且因为年过五十，骨密度下降，每天爬楼梯会加剧膝关节疼痛感。赖女士说，不少带小孩的业主不能将婴儿车搬上楼，只能将其停放在一楼，造成过道堆成小山。“有时候来客人了，一楼门禁对讲机老坏，就得跑上跑下去开门，累得够呛”。

“我们小区八九成都是原住户，大多上了年纪。”据阳光小区业委会顾问委员陈先生介绍，2016年，小区业主自发组建了130多人微信群，并邀请热心业主、小区电梯从业专家及业委会委员、顾问等组成核心成员，着手开展加装电梯具体事宜。核心成员一行经过走访勘查，发现小区共有37栋楼梯楼，涉及800余住户，并因“楼”制宜，提出五种加装电梯方案，加装一台电梯造价在45万元左右，按楼层使用率区别分摊。

可两年时间过去了，加装电梯一事依然停留在纸面上。

搭了脚手架却因没批文被叫停

记者了解到，东城作为东莞最早进行房地产开发的镇街之一。近日，有东莞业主就传闻小区内一栋楼梯楼成功加装了电梯。9月12日，记者来到东城中心进行了求证。

传闻成功加装电梯的为东城中心樱花苑，楼高8层，一梯两户，共16户业主。“业主们是今年年初就开始筹划加装电梯。”据东城中心物业工程部负责人朱先生介绍。一切就绪后，朱先生便开始带施工队进场施工，搭建脚手架。

记者12日在樱花苑楼下看到，脚手架已经搭至楼顶，但却无人施工。“因为缺乏政府报建、施工文件，所以我们让其暂时停工。”朱先生告诉记者。

记者走访获悉，东城中心无电梯的楼梯楼约有60余栋，随着业主年龄的增长以及房价升值潜力的吸引，早在2010年起就开始有高层业主想加装电梯，可是，由于业主意见不一无疾而终。最让人无奈的是，曾经有业主决定自掏腰包自建一架电梯，可是楼下业主就放出话来：“就是不要我出一分钱，我也不让你建。”

东城规划

尚未出台政策审批职能尚不明确

老旧住宅小区究竟能不能加装电梯?如何办理加装手续?9月12日，记者来到东城街道规划管理所。

“东莞目前还没有出台相关政策。市内老旧住宅小区加装电梯需不需要职能部门审批，是由住建部门牵头，还是规划部门牵头，还不明确。”该负责人坦言，目前东城规划部门也未进行过任何这方面的审批，相关指引也要等到市里政策出台后才可揭晓。据该负责人介绍，加装电梯需要满足两个前提。其一是电梯作为建筑物附着结构，从规划法律法规的角度看，加装涉及小区相应指标的调整，而调整依申请是可以进行的，但需要取得2/3以上业主的同意方可进行。其二则需要符合市政府相关政策文件的规定。据介绍，摸底调查以来，东城仅接到金辉苑和花园新村两个小区上报了增设需求。其他诸如阳光假日以及东城中心，目前暂未收到相关申请。

市规划局

书记督办计划年内出台政策

记者了解到，随着小区迈入“老龄化”，业主加装电梯的诉求强烈。根据东莞市阳光问政平台搜索发现，今年以来，莞城晓翠园、东城中心、虎门飞龙山庄等小区的业主先后咨询过电梯加装手续办理事宜。

据东莞市城乡规划局回应称，既有住宅增设电梯有利于方便居民出行。对此，东莞市委市政府高度重视，市委书记梁维东亲自督办，要求由市规划局牵头，会同市房管局、市质监局等相关部门研究处理。市规划局从今年年初开始作出相关部署，开展前期调查研究，学习和借鉴其他城市的工作经验，探索东莞市既有住宅增设电梯的工作模式和总体思路。同时，专门开展全市摸底调查工作。

从目前国内各大城市工作推进的情况来看，普遍面临着“协调难”“审批难”“资金筹集难”三大重点难题。市规划局表示，其已会同国土、住建、公安消防、质监、人防等多个部门召开了两次部门研讨会，共同研究制定《东莞市既有住宅增设电梯暂行办法(征求意见稿)》，重点对东莞市既有住宅增设电梯的工作机制、申请条件和审批程序、安全监管和维护管理、财政补贴等方面的核心内容和重要思路进行深入的讨论。接下来，市规划局将继续补充完善征求意见稿，待征求公众意见后，争取今年内由市政府正式发布。

东莞旧楼加装电梯官方指引出台,分五步走!

近日，东莞市政府出台了《东莞市既有住宅增设电梯管理办法》（以下简称《办法》）。

《办法》中，明确规定了大众最关心的旧楼加装电梯的申请门槛和出资指引。凤凰网房产一一为大家梳理要点：

需双2/3业主同意：

既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当经本单元或者本幢房屋专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

关于建设和维护资金：

（一）按照谁受益谁出资以及按照楼层受益大小的原则等因素，由业主协商分摊比例后共同出资；

（二）可以申请使用房屋所有权人名下的住宅专项维修资金、本人及其配偶的住房公积金；

（三）社会投资、政府补贴等其他合法资金来源。

住宅增设电梯所需要的资金可按此原则协商，第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1、第五层1.2，第六层1.3，并依次类推出资比例。

关于加装电梯的流程：

第一步，确认申请人。业主或者业主代表可以作为申请人，也可以委托村（居）委会、原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业、电梯咨询服务机构等作为申请人；

第二步，经业主协商确定申请人并形成增设电梯书面协议后，申请人应委托有相应资质的工程设计单位编制符合建筑设计、结构安全、消防安全、电力设计、人防工程设计和特种设备等相关规范、标准的既有住宅增设电梯建筑设计方案。

第三步，增设电梯建筑设计方案完成编制后，申请人向属地园区、镇（街）提出增设电梯设计方案公示申请。属地园区、镇（街）在收到申请后3个工作日内组织社区居委会或委托物业服务企业在拟增设电梯的单元楼道口、小区公示栏等位置及政府网站公示增设电梯协议、建筑设计方案及意见反馈渠道不少于10日。

第四步，公示无异议、已妥善处理异议或者经评估及专家论证增设电梯对提出异议业主的权益不产生实质性影响的，申请人向属地园区、镇（街）提出增设电梯设计方案联合审查申请。属地园区、镇（街）应在7个工作日内组织属地自然资源（含规划）部门、住房城乡建设部门进行联合审查，各部门按职责出具审查意见。各部门出具符合要求的审查意见且对增设电梯无不同意见的，属地园区、镇（街）负责对增设电梯协议及建筑设计方案予以登记归档。

第五步，既有住宅增设电梯建筑设计方案登记归档后，申请人应当依照法律法规的规定委托具有相应资质的工程设计单位进行施工图设计，委托具有相应资格的施工图审查机构进行施工图技术审查。施工图设计文件经技术审查通过后，就可以开始施工了！

加装电梯，对于大部分的较高层旧楼业主来说，的确是一件特别值得开心的事情。加装电梯后，房价立马坐上直通车，直涨数十万的案例比比皆是。但是，对于低层业主来说，加装电梯可能会导致采光通风受阻、公共面积被占等原因，从无电梯旧楼里的二手交易香饽饽变成少人问津。高层和低层业主之间的博弈，才是最艰难的一步。

全国老旧小区改造的建设成效与新发展格局

在当前经济转型和新型城镇化背景下，我国已不再把追求经济数字增速作为主要目标，转而将居民福利和民生事业作为政策关注重点，挖掘存量空间承载力潜能，增强城市空间服务功能。老旧小区改造作为新型城镇化的重要内容，不仅事关民生福祉，也是推动城市治理体系建设的重要驱动力。

在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《纲要》)中，明确提出要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。按照《纲要》提出的目标，“十四五”期间将完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。今年两会政府工作报告则提出了2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个的任务目标。巨量的老旧小区改造不仅是对各级政府的一场大考，也为房地产行业转型发展带来了市场机遇。

一、实践中完善政策机制

2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，确定2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。据住房和城乡建设部公布的数据，2020年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户，超额完成目标任务。

在新开工小区计划任务数方面，河南省计划任务数最多,为5480个，四川计划任务数为4193个，河北、甘肃、山东、内蒙古、吉林、广西、黑龙江、江西、福建、湖南、云南、新疆、陕西、湖北等14个省份新开工小区计划任务数也超过1000个。截至2020年末，各省份均较圆满地完成了计划任务，其中过半数省份超额完成。以河南为例，2020年政府下达的老旧小区改造目标任务是50万户，截至2020年末实际完成改造76万户，远超目标任务。

各地在圆满完成老旧小区改造目标任务的同时，也在实践中积累了丰富的试点经验，形成一批可复制、可推广的政策机制。去年12月和今年1月，住建部对全国各省市在城镇老旧小区改造过程中实践经验进行了梳理，分两批印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，在全国范围内推广。内容涉及改造项目的审批，存量资源的整合利用，改造资金如何实现政府与居民、社会力量合理共担，金融机构可持续支持，以及既有住宅加装电梯在前期准备、工程审批、建设安装、运营维护等各个环节的经验。

例如在加快改造项目审批方面，可借鉴山东、浙江两省经验，采取各相关部门联合审查的方式，根据联合审查意见一次性告知所需办理的审批事项和申请材料，直接办理立项、用地、规划、施工许可等，无需再进行技术审查。浙江和甘肃的经验是，简化立项用地规划许可审批，对不涉及土地权属变化，或不涉及规划条件调整的项目，无需办理用地规划许可。

在存量资源整合利用方面，根据辽宁、福建、江苏南京、山东济宁等地经验，通过整合利用公有住房、社区办公用房、小区综合服务设施、闲置锅炉房、闲置自行车棚等存量房屋资源，用于改建公共服务设施和便民商业服务设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道(城关镇)、社区统筹。整合利用小区内空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地，用于建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间。

在改造资金分担方面，通过完善资金分摊规则、落实居民出资责任、加大政府支持力度、吸引市场力量参与等几个层面的具体措施，形成完善的分担机制。根据湖北宜昌、安徽合肥等地经验，小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资;建筑物本体的改造费用以居民出资为主，财政分类以奖代补10%或20%;养老、托育、助餐等社区服务设施改造，鼓励社会资本参与，财政对符合条件的项目按工程建设费用的20%实施以奖代补。四川省和山东省在“吸引市场力量参与”方面，则采用推广政府和社会资本合作(PPP)模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，引导社会资本参与改造。

这些试点经验通过住建部的归纳整理并以文件形式下发，为接下来的老旧小区改造工作推广提供了重要的参考依据。

二、老旧小区改造提速升级

根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和“十四五”规划纲要，“十四五”期间计划完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。2021年作为“十四五”开局之年，政府提出了要实现新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标，比2020年实际新开工量高出1.3万个，可谓任务艰巨。按照中央文件部署，绝大部分省份都出台了改造计划和目标，并对目标进行了层层分解。从各地具体实施方案看，总体呈现以下特点：

一是改造内容系统化

新一轮老旧小区改造大致分为“基础类”“完善类”和“提升类”，优先完成“基础类”，一区一策建设“完善类”，因地制宜推动“提升类”。在基础类改造方面，福建省对零星危旧房，按照政府引导、群众自建、适当补助的原则，推进综合整治和改造，全省房屋安全管理平台建立“一楼一档”。安徽省住建厅发布《关于做好2021年度城镇老旧小区改造工作的通知》，要求指导小区改造的主管部门需提前与各联合单位进行工作对接，协调管辖小区的基础设施更新与公共服务提升活动。

在完善类改造方面，河北省与江西省利用小区公共道路、绿化用地分别计划新增城市公共停车位17万个和17.8万个。广西壮族自治区支持有条件的小区以中央出台的政策为主,因地制宜采取多渠道方式加装电梯。

在提升类方面，辽宁省与吉林省实施合理利用公共空间开展系统化居住社区，铺设5G网络设施建设、支持可再生能源应用，推动数字物业与智能社区建设，配置服务资源设施以便于开展适老化改造。新疆推进物业质量提升三年行动计划，借助数字信息技术发展社区线上线下交叉服务，拓展居家社区养老等多元化公共社区项目，为居民创造宜居宜业的“15分钟活动圈”。

二是筹资渠道多元化

老旧小区改造点多面广，所需资金投入量大，不易形成合理的回报机制，必须通过建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担的机制。一方面要加大财政性资金投入力度;另一方面，要将居民的需求与社会资本的赢利点相结合，依靠“自我造血”的可持续发展项目建立各地区的筹资个性化方案。江苏省在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》中提出小区改造的三种筹资方式：一是政府加大财政出资力度，二是组织相关专业化企业、金融机构和国有公司等市场主体积极参与小区更新工作，三是鼓励居民依据利益获得直接出资或使用住宅专项维修资金配合小区建设。浙江省制定《关于建立开发性金融支持城镇老旧小区改造战略合作协议推进机制的通知》，发挥建设部门的统筹规划与开发性金融的“低成本、长期、大额”等综合优势，为全省老旧小区改造提出资金解决方案。江西省通过不动产登记与土地政策，探索跨区组合平衡与小区自我平衡等以区域为基本单位的创新资金规划模式。贵州省与银行和其他金融机构在“十四五”期间达成合作意向，为城市更新与老旧小区改造吸纳800亿元的资金。

三是治理主体科学化

各省市在2021年老旧小区规划中充分体现“共建共治共享”原则，居民与社区街道和物业公司共同维护治理，成为社区的规划师与建设者，各地纷纷开展“居民评选、政府把关”活动，汇集“民需民意民智”。北京市老旧小区改造实施“六治七补三规范”，改造的“自选类”项目都是由“居民点单”的方式实现。重庆市开展广泛宣传政策优势的活动，激发群众参与积极性，引导党员、居民逐户动员、制定方案、征求意见、化解矛盾。江西省在基础类项目的改造过程中，加强与水电气暖信专营机构和居民的构通，充分征求相关主体的意愿，增强改造方案的科学性。贵州省开发建设了“贵州省城镇老旧小区管理系统”与“贵州省城镇老旧小区改造工作联席会议制度”，以实时数据和多方相关利益主体的献策献计为老旧小区改造提供保障。

“十四五”期间，各地区的老旧小区改造工作重点应聚焦于“人”“钱”“管”三大问题，持续推动城市结构优化、功能完善和品质提升。首先，推进以人为核心的新型城镇化，就要关注到城镇化进程中人口流动、社会结构变化、人的利益诉求等，具体到老旧小区改造，居民充当重要的决策者角色。通过政策引导、社区督察监管、业主委员会直接参与老旧小区改造的三位一体的自助模式，解决“人”的问题。其次，社会资本主动参与，充当耐心资本角色。小区内部充分挖掘赢利点，打破资本回收周期长、效率低的瓶颈，在避免大拆大建的前提下，拉动社会投资、促进消费、带动相关建筑装修、建材、家装家电等行业发展，助力“六稳、六保”，解决“钱”的问题。最后，政府加强政策引导，充当引导者角色。老旧小区改造“三分建、七分管”，政府应引导物业人员走向管理一线，用服务代替强制性手段，参与小区改造后的运营维护工作，使物业公司成为小区改造的监管地带，解决“管”的问题。

三、房企积极布局旧改“新赛道”

目前越来越多的城市房地产进入存量时代，一级市场可供开发的土地越来越少，“三道红线”“供地两集中”等政策更加剧了房企在招拍挂市场的拿地的难度。而未来五年21.9万个老旧小区改造，涉及建筑面积约90亿平方米，将拉动数万亿投资，这无疑将成为房企转型发展的“新赛道”。

近期多数上市房企发布了2020年年报，从中可以看出，大量房企已经将开发战略转向城市更新和老旧小区改造。从业务分布看，项目主要集中在珠三角、长三角和京津冀重点城市，其中广州、深圳、东莞涉及项目和参与企业最多，富力、佳兆业等房企是最典型代表，早在数年前已经积累了大量城市更新项目。

根据年报，截至2020年底富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平方米，可售面积超过4100万平方米，货值超过12000亿元。城市更新成为富力集团未来发展的重要支撑。龙头房企万科在城市更新和老旧小区改造领域也逐步建立起领先优势，目前参与旧城改造权益建筑面积已经达到363.4万平方米。此外，中国奥园、佳兆业、时代中国、花样年等众多房企都在发力城市更新和老旧小区改造业务。阳光城集团执行副总裁吴建斌近期在一场论坛上也表示，原来房企拿地主要通过招拍挂，未来土地储备可能要向城市更新延展。城市更新排在第一位，产业勾地排在第二位，第三才是招拍挂。城市更新在房企心目中的地位由此可见一斑。

“十四五”期间，城镇化依然是我国经济增长的重要驱动力，城市更新和老旧小区改造是实现新型城镇化的核心内容。老旧小区改造是一项复杂的民生工程，考验的是政府的智慧，包括政策引导、城市规划、资源整合、综合管理等方面的智慧，同时也考验开发商能力，包括资金实力、项目规划能力、开发运营能力和统筹协调能力等，房企唯有练就扎实的内功，方能在这条“新赛道”占据一席之地。

东莞小区更换电梯要多少通过率

60%的通过率。

东莞小区换电梯是应该有60%的业主同意才是可以的，因为这是要动用公共维修基金的。

如果电梯或者是有一些配套设施出现了磨损，并且非常严重，同时电梯设备还经过了三次以上的大修。这种情况之下，使用年限也会大大缩水。如果有必要，最好要进行及时的更换。